Marché immobilier suisse 2023: les hausses des taux d'intérêt freinent la demande

Acheter est devenu beaucoup plus cher que louer

Le marché du logement en propriété connaît actuellement un renversement de tendance suscité par la forte hausse des intérêts hypothécaires en 2022. Après que les propriétaires ont profité de taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux bas sans précédent pendant une décennie, ces taux ont plus que doublé au cours de l’année précédente. Treize ans plus tard, acheter est de nouveau plus cher que louer. Au bout du compte, la charge financière annuelle pour un logement en propriété est aujourd’hui 47% plus élevée que celle pour un logement en location comparable. Il faut à nouveau payer une prime de propriété, très élevée.

Par conséquent, la demande de logements en propriété a fortement chuté, même si elle est loin d’avoir complètement disparu. Après un boom déclenché par la pandémie de COVID-19, la demande a retrouvé sa moyenne à long terme. Il est également intéressant de noter que la forte hausse des prix limite de plus en plus les ménages en ce qui concerne la région et la taille du logement.

La situation tendue de l’offre soutient le marché

Alors que le logement en propriété est devenu nettement plus cher pour les nouveaux acquéreurs, les propriétaires existants qui ont conclu des Hypothèques fix à long terme peuvent encore très souvent profiter de coûts de propriété durablement bas.

Même les placements «buy-to-let», qui consistent à acheter un bien immobilier pour le louer, ne sont pour la plupart plus rentables aujourd’hui en tenant compte de la facture des frais totaux. En raison de la hausse des taux d’intérêt, le propriétaire doit même payer un surplus. Ainsi, en dépit de la baisse de l’activité de construction, il est probable que, dans l’ensemble, davantage de nouveaux immeubles soient à nouveau disponibles pour le logement à usage personnel que l’année précédente.

Grâce au niveau bas record de l’activité de construction, la chute de la demande ne commencera toutefois à se manifester que par une offre d’objets disponibles plus élevée et par des périodes de commercialisation plus longues.

Les prix des propriétés augmenteront à peine en 2023

En raison de l’offre limitée, les prix des propriétés ont fortement augmenté jusqu’à récemment. Mais la croissance des prix a dépassé son pic au cours de l’été 2022. Avec une hausse de 5,2% pour les logements en propriété et de 5,5% pour les maisons individuelles, la hausse des prix s’est maintenue à un niveau élevé au quatrième trimestre 2022. La poursuite de la baisse de la demande affaiblira toutefois nettement la croissance des prix au cours des prochains trimestres. En 2023, les prévisions indiquent une hausse des prix plus faible, de 0,5% pour les logements en propriété et de 1,5% pour les maisons individuelles.

Les prix devraient baisser en 2024

Une comparaison de l’évolution des prix du logement en propriété et des revenus montre que les prix n’évolueront plus durablement. L’important déséquilibre du marché est dû à l’environnement de taux d’intérêt bas qui prévalait jusqu’à récemment. Il n’est toutefois pas question d’une bulle spéculative des prix de l’immobilier. Pour cela, il manque des caractéristiques essentielles.

Compte tenu du fait que l’environnement de marché continue de s’assombrir, il faudra s’attendre à une légère baisse des prix des logements en propriété et des maisons individuelles en 2024. La combinaison de la hausse des prix de l’immobilier, qui ne se maintiendra plus durablement, et des intérêts hypothécaires nettement plus élevés entraîne tout simplement des coûts trop élevés.

Le ralentissement de l’activité de construction entraîne la hausse des loyers

En revanche, la demande de logements locatifs a continué de se renforcer l’année dernière. Plusieurs raisons expliquent cela. La conjoncture suisse reste solide. L’immigration en provenance de l’étranger a fortement augmenté dernièrement et moins de ressortissants étrangers repartent.

En combinaison avec le ralentissement de l’activité de construction en Suisse, cela entraîne une baisse de l’offre sur le marché du logement locatif. En 2022, les grands centres ont enregistré le plus fort recul en matière de logements locatifs ayant reçu un permis de construire, avec une baisse de 38% par rapport à l’année précédente. Par rapport à l’absorption des années précédentes, la production de logements locatifs devrait s’avérer trop faible dans 65 régions sur 110 au cours de l'année prochaine ou des deux prochaines années.

Par conséquent, les taux de vacance ont fortement baissé dans de nombreux endroits et la location devient nettement plus chère. Ces tendances se poursuivront également en 2023. La hausse des loyers devrait amortir les corrections de valorisation imminentes liées aux intérêts pour les immeubles résidentiels de rendement.

Le marché immobilier suisse reste globalement solide

Dans l’ensemble, le marché immobilier suisse est relativement stable par rapport à l’étranger et une forte chute des prix devrait être évitée. Car l’inflation locale ne représente qu’une fraction des valeurs à l’étranger. En conséquence, les taux d’intérêt augmentent de manière moins marquée.

Les règles de financement strictes en matière d’octroi de crédits en Suisse réduisent également l'ampleur de la chute du marché. Dans le même temps, le ralentissement local de l’activité de construction crée une pénurie «maison» de l’offre sur le marché. En Suisse, on peut donc s’attendre à un atterrissage en douceur du marché immobilier.