Finanzierung Eigenheim: Grundlagen zur Eigenheimfinanzierung
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Finanzierung eines Eigenheims. Die wichtigsten Grundlagen.

Die wenigsten Käuferinnen und Käufer können das Eigenheim komplett aus eigener Tasche finanzieren. Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist deshalb meist nur durch eine Fremdfinanzierung in Form einer Hypothek möglich. Das Eigenkapital kann dann beispielsweise angespart oder durch die Verpfändung von Vorsorgegeldern aufgebracht werden. Wir erklären die wichtigsten Grundlagen rund um das Thema Eigenheimfinanzierung.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch eine Immobilie gesichert ist. Dies bedeutet: Beim Abschluss einer Hypothek leiht sich die Hypothekennehmerin bzw. der Hypothekennehmer bei der Bank zu einem Hypothekenzins Geld für den Eigentumserwerb. Die Bank erhält zur Sicherheit einen Schuldbrief über das Wohneigentum.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Basis für die Berechnung einer Hypothek ist der sogenannte «Verkehrswert» der Liegenschaft. Der Verkehrswert bezeichnet einen geschätzten Preis, den Objekte gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen im Markt erzielen.

Im Normalfall stimmen Kaufpreis und Verkehrswert überein. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohneigentum auf dem Schweizer Immobilienmarkt kann es jedoch vorkommen, dass der Kaufpreis der Immobilie den Verkehrswert übersteigt. Die Differenz der beiden Werte kann nicht durch eine Hypothek gedeckt werden, die Käuferin oder der Käufer muss sie stattdessen selbst bezahlen.

Erste und zweite Hypothek kurz erklärt

Die Höhe der Hypothek richtet sich nach den Finanzierungsbedürfnissen der Hypothekennehmerin bzw. des Hypothekennehmers und darf höchstens 80 Prozent des Verkehrswerts betragen. Aufgrund verschiedener Amortisationsregeln unterscheidet man zwischen der ersten Hypothek mit einer Belehnung bis 67 Prozent und der zweiten Hypothek mit einer Belehnung zwischen 67 und 80 Prozent. Je nach Bank und Produkt können die exakten Prozentsätze leicht variieren.

Diese theoretische Unterscheidung der beiden Arten von Hypotheken bedeutet jedoch nicht, dass ein Kredit in der Praxis zwingend in zwei Tranchen abgeschlossen werden muss. Die Aufteilung der Hypothek darf unabhängig von der ersten und zweiten Hypothek erfolgen. Den Rest müssen Käuferinnen und Käufer mithilfe von Eigenmitteln begleichen.

Was sind Eigenmittel?

Mit den Begriffen Eigenmittel und Eigenkapital wird Kapital bezeichnet, das bei der Finanzierung einer Immobilie von der Käuferin bzw. dem Käufer selbst aufgebracht werden muss. Das sind mindestens 20 Prozent des Objektwerts der Immobilie, da grundlegend maximal 80 Prozent davon fremdfinanziert werden dürfen.

Von den 20 Prozent Eigenmitteln müssen mindestens 10 Prozent «harte Eigenmittel» sein. Das umfasst Konto- und Sparguthaben, Wertschriften, Vorsorgegelder der Säule 3a, Rückkaufswerte von Versicherungspolicen, Schenkungen und Erbschaften. Die restlichen Eigenmittel dürfen «weiche Eigenmittel» sein, also Bezüge oder Verpfändungen von Pensionskassengeldern.

Video: Eigenmittel und Fremdkapital leicht erklärt

Erfahren Sie im Video, woraus sich Eigenmittel zusammensetzen können.

Quelle: Credit Suisse

Welche Hypothek macht Sinn?

Es gibt nicht nur die eine Hypothek – vielmehr existieren zahlreiche Hypothekenmodelle, die sich in ihren Konditionen unterscheiden. Bei einigen wird der Zinssatz für Jahre fixiert, andere passen sich laufend an das aktuelle Zinsniveau an. Welche Hypothek für die Eigenheimbesitzerin bzw. den Eigenheimbesitzer Sinn macht, kommt darauf an, ob sie oder er auf Nummer sicher gehen will oder Schwankungen in Kauf nehmen und so eventuell von niedrigeren Zinsen profitieren möchte.

Bei der Aufnahme einer Hypothek empfiehlt es sich, gemeinsam mit einer Finanzierungsexpertin bzw. einem Finanzierungsexperten die finanzielle Situation und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erörtern. So lässt sich die Hypothek finden, mit welcher sich das gewünschte Eigenheim am besten finanzieren lässt.

Festhypothek

Eine Festhypothek hat in der Regel eine Laufzeit von zwei bis 15 Jahren zu einem festen Hypothekenzinssatz und einem fixen Betrag. Dadurch kann man sich gegen steigende Zinsen absichern und somit das Budget einfacher planen.

Manche Kreditgeber bieten im Rahmen der Festhypothek auch an, den Hypothekenzinssatz im Voraus festzulegen – und zwar bis zu drei Jahre vor der Auszahlung einer neuen oder der Verlängerung einer bestehenden Hypothek. Man bezeichnet diese Hypotheken oft auch als Terminhypotheken oder Forwardhypotheken.

Die Fix-Hypothek und die Termin-Fix-Hypothek der Credit Suisse gehören zu den sogenannten Festhypotheken.

Variable Hypothek

Im Gegensatz zu Festhypotheken besitzen variable Hypotheken – wie der Name schon sagt – einen variablen Zinssatz und passen sich den Verhältnissen am Markt an. Ihr Vorteil: Sie besitzen keine fixe Laufzeit oder einen festen Zinssatz. Damit können sie aber schlechter geplant werden und haben höhere Hypothekenkosten, sollten die Zinsen steigen.

Die Credit Suisse bietet ebenfalls eine variable Hypothek an.

SARON-Hypothek oder Geldmarkthypothek

Geldmarkthypotheken bieten ebenfalls einen variablen Zinssatz an. Jedoch nicht irgendeinen, sondern den SARON. Die Abkürzung SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist ein Referenzzinssatz für den Schweizer Franken der SIX Swiss Exchange, der sich stark am offiziellen Leitzins der Schweizerischen Nationalbank orientiert. In der Schweiz sind Geldmarkthypotheken darum auch als SARON-Hypotheken bekannt. Den aktuellen SARON-Zinssatz der SNB finden Sie hier.

Der Hypothekenzinssatz bei der SARON-Hypothek setzt sich aus einem an den Referenzzinssatz gekoppelten und einem individuellen Zuschlag des Kreditgebers zusammen. Der Zinssatz wird meist am Ende der Abrechnungsperiode von ein bis drei Monaten rückwirkend bekannt gegeben. Die Laufzeit beträgt ein Jahr, zwei oder drei Jahre.

SARON-Hypotheken eignen sich besonders dann, wenn sinkende Zinsen am Geldmarkt zu erwarten sind. Bei steigenden Zinsen ist allerdings mit hohen Hypothekenkosten zu rechnen.

Die Geldmarkthypotheken der Credit Suisse sind SARON-Hypotheken und SARON-Rollover-Hypotheken. Letztere eignen sich für alle, die den Hypothekenzins zu Beginn der Hypothekentranche wissen möchten.

Was ist eine Wohneigentumsförderung?

Für Käuferinnen und Käufer, die nicht über genug Eigenkapital verfügen, ist die Wohneigentumsförderung eine nützliche Option, um Eigenmittel aufzustocken und sich so den Traum des Eigenheims zu erfüllen.

Dazu werden für den Erwerb von Wohneigentum Vorbezüge und Verpfändungen der Altersvorsorge, also der 2. Säule und der Säule 3a, genutzt. Diese gelten als Wohneigentumsförderung und unterliegen genauen Regeln, die es zu kennen gilt.

So kann Geld aus der Pensionskasse bis zum Alter von 50 Jahren vollständig bezogen werden, danach ist der Bezug begrenzt. Bei der Säule 3a kann man unabhängig vom Alter das ganze Kapital beziehen. Bei beiden Varianten ist der Bezug nur alle fünf Jahre möglich. Ausserdem gibt es die Option der Verpfändung des Guthabens.

Doch vorzeitige Bezüge der 2. Säule und der Säule 3a können auch eine Kehrseite haben. Denn ist der Betrag bezogen, fehlt er später in der Altersvorsorge. In einigen Fällen können sich auch Risikoleistungen bei Tod oder Invalidität verringern. Deswegen gilt es, vorausschauend zu planen.

Langfristige Tragbarkeit sicherstellen

Um eine Hypothek für ihr Traumhaus aufnehmen zu können, müssen Käuferinnen und Käufer neben 20 Prozent Eigenmitteln über genügend laufendes Einkommen verfügen, um die finanzielle Tragbarkeit der Immobilie zu erfüllen. Sprich: Die kalkulatorischen Wohnkosten wie Hypothekenzinsen, Amortisationen, Neben- und Unterhaltskosten dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dazu rechnen die meisten Banken zur Sicherheit mit einem langfristigen Durchschnittszinssatz von fünf Prozent, dem «kalkulatorischen Zins». Dies, damit die Hypothek für Eigentümerinnen und Eigentümer auch bei potenziell steigenden Zinsen langfristig tragbar bleibt.

Video: Eigenmittel und Tragbarkeit einer Hypothek – kurz und einfach erklärt

Wer vor dem Kauf eines Eigenheims steht, stellt sich die Frage, wie viel Eigenmittel eingebracht werden müssen bzw. sollen und welchen Einfluss die Tragbarkeit auf die Finanzierung hat. Dieses Video erklärt, was Sie bei der Verpfändung von Vorsorgegeldern beachten sollten und was der Unterschied zum Vorbezug ist.

Quelle: Credit Suisse

Wie funktioniert die Amortisation?

Wichtiger Bestandteil der Tragbarkeitsrechnung sind die Kosten für die Amortisation der Hypothek, also deren Rückzahlung an die Bank. Hypotheken mit einer Belehnung von bis zu 67 Prozent gelten als erste Hypothek und müssen nicht zwingend amortisiert werden – es sei denn, die finanzielle Situation erfordert dies. Demnach gilt es für Hypothekennehmerinnen und Hypothekennehmer abzuwägen, welche Faktoren für oder gegen eine Tilgung sprechen: So sinkt bei jeder Amortisationszahlung der Zinssatz und der Verschuldungsgrad nimmt ab. Gleichzeitig sprechen jedoch steuerliche Gründe und verpasste Renditechancen gegen die Schuldentilgung.

Eine Pflicht zur Amortisation herrscht hingegen für Beträge über 67 Prozent, also für die Differenz bis hin zur möglichen Belehnung von 80 Prozent. Diese sogenannte zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bei über 50-Jährigen spätestens bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden. Dafür gibt es zwei Varianten: die direkte und die indirekte Amortisation.

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen Raten an die Bank zurückgezahlt. Dadurch nehmen die Hypothekenschuld und der Betrag der Zinszahlungen laufend ab. Gleichzeitig steigt die steuerliche Belastung, da der steuerliche Abzug dadurch nicht mehr gleich hoch ausfällt.

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek während ihrer Laufzeit immer gleich hoch. Denn die Zahlung erfolgt zuerst auf ein Vorsorgekonto oder -depot der Säule 3a und wird zu einem späteren Zeitpunkt an die Bank überwiesen und somit amortisiert.

Video: Amortisation einer Hypothek – kurz und einfach erklärt

Im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Eigenheims ist die Planung der Amortisation ein wichtiger Faktor. Dieses Video erklärt Ihnen, worauf Sie achten müssen und welche Vor- und Nachteile die direkte und die indirekte Amortisation haben.

Quelle: Credit Suisse

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