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Schweizer Immobilienmarkt 2023: Zinserhöhungen bremsen die Nachfrage

Die Zinserhöhungen des vergangenen Jahres dämpfen die Nachfrage auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Gleichzeitig sinkt das Angebot an neuen Wohnungen, da schlicht zu wenig gebaut wird. Wie sich diese Trends sehr unterschiedlich auf den Markt für Mietwohnungen und Eigenheime auswirken, zeigt die Immobilienstudie 2023 der Credit Suisse.

Kaufen ist sehr viel teurer geworden als Mieten

Der Markt für selbst genutztes Wohneigentum durchläuft derzeit eine Trendwende, die durch die 2022 stark gestiegenen Hypothekenzinsen angestossen wurde. Nachdem Eigentümer während einer Dekade von beispiellos tiefen Hypothekenzinssätzen profitiert hatten, haben sich Letztere im Verlauf des vergangenen Jahres mehr als verdoppelt. Kaufen ist nach 13 Jahren wieder teurer als Mieten. Unter dem Strich ist der jährliche finanzielle Aufwand für Wohneigentum heute um 47 Prozent höher als für eine vergleichbare Mietwohnung. Es ist also wieder eine Eigentumsprämie zu bezahlen, und noch dazu eine sehr hohe.

Immobilien Schweiz: Finanzieller Aufwand steigt

Eigentumsprämie klettert auf historisch hohen Wert

Finanzieller Aufwand: Wohneigentum und Mietwohnung im Vergleich unter Berücksichtigung aller relevanten Kostenfaktoren
Quelle: Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 4.Q./2022

In der Folge ist die Nachfrage nach Wohneigentum stark gesunken, aber bei Weitem nicht komplett weggebrochen. Nach einem durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Boom ist die Nachfrage wieder zu ihrem langfristigen Mittel zurückgekehrt. Es ist zudem zu beobachten, dass die starken Preisanstiege die Haushalte regional wie auch bei der Wohnungsgrösse zunehmend einschränken.

Knappes Angebot stützt den Markt

Während Wohneigentum für Neuerwerber deutlich teurer geworden ist, können bestehende Eigentümer, die langfristige Fix-Hypotheken abgeschlossen haben, noch sehr häufig von anhaltend tiefen Eigentumskosten profitieren.

Auch sogenannte Buy-to-let-Anlagen, bei denen die gekaufte Immobilie vermietet wird, rechnen sich bei einer Vollkostenrechnung heute grösstenteils nicht mehr. Als Folge der steigenden Zinsen muss der Besitzer sogar draufzahlen. Somit dürften trotz sinkender Bautätigkeit insgesamt wieder mehr Neubauobjekte als im Vorjahr für selbst genutztes Wohneigentum zur Verfügung stehen.

Dank der rekordtiefen Bautätigkeit wird sich die sinkende Nachfrage aber erst allmählich in einem höheren Angebot an verfügbaren Objekten und höheren Vermarktungszeiten manifestieren.

Welche Herausforderungen bietet der Immobilienmarkt?

Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse, Thomas Rieder und Fabian Waltert, Immobilienökonomen bei Credit Suisse, geben Einblick in den Schweizer Immobilienmarkt.

Preise für Wohneigentum werden 2023 kaum noch steigen

Aufgrund des knappen Angebots sind die Preise für Wohneigentum bis vor Kurzem stark gestiegen. Der Zenit des Preiswachstums wurde im Sommer 2022 aber überschritten. Mit einem Plus von 5,2 Prozent bei Eigentumswohnungen und von 5,5 Prozent bei Einfamilienhäusern verharrte das Preiswachstum im vierten Quartal 2022 zwar noch auf hohem Niveau. Der anhaltende Nachfragerückgang wird das Preiswachstum in den kommenden Quartalen aber deutlich abschwächen. 2023 wird mit einem geringeren Preisanstieg von 0,5 Prozent bei Eigentumswohnungen und 1,5 Prozent bei Einfamilienhäusern gerechnet.

Immobilien Schweiz: bisher geringe Abschwächung des Preiswachstums

Bisher geringe Abschwächung des Preiswachstums

Jahreswachstumsraten nach Preissegment
Quelle: Wüest Partner
Letzter Datenpunkt: 4.Q./2022

Preise dürften 2024 sinken

Ein Vergleich der Entwicklung der Preise von Wohneigentum und der Einkommen zeigt, dass die Preisentwicklung nicht mehr nachhaltig ist. Das grosse Marktungleichgewicht ist auf das bis vor Kurzem vorherrschende Tiefzinsumfeld zurückzuführen. Es kann jedoch nicht von einer spekulativen Immobilienpreisblase gesprochen werden. Hierzu fehlen die entscheidenden Charakteristiken.

2024 muss aufgrund des sich weiter eintrübenden Marktumfelds mit leicht sinkenden Preisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gerechnet werden. Die Kombination aus hohen Immobilienpreisen, die nicht mehr nachhaltig sind, und deutlich höheren Hypothekenzinsen hat schlicht eine zu hohe Kostenbelastung zur Folge.

Immobilien Schweiz: Preisentwicklung ist nicht mehr nachhaltig

Preisentwicklung ist nicht mehr nachhaltig

Entwicklung Preise Wohneigentum und Einkommen; Index: 1996 = 100
Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 2022

Bauflaute treibt Mietpreise nach oben

Die Mietwohnungsnachfrage hat sich dagegen im vergangenen Jahr weiter verstärkt. Dafür gibt es mehrere Gründe. Die Konjunktur in der Schweiz zeigt sich weiterhin robust. Die Zuwanderung aus dem Ausland ist zuletzt stark gestiegen, und weniger ausländische Staatsbürger ziehen wieder weg.

In Kombination mit der Bauflaute in der Schweiz führt das zu weniger Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt. Gerade Grosszentren verzeichnen 2022 mit einem Minus von 38 Prozent gegenüber dem Vorjahr den stärksten Rückgang bei den baubewilligten Mietwohnungen. Relativ zur Absorption der vergangenen Jahre dürfte die Mietwohnungsproduktion in den kommenden ein bis zwei Jahren unter dem Strich in einer Mehrheit von 65 der 110 Regionen zu tief ausfallen.

In der Folge sind die Leerstände vielerorts stark gesunken, und das Mieten wird deutlich teurer. Diese Trends werden sich auch 2023 fortsetzen. Die höheren Mieten dürften die zinsbedingt drohenden Bewertungskorrekturen bei Wohnrenditeliegenschaften abfedern.

Immobilienmarkt Schweiz: Zu wenig Mietwohnungen werden neu gebaut

Mietwohnungsproduktion in Mehrheit der Regionen zu tief

Erwartete Ausweitung des Mietwohnungsbestands 2023 im Verhältnis zur vergangenen Absorption (2016–2020)
Quelle: Baublatt, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse, Geostat
Letzter Datenpunkt: 10/2022

Der Schweizer Immobilienmarkt hält sich insgesamt robust

Insgesamt entwickelt sich der Schweizer Immobilienmarkt im Vergleich zum Ausland relativ stabil, und ein heftiger Preiseinbruch dürfte ausbleiben. Grund dafür: Die hiesige Inflation erreicht nur einen Bruchteil der Werte im Ausland. Das hat einen weniger heftigen Zinsanstieg zur Folge.

Die strikten Finanzierungsregeln bei der Kreditvergabe in der Schweiz reduzieren die Fallhöhe des Marktes ebenfalls. Gleichzeitig sorgt die hiesige Bauflaute für eine hausgemachte Verknappung des Angebots auf dem Markt. Es kann in der Schweiz daher von einer weichen Landung des Immobilienmarkts ausgegangen werden.

Wie Sie die neusten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu Ihrem Vorteil nutzen

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