Hypothek amortisieren – Gründe für und gegen die freiwillige Tilgung
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Hypothek amortisieren – Gründe für und gegen die freiwillige Tilgung

Schweizer Immobilienbesitzer haben im internationalen Vergleich hohe Hypothekarschulden, die sie oftmals nicht begleichen. Dafür gibt es gute Gründe. Dennoch kann eine Amortisation der 1. Hypothek sinnvoll sein, auch wenn es dafür keine Amortisationspflicht gibt. Erfahren Sie, wann eine freiwillige Amortisation Vorteile bringt und in welchem Fall Sie die Hypothek besser nicht weiter amortisieren.

Hypothek amortisieren: Pflicht oder freiwillig? 

Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung einer Hypothek an die Bank. Unterschieden wird zwischen der freiwilligen Amortisation der 1. Hypothek und der Amortisationspflicht der 2. Hypothek. Die 1. Hypothek darf maximal zwei Drittel des Verkehrswerts einer Immobilie betragen und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek hingegen, die aufgenommen wird, falls zur Finanzierung der Immobilie eine höhere Belehnung notwendig ist, muss innert 15 Jahren respektive bis zum Erreichen des 65. Lebensjahrs amortisiert werden. Das ist direkt oder indirekt möglich.

Die Amortisation der 1. Hypothek kann bei einer Festhypothek nur nach Ende der Laufzeit gebührenfrei vorge­nommen werden oder wenn beim Abschluss eine jährliche Amortisation vereinbart wurde. Einzig bei der variablen Hypothek ist eine Rückzahlung jederzeit möglich. Es gibt gute Gründe, die Hypothek freiwillig zu amortisieren, sofern Sie über freies Kapital verfügen. Andere Faktoren sprechen dagegen.

Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig

Wer eine Hypothek aufnimmt, schuldet der Bank Geld. Werden diese Schulden abbezahlt, wird die Hypothek im Fachjargon amortisiert. Die Tilgung der 2. Hypothek ist Pflicht.

Im Gegensatz zur 2. Hypothek ist die Amortisation der 1. Hypothek freiwillig und kann bei einer Festhypothek nur nach Ende der Laufzeit gebührenfrei vorge­nommen werden. Dennoch gibt es Gründe, die Hypothek zu amortisieren, sofern Sie über freies Kapital verfügen. Andere Faktoren sprechen dagegen. Eine Übersicht:

Direkte und indirekte Amortisation einfach erklärt 

Die 2. Hypothek müssen Sie amortisieren. Allerdings dürfen Sie wählen, ob Sie die Rückzahlung direkt oder indirekt via Säule 3a vornehmen. Wie, das erfahren Sie im Video.

Gründe für die Amortisation der 1. Hypothek

Wer amortisiert, zahlt weniger Zinsen

Je höher die Hypothekenzinsen, desto höher ist die monatliche Belastung. Die Zinsen spielen deshalb bei der Überlegung, ob eine Hypothek amortisiert werden soll, eine wesentliche Rolle. Zahlen Sie zum Beispiel bei einem Zinssatz von 2,2 Prozent 100’000 Franken der Hypothek an die Bank zurück, sparen Sie pro Jahr 2’200 Franken an Zinskosten. Bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent sind es lediglich 1’200 Franken. Je höher der Zinssatz ist, desto mehr lohnt es sich, die Hypothek zu tilgen.

Verschuldungsgrad sinkt mit freiwilliger Rückzahlung

Hypotheken sind nichts anderes als Schulden. Vielen Menschen ist die Vorstellung unangenehm, verschuldet zu sein. Auch empfinden manche Immobilienbesitzer eine hohe Hypothek als Belastung, weil die Bank oft mehr als die Hälfte des Eigenheims finanziert hat.

Zusätzlich ist zu beachten, dass sich der Wert einer Immobilie ändern kann. Im besten Fall steigt er mit der Zeit an. Allerdings kann eine Immobilie auch an Wert verlieren. Dies führt dazu, dass der prozentuale Anteil der Hypothek im Vergleich zum Wert der Immobilie, sprich der Verschuldungsgrad, ansteigt. Mittels Amortisation können Hausbesitzer die Schulden an die Bank zurückzahlen. Sie senken damit die private Verschuldung und erhöhen ihren Anteil am Eigenheim.

Gründe gegen die Amortisation der 1. Hypothek

Steuerliche Gründe sprechen gegen die Schuldentilgung

Eine Immobilie muss versteuert werden. Dies einerseits als Vermögen, andererseits aber auch als Eigenmietwert, der zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet wird. Gleichzeitig erlaubt es das Gesetz, Zinsen von Hypothekarschulden vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, die Hypothek nicht zu amortisieren und so die steuerlichen Vorteile in Form von Abzugsmöglichkeiten beizubehalten.

Verpasste Renditechancen wegen Amortisierung

Wird freies Kapital zur Amortisation der Hypothek genutzt, steht dieses anderweitig nicht zur Verfügung. Insbesondere kann keine Rendite erzielt werden. Wie viel Rendite Sie verpassen, hängt von Ihrer persönlichen Risikobereitschaft ab.

Angenommen, Sie investieren in Aktien und erzielen eine jährliche Rendite von drei Prozent. Dann ist diese Rendite höher als die Zinsersparnis bei einer Amortisation. In diesem Fall fahren Sie mit einer Amortisierung schlechter. Sind Sie bei der Anlage dagegen sicherheitsorientiert und investieren zum Beispiel in Staatsanleihen oder parkieren das Geld auf dem Sparkonto, ist die Rendite deutlich weniger hoch. Dann profitieren Sie stärker von der Zinsersparnis infolge der Amortisation als von der Rendite aus Ihren Investitionen.

Für Sicherheit sorgen: liquide Mittel behalten statt Hypothek amortisieren

Frei zur Verfügung stehendes Kapital kann Sicherheit bieten. Insbesondere wenn Sie planen, Ihr Haus zu renovieren, oder bald in Pension gehen werden. Denn niemand garantiert Ihnen, dass Sie eine einmal amortisierte Hypothek wieder aufstocken können.

Verzichten Sie auf die Amortisation der Hypothek, können Sie die Finanzierung einer Renovation aus den eigenen Mitteln stemmen. Weiter sind gerade ältere Personen unter Umständen froh, wenn Sie eine niedrige Rente mit gespartem Geld aufstocken können. Deshalb lohnt es sich selten, ein schuldenfreies Haus anzustreben und die Hypothek komplett zu amortisieren.

Fazit: Amortisation der Hypothek hat sowohl Vor- als auch Nachteile

Eine generelle Empfehlung für oder gegen die freiwillige Amortisation kann nicht gegeben werden. Es gilt, die einzelnen Faktoren zu betrachten: Wie sieht meine finanzielle Situation aus? Spare ich mehr, wenn ich weniger Zinsen zahlen muss, oder ist der Steuervorteil dank der Abzugsmöglichkeiten grösser? Kann ich eine höhere Rendite mit dem Geld erzielen, als ich an Zinsen spare? Brauche ich ungebundenes Kapital oder kann ich es mir leisten, die Hypothek zu amortisieren?

Allerdings ist es gar nicht so einfach, diese Faktoren gegeneinander abzuwägen. Und selbst wenn sich rein rechnerisch eine Amortisation lohnen würde, können andere Gründe dagegen sprechen. Es lohnt sich deshalb, Rat bei einem Experten zu suchen.

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