Finanzierung eines Eigenheims. Die wichtigsten Grundlagen.
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Das Eigenheim komplett aus eigener Tasche zu zahlen, ist für die wenigsten Käufer möglich. Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden trotzdem zu erfüllen, können Sie sich bei einer Bank Geld für den Erwerb leihen – in Form einer Hypothek. Wir erklären die wichtigsten Grundlagen rund um das Thema Eigenheimfinanzierung.
Hypothek
Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch eine Immobilie gesichert ist. Bedeutet: Beim Abschluss einer Hypothek leiht sich der Hypothekennehmer bei der Bank zu einem Hypothekenzins Geld für den Eigentumserwerb. Die Bank erhält zur Sicherheit einen Schuldbrief über die Immobilie.
Verkehrswert
Basis für die Berechnung einer Hypothek ist der sogenannte «Verkehrswert» der Liegenschaft. Der Verkehrswert bezeichnet einen geschätzten Preis, den Objekte gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen im Markt erzielen.
Im Normalfall stimmen Kaufpreis und Verkehrswert überein. Aufgrund der hohen Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt kann es jedoch vorkommen, dass der Kaufpreis der Immobilie den Verkehrswert übersteigt. Die Differenz der beiden Werte kann nicht durch eine Hypothek gedeckt werden, der Käufer muss sie stattdessen selbst bezahlen.
Erste und zweite Hypothek
Die Höhe der Hypothek richtet sich nach den Finanzierungsbedürfnissen des Hypothekennehmers und darf höchstens 80 Prozent des Verkehrswerts betragen. Aufgrund verschiedener Amortisationsregeln (siehe Abschnitt Amortisation) unterscheidet man in der Theorie zwischen der ersten Hypothek mit einer Belehnung bis 67 Prozent und der zweiten Hypothek mit einer Belehnung zwischen 67 und 80 Prozent. Je nach Bank und Produkt können die exakten Prozentsätze leicht variieren.
Diese theoretische Unterscheidung der beiden Arten von Hypotheken bedeutet jedoch nicht, dass ein Kredit in der Praxis zwingend in zwei Tranchen abgeschlossen werden muss. Die Aufteilung der Hypothek darf somit unabhängig von der ersten und zweiten Hypothek erfolgen.
Harte und weiche Eigenmittel
Maximal 80 Prozent des Objektwerts der Immobilie dürfen fremdfinanziert werden. Im Umkehrschluss bedeutet das: Mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts müssen in Form von Eigenmitteln selbst gezahlt werden können.
Von diesen 20 Prozent müssen mindestens 10 Prozent «harte Eigenmittel» sein. Das umfasst Konto- und Sparguthaben, Wertschriften, Vorsorgegelder der Säule 3a, Rückkaufswerte von Versicherungspolicen, Schenkungen und Erbschaften. Die restlichen Eigenmittel dürfen «weiche Eigenmittel» sein, also Bezüge oder Verpfändungen von Pensionskassengeldern.
Eigenmittel leicht erklärt
Erfahren Sie im Video, woraus sich Eigenmittel zusammensetzen können.
Quelle: Credit Suisse
Wohneigentumsförderung
Besonders oft werden für den Eigentumserwerb Vorbezüge und Verpfändungen der Altersvorsorge genutzt, also der 2. Säule und der Säule 3a. Diese gelten als Wohneigentumsförderung und unterliegen genauen Regeln, die es zu kennen gilt.
So kann Kapital aus der Pensionskasse bis zum Alter von 50 Jahren vollständig bezogen werden, danach ist der Bezug begrenzt. Bei der Säule 3a kann man unabhängig vom Alter das gesamte Kapital beziehen. Bei beiden Varianten ist der Bezug nur alle fünf Jahre möglich. Ausserdem gibt es die Option der Verpfändung des Guthabens. Wann dies sinnvoll ist und weitere Besonderheiten lesen Sie in den Detailartikeln.
Die Wohneigentumsförderung ist eine nützliche Option, Eigenmittel aufzustocken und sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Doch vorzeitige Bezüge der 2. Säule und der Säule 3a können auch eine Kehrseite haben. Denn ist der Betrag bezogen, fehlt er später in der Altersvorsorge. In einigen Fällen können sich auch Risikoleistungen bei Tod oder Invalidität verringern. Deswegen gilt es, vorausschauend zu planen. Was Sie dabei beachten müssen, erklären die Finanzexperten der Credit Suisse.
Langfristige Tragbarkeit
Um eine Hypothek für ihr Traumhaus aufnehmen zu können, müssen Käufer neben 20 Prozent Eigenmitteln über genügend laufendes Einkommen verfügen, um die finanzielle Tragbarkeit der Immobilie zu erfüllen. Sprich: Die kalkulatorischen Wohnkosten (Hypothekenzinsen, Amortisationen, Neben- und Unterhaltskosten) dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Oft kommt es zu Missverständnissen, da Käufer mit den gegenwärtig sehr tiefen Hypothekenzinsen budgetieren. Die meisten Banken rechnen zur Sicherheit jedoch mit einem langfristigen Durchschnittszinssatz von 5 Prozent, dem «kalkulatorischen Zins». Dies, damit die Hypothek für Eigentümer auch bei potenziell steigenden Zinsen langfristig tragbar bleibt.
Eigenmittel und Tragbarkeit einer Hypothek – kurz und einfach erklärt
Wer vor dem Kauf eines Eigenheims steht, stellt sich die Frage, wie viel Eigenmittel eingebracht werden müssen und welchen Einfluss die Tragbarkeit hat. Dieses Video erklärt Ihnen, was Sie bei der Verpfändung von Vorsorgegeldern beachten sollten und was der Unterschied zum Vorbezug ist.
Quelle: Credit Suisse
Finanzierungsmöglichkeiten
Es gibt nicht nur die eine Hypothek – vielmehr existieren zahlreiche Hypothekenmodelle, die sich in ihren Konditionen unterscheiden. Bei einigen wird der Zinssatz für Jahre fixiert, andere passen sich laufend an das aktuelle Zinsniveau an. Es kommt ganz darauf an, ob Sie auf Nummer sicher gehen oder Schwankungen in Kauf nehmen wollen – und so eventuell von niedrigeren Zinsen profitieren möchten.
Bei der Aufnahme einer Hypothek empfiehlt es sich, gemeinsam mit einem Finanzierungsexperten die eigene finanzielle Situation und die verschiedenen Möglichkeiten zu erörtern. So finden Sie die Hypothek, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.
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Fix-Hypothek
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Die Fix-Hypothek der Credit Suisse ist eine sogenannte Festhypothek. Mit ihr planen und budgetieren Sie sicher. Sie hat eine feste Laufzeit von 2–15 Jahren zu einem fixen Betrag und einem fixen Hypothekenzins.
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Termin-Fix-Hypothek
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Die Termin-Fix-Hypothek hat ebenfalls eine Laufzeit von 2–15 Jahren. Hier kann der Hypothekenzins bis zu drei Jahre vor der Auszahlung einer neuen oder der Verlängerung einer bestehenden Hypothek vereinbart werden.
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SARON-Hypothek
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Der Zinssatz setzt sich aus einem an den SARON-Satz gekoppelten Basiszinssatz und einem individuellen Zuschlag zusammen. Dieser wird am Ende der Abrechnungsperiode von ein bis drei Monaten bekannt gegeben. Die Laufzeit beträgt ein, zwei oder drei Jahre.
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SARON-Rollover-Hypothek
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Die SARON-Rollover-Hypothek funktioniert ähnlich. Jedoch wird der Zinssatz zu Beginn der Tranche, die einen Monat beträgt, mitgeteilt und zugesichert. Die Laufzeit beträgt ein oder zwei Jahre.
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Baukredit
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Für Bauvorhaben eignet sich der Baukredit. Die Kreditsumme ist flexibel und gibt Spielraum, während der Bauphase offene Rechnungen zu bezahlen. Wenn alles fertig ist, wird der Kredit in eine Hypothek umgewandelt.
Amortisation
Wichtiger Bestandteil der Tragbarkeitsrechnung sind die Kosten für die Amortisation der Hypothek, also deren Rückzahlung an die Bank. Hypotheken mit einer Belehnung von bis zu 67 Prozent gelten als erste Hypothek und müssen nicht zwingend amortisiert werden – es sei denn, die finanzielle Situation erfordert dies. Demnach müssen Hypothekennehmer abwägen, welche Faktoren für oder gegen eine Tilgung sprechen: So sinkt bei jeder Amortisationszahlung der Zinssatz und der Verschuldungsgrad nimmt ab. Gleichzeitig sprechen jedoch steuerliche Gründe und verpasste Renditechancen gegen die Schuldentilgung.
Eine Pflicht zur Amortisation herrscht hingegen für Beträge über 67 Prozent, also für die Differenz bis hin zur möglichen Belehnung von 80 Prozent. Diese sogenannte zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bei über 50-Jährigen spätestens bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden. Dafür gibt es zwei Varianten: die direkte und die indirekte Amortisation. Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek in regelmässigen Raten an die Bank zurückgezahlt. Bei der indirekten Amortisation wird die Zahlung zuerst auf ein Vorsorgekonto oder -depot der Säule 3a überwiesen. Welche Variante die richtige ist, hängt von den finanziellen Möglichkeiten und den steuerlichen Aspekten ab.
Vergleichen Sie in den folgenden Detailartikeln Vor- und Nachteile einer freiwilligen Tilgung sowie der direkten und indirekten Amortisation.
Amortisation einer Hypothek – kurz und einfach erklärt
Ihre Beraterin für die Eigenheimfinanzierung
Für die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie lassen Sie sich am besten von einem Hypotheken-Experten in Ihrer Region beraten. Die Credit Suisse steht Ihnen gerne zur Seite und prüft mit Ihnen gemeinsam Ihre finanziellen Möglichkeiten. So sind Sie optimal auf den Erwerb von Eigentum vorbereitet.
