Amortisation der Hypothek – Definition, Gründe, Faktoren
Die Amortisation der Hypothek sollte langfristig durchdacht sein und an die Lebensumstände angepasst werden. Denn ganz so einfach ist der Vorgang nicht. So ist die Amortisation der zweiten Hypothek zwar obligatorisch, bei der ersten besteht aber keine Pflicht. Zudem kann die Hypothek direkt oder indirekt amortisiert werden. In diesem Artikel erfahren Sie, was das alles heisst, und erhalten weitere Informationen.
Die wichtigsten Punkte
- Was ist eine Amortisation?
- Wie funktioniert eine Amortisation?
- Video: direkte und indirekte Amortisation einer Hypothek
- Die Vorteile der direkten Amortisation
- Die Nachteile der direkten Amortisation
- Die Vorteile der indirekten Amortisation
- Die Nachteile der indirekten Amortisation
- Wann lohnt sich eine Amortisation?
- Gründe für die Amortisation der 1. Hypothek
- Gründe gegen die Amortisation der 1. Hypothek
Was ist eine Amortisation?
Unter einer Amortisation versteht man die Rückzahlung einer Hypothek an die Bank. Unterschieden wird zwischen der freiwilligen Amortisation der 1. Hypothek und der Amortisationspflicht bei der 2. Hypothek.
Die 1. Hypothek darf maximal zwei Drittel des Verkehrswerts einer Immobilie betragen und muss nicht amortisiert werden. Zudem kann die Amortisation der 1. Hypothek nur nach Ende der Laufzeit gebührenfrei vorgenommen werden oder dann, wenn beim Abschluss eine jährliche Amortisation vereinbart wurde. Einzig bei einer variablen Hypothek ist eine Rückzahlung jederzeit möglich.
Die 2. Hypothek hingegen, die aufgenommen wird, falls zur Finanzierung der Immobilie eine höhere Belehnung notwendig ist, muss innert 15 Jahren respektive bis zum Erreichen des 65. Lebensjahrs amortisiert werden. Das ist direkt oder indirekt möglich.
Wie funktioniert eine Amortisation?
Die Amortisation der 2. Hypothek funktioniert auf zwei verschiedene Arten: direkt oder indirekt. Ausgehend davon unterscheidet man somit die direkte und die indirekte Amortisation. Welche Form die richtige ist, hängt von der persönlichen Situation, den jeweiligen finanziellen Möglichkeiten und von steuerlichen Aspekten ab.
So funktionieren sie:
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen Raten an die Bank zurückgezahlt. Folglich verringern sich Hypothekenschuld und Höhe der Zinszahlungen stetig.
Indirekte Amortisation
Im Vergleich zur direkten Amortisation bleibt die Hypothekenschuld bei der indirekten Amortisation während der ganzen Laufzeit gleich hoch. Eingezahlt wird in eine Vorsorgelösung der Säule 3a, die bei der Auflösung die Hypothek tilgt.
Direkte und indirekte Amortisation einer Hypothek – einfach erklärt
Eine gute Planung der Amortisation ist wichtig bei der Finanzierung einer Immobilie. Im Video wird gezeigt, auf welche zwei Arten eine Hypothek amortisiert werden kann.
Die Vorteile der direkten Amortisation
Die Vorteile der direkten Amortisation liegen vor allem darin, dass man direkt in die eigene Immobilie investiert und die Zinskosten hierfür jedes Jahr sinken, sofern die Hypothekenzinssätze gleich bleiben oder fallen. Denn allgemein gilt: Je höher die Hypothekenzinsen, desto höher ist die monatliche Belastung. Die Zinsen spielen deshalb bei der Überlegung, ob eine Hypothek amortisiert werden soll, eine wesentliche Rolle. Darüber hinaus reduziert sich laufend die Verschuldung durch die Hypothek. Das kann besonders auch für diejenigen von Vorteil sein, die die letzten Jahre vor der Pensionierung ruhiger gestalten möchten und dafür ihr Arbeitspensum reduzieren wollen. Schliesslich sind Hypotheken nichts anderes als Schulden. Vielen Menschen ist die Vorstellung unangenehm, verschuldet zu sein. Auch empfinden manche Immobilienbesitzerinnen und -besitzer eine hohe Hypothek als Belastung, weil die Bank oft mehr als die Hälfte des Eigenheims finanziert hat.
Direkte Amortisation: regelmässiges Abzahlen
Quelle: Credit Suisse
Die Nachteile der direkten Amortisation
Mit der regelmässigen Rückzahlung der Hypothek an die Bank steigt die Steuerbelastung, da weniger hohe Schulden und Zinsen vom steuerbaren Vermögen respektive Einkommen abgezogen werden können. Ein Nachteil im Gegensatz zur indirekten Amortisation kann zudem sein, dass zusätzliches Budget für eine private Vorsorge nötig wird.
Die Vorteile der indirekten Amortisation
Von Vorteil ist bei der indirekten Amortisation, dass die gesamte Hypothekenschuld über die Jahre vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden kann, ebenso die Hypothekenzinsen vom steuerbaren Einkommen. In die Säule 3a eingezahlt werden dürfen dabei jährlich Beiträge bis zum gesetzlichen Maximalbetrag. Diese können ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. So sparen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer beim Amortisieren doppelt. Beim Bezug für die indirekte Amortisation wird das in der Säule 3a angesparte Kapital zwar versteuert, jedoch separat und zu einem tieferen Steuersatz. Zusätzlich fallen auf dem Vorsorgevermögen keine Vermögenssteuern an.
Für die Säule 3a gibt es zudem interessante Wertschriftenlösungen. Es lohnt sich deshalb, von einer Fachperson mögliche Varianten berechnen zu lassen, um bei der Amortisation der Hypothek zu sparen und sie steuerlich und vorsorgegerecht zu optimieren.
Die Nachteile der indirekten Amortisation
Die Zahlungen werden nicht direkt auf das Hypothekenkonto überwiesen, sondern indirekt auf einem Vorsorgekonto oder Vorsorgedepot der Säule 3a angespart. Die Hypothekenschuld und die Zinsbelastung bleiben damit gleich hoch. Spätestens mit dem Erreichen des 65. Altersjahres wird das Kapital für die Rückzahlung der 2. Hypothek an die Bank überwiesen und diese somit amortisiert.
Je nach Anlage in der Säule 3a kann es darüber hinaus zu Belastungen aufgrund von Kursschwankungen kommen.
Indirekte Amortisation: regelmässiges Sparen in die Säule 3a
Quelle: Credit Suisse
Wann lohnt sich eine Amortisation?
Wie oben erwähnt ist die Amortisation der 1. Hypothek freiwillig. Vorausgesetzt, man verfügt über genug freies Kapital. Es kann jedoch keine generelle Empfehlung für oder gegen die freiwillige Amortisation gegeben werden. Es gilt, die einzelnen Faktoren zu betrachten: Wie sieht meine finanzielle Situation aus? Spare ich mehr, wenn ich weniger Zinsen zahlen muss, oder ist der Steuervorteil dank der Abzugsmöglichkeiten grösser? Kann ich eine höhere Rendite mit dem Geld erzielen, als ich an Zinsen spare?
Es ist gar nicht so einfach, alle Punkte gegeneinander abzuwägen. Es lohnt sich deshalb, Rat bei einer Expertin oder einem Experten zu suchen und die Gründe für und gegen eine Amortisation näher zu betrachten. Eine Übersicht:
Gründe für die Amortisation der 1. Hypothek
Wer amortisiert, zahlt weniger Zinsen
Je höher die Hypothekenzinsen, desto höher ist die monatliche Belastung. Zahlen Sie zum Beispiel bei einem Zinssatz von 2,2 Prozent CHF 100’000 der Hypothek an die Bank zurück, sparen Sie pro Jahr CHF 2’200 an Zinskosten. Bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent sind es lediglich CHF 1’200. Je höher der Zinssatz ist, desto mehr lohnt es sich, die Hypothek zu tilgen.
Verschuldungsgrad sinkt mit freiwilliger Rückzahlung
Der Wert einer Immobilie kann sich ändern. Im besten Fall steigt er mit der Zeit an. Allerdings kann eine Immobilie auch an Wert verlieren. Dies führt dazu, dass der prozentuale Anteil der Hypothek im Vergleich zum Wert der Immobilie, sprich der Verschuldungsgrad, ansteigt. Mittels Amortisation können Hausbesitzerinnen und besitzer die Hypothek an die Bank zurückzahlen. Sie senken damit die private Verschuldung und erhöhen ihren Anteil am Eigenheim.
Gründe gegen die Amortisation der 1. Hypothek
Steuerliche Gründe sprechen gegen die Schuldentilgung
Eine Immobilie muss versteuert werden. Dies einerseits als Vermögen, andererseits aber auch als Eigenmietwert, der zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet wird. Gleichzeitig erlaubt es das Gesetz, Zinsen von Hypothekenschulden vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, die Hypothek nicht zu amortisieren und so die steuerlichen Vorteile in Form von Abzugsmöglichkeiten beizubehalten.
Verpasste Renditechancen wegen Amortisierung
Wird freies Kapital zur Amortisation der Hypothek genutzt, steht dieses anderweitig nicht zur Verfügung. Insbesondere kann keine Rendite erzielt werden. Wie viel Rendite man verpasst, hängt von der persönlichen Risikobereitschaft bezüglich Investitionen ab.
Angenommen, man investiert in Aktien und erzielt eine jährliche Rendite von 3 Prozent, dann ist diese Rendite höher als die Zinsersparnis bei einer Amortisation. In diesem Fall lohnt sich die Amortisierung weniger. Ist man bei der Anlage dagegen sicherheitsorientiert und investiert zum Beispiel in Staatsanleihen oder parkiert das Geld auf dem Sparkonto, ist die Rendite deutlich weniger hoch. Dann profitiert man stärker von der Zinsersparnis infolge der Amortisation als von der Rendite aus Investitionen.
Liquide Mittel behalten statt Hypothek amortisieren
Frei zur Verfügung stehendes Kapital kann Sicherheit bieten. Insbesondere wenn eine Renovation geplant ist oder man bald in Pension geht. Denn niemand garantiert, dass eine einmal amortisierte Hypothek wieder aufgestockt und damit das in der Hypothek gebundene Vermögen in flüssige Mittel umgewandelt wird. Wer auf eine Amortisation der Hypothek verzichtet, kann die Finanzierung einer Renovation somit aus den eigenen Mitteln stemmen.
Gerade ältere Personen sind unter Umständen froh, wenn sie eine niedrige Rente mit gespartem Geld aufstocken können. Deshalb lohnt es sich nicht immer, ein schuldenfreies Haus anzustreben und die Hypothek komplett zu amortisieren.
