Hypothek amortisieren – Gründe für und gegen die freiwillige Tilgung
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Hypothek amortisieren – Gründe für und gegen die freiwillige Tilgung

Schweizer Immobilienbesitzer haben im internationalen Vergleich hohe Hypothekarschulden, die sie oftmals nicht begleichen. Dafür gibt es gute Gründe. Dennoch kann eine Amortisation der Hypothek sinnvoll sein. Erfahren Sie, wann eine freiwillige Amortisation Vorteile bringt und in welchem Fall Sie die Hypothek besser nicht weiter amortisieren.

Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig

Wer eine Hypothek aufnimmt, schuldet der Bank Geld. Werden diese Schulden abbezahlt, wird die Hypothek im Fachjargon amortisiert. Die Tilgung der 2. Hypothek ist Pflicht.

Im Gegensatz zur 2. Hypothek ist die Amortisation der 1. Hypothek freiwillig und kann bei einer Libor- oder Festhypothek nur nach Ende der Laufzeit gebührenfrei vorge­nommen werden. Dennoch gibt es Gründe, die Hypothek zu amortisieren, sofern Sie über freies Kapital verfügen. Andere Faktoren sprechen dagegen. Eine Übersicht:

Gründe für die Amortisation der 1. Hypothek

Wer seine Hypothek amortisiert, zahlt weniger Zinsen

Je höher die Hypothekarzinsen, desto höher ist die monatliche Belastung. Die Zinsen spielen deshalb bei der Überlegung, ob eine Hypothek amortisiert werden soll, eine wesentliche Rolle. Zahlen Sie bei einem Zinssatz von 2,2 Prozent 100’000 Franken der Hypothek zurück, sparen Sie pro Jahr 2’200 Franken an Zinskosten. Bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent sind es lediglich 1’200 Franken. Je höher die Zinslast ist, desto mehr lohnt es sich, die Hypothek zu amortisieren.

Verschuldungsgrad sinkt mit freiwilliger Amortisierung

Hypotheken sind nichts anderes als Schulden. Vielen Menschen ist die Vorstellung unangenehm, verschuldet zu sein. Auch empfinden manche Immobilienbesitzer eine hohe Hypothek als Belastung, weil die Bank oft mehr als die Hälfte der Immobilie finanziert hat.

Zusätzlich ist zu beachten, dass sich der Wert einer Immobilie ändern kann. Im besten Fall steigt er mit der Zeit an. Allerdings kann eine Immobilie auch an Wert verlieren. Dies führt dazu, dass der prozentuale Anteil der Hypothek im Vergleich zum Immobilienwert, sprich der Verschuldungsgrad, ansteigt. Durch eine freiwillige Amortisation der Hypothek können Hausbesitzer die Schulden zurückzahlen. Sie senken damit die private Verschuldung und erhöhen ihren Anteil am Immobilienwert.

Gründe gegen die Amortisation der 1. Hypothek

Wer nicht amortisiert, zahlt weniger Steuern

Eine Immobilie muss versteuert werden. Dies einerseits als Vermögen, andererseits aber auch als Eigenmietwert, der zum Einkommen dazugerechnet wird. Gleichzeitig erlaubt es das Gesetz, Zinsen von Hypothekarschulden vom Einkommen abzuziehen. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, die Hypothek nicht zu amortisieren und so die Abzugsmöglichkeit beizubehalten.

Verpasste Renditechancen wegen Amortisierung

Wird freies Kapital zur Amortisation der Hypothek genutzt, steht dieses anderweitig nicht zur Verfügung. Insbesondere kann keine Rendite erzielt werden. Wie viel Rendite Sie verpassen, hängt von Ihrer persönlichen Risikobereitschaft ab.

Angenommen, Sie investieren in Aktien und erzielen eine jährliche Rendite von 3 Prozent. Dann ist diese Rendite höher als die Zinsersparnis bei einer Amortisation. In diesem Fall fahren Sie mit einer Amortisierung schlechter. Sind Sie bei der Anlage dagegen sicherheitsorientiert und investieren in Staatsanleihen oder parkieren das Kapital auf dem Sparkonto, ist die Rendite deutlich weniger hoch. Dann kann die Zinsersparnis infolge der Amortisation höher sein als die verpasste Rendite.

Für Sicherheit sorgen: liquide Mittel behalten statt Hypothek amortisieren

Frei zur Verfügung stehendes Kapital kann Sicherheit bieten. Insbesondere wenn Sie planen, Ihr Haus zu renovieren, oder bald in Pension gehen werden. Denn niemand garantiert Ihnen, dass Sie eine einmal amortisierte Hypothek wieder aufstocken können.

Verzichten Sie auf die Amortisation der Hypothek, können Sie die Renovation aus den eigenen Mitteln stemmen. Weiter sind gerade ältere Personen unter Umständen froh, wenn Sie eine niedrige Rente mit Gespartem aufstocken können. Deshalb lohnt es sich selten, ein schuldenfreies Haus anzustreben und die Hypothek komplett zu amortisieren.

Fazit: Amortisation der Hypothek hat sowohl Vor- als auch Nachteile

Eine generelle Empfehlung für oder gegen die freiwillige Amortisation kann nicht gegeben werden. Es gilt, die einzelnen Faktoren zu betrachten: Spare ich mehr, wenn ich weniger Zinsen zahlen muss, oder ist der Steuervorteil grösser? Kann ich eine höhere Rendite mit dem Kapital erzielen, als ich an Zinsen spare? Brauche ich ungebundenes Kapital oder kann ich es mir leisten, die Hypothek zu amortisieren?

Allerdings ist es gar nicht so einfach, diese Faktoren gegeneinander abzuwägen. Und selbst wenn sich rein rechnerisch eine Amortisation lohnen würde, können andere Gründe dagegen sprechen. Es lohnt sich deshalb, Rat bei einem Experten zu suchen.

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