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«Con l’abolizione del valore locativo la proprietà abitativa diventerebbe subito più appetibile»

Mai come oggi l’abolizione del valore locativo potrebbe essere vicina, afferma Fredy Hasenmaile, responsabile Analisi immobiliare di Credit Suisse, che nell’intervista spiega quali saranno le implicazioni e a quali altri aspetti dovranno prestare attenzione i proprietari di immobili.

La proprietà abitativa rende felici?

Fredy Hasenmaile: Beh, la felicità è uno stato molto fugace, parlerei piuttosto di grande soddisfazione. Gli studi dimostrano chiaramente che chi è proprietario si sente più sicuro e indipendente, e ha migliori chance di autorealizzarsi. I risultati empirici sono molto affidabili e non valgono solo per la Svizzera.

Sarebbe quindi auspicabile che i proprietari di abitazione fossero più numerosi?

La Svizzera è uno dei pochi paesi in cui sia il mercato degli affitti sia il mercato delle abitazioni di proprietà funzionano bene. Le famiglie hanno quindi la possibilità di scegliere tra questi due segmenti, ognuno con i propri vantaggi e svantaggi. Il grado di soddisfazione rispetto alla propria situazione abitativa è dunque molto elevato qui da noi. Questo equilibrio è una conquista da non sottovalutare. In questo senso ho molta comprensione soprattutto per le giovani famiglie che lamentano difficoltà ad accedere alla proprietà abitativa.

Si parla di abolizione del valore locativo. Che cosa comporterebbe per questo sistema?

Considerati i tassi bassi, l’abolizione sarebbe un vantaggio per i proprietari. D’altra parte il valore locativo non è un male assoluto come percepito dai proprietari, qualcosa di virtuale che va soppresso. Lo scopo del valore locativo è creare un equilibrio tra locatari e proprietari di abitazioni. Il buon funzionamento di entrambi i comparti è un vantaggio per l'economia nazionale. Altrettanto importante è essere cauti nell’introdurre variazioni nel sistema.

Quanto è probabile che si giunga all’abolizione?

Le probabilità sono 60:40 per l’abrogazione, il dato più alto degli ultimi dieci anni. Solo da quando l’Associazione dei proprietari immobiliari ha ridimensionato le proprie pretese rinunciando alla deduzione degli interessi ipotecari, il tema è tornato alla ribalta. Ad ogni modo nulla è ancora deciso. Per i cantoni l'imposizione del valore locativo è un’entrata e non è chiaro come sarà compensato il minor gettito. E poi bisogna fare i conti con chi si oppone al progetto.

Che cosa potrebbe farlo naufragare?

Sarà decisivo vedere se il Parlamento lascerà la porta aperta a un possibile mantenimento delle deduzioni. Il settore farà sentire la propria voce per chiedere di difalcare ulteriori spese di mantenimento, quindi sussiste il rischio che le richieste diventino troppe. È molto probabile che sia il popolo ad avere l'ultima parola.

Le probabilità sono 60:40 per l’abrogazione.

Fredy Hasenmaile, responsabile Analisi immobiliare di Credit Suisse

Chi ha da guadagnare da questa abolizione e chi no?

Avrà un impatto negativo sui nuovi acquirenti giovani che necessitano di prestiti elevati che non potranno più essere dedotti dalle imposte. Ad approfittarne saranno in primis le famiglie che hanno risparmiato e potrebbero ridurre l’ipoteca, e anche i proprietari più in là con l’età. I loro prestiti sono nella maggior parte dei casi notevolmente inferiori, quindi con l’attuale sistema possono godere di meno deduzioni. Si vedono però tassato un reddito fittizio e talvolta la rendita non è sufficiente.

Quali sarebbero le conseguenze per il mercato?

La proprietà abitativa diventerebbe subito più appetibile, vivacizzando la domanda e aumentando i prezzi – ciò purché gli interessi si mantengano relativamente bassi. Se poi l'abolizione riguarderà, come previsto, solo la residenza principale, ciò costituirebbe un incentivo a trasferire il prestito su altri immobili per continuare a godere delle deduzioni. Forse varrebbe la pena riflettere bene ancora una volta su questa limitazione.

Pagare le rate di un’ipoteca diventerà all’improvviso interessante?

Sicuramente più di oggi. Probabilmente ci sarà da mettere in conto una contrazione del mercato ipotecario e un aumento dei rischi per i creditori. Questo è anche il motivo per cui le banche non accolgono con favore una simile novità. La concorrenza sul mercato ipotecario è già oggi molto serrata.

Alla fine del 2016, per la prima volta in 14 anni i prezzi delle proprietà abitative erano inferiori ai valori dell'anno precedente. La proprietà abitativa tornerà a essere più accessibile?

L’attuale situazione del mercato della proprietà abitativa è molto stabile. I prezzi hanno superato la breve fase di correzione e ripreso a salire. Mi preoccupa solo l'elevata dipendenza dei prezzi dagli interessi, ma non prevediamo a breve un forte aumento dei tassi.

Grazie ai tassi d'interesse bassi oggi acquistare è più conveniente che affittare lo stesso immobile. Le cose potrebbero cambiare presto?

I vantaggi di un'abitazione di proprietà per effetto dei tassi bassi in futuro si ridurranno, ma sarà un processo molto graduale. Prima di raggiungere la parità con l’affitto ci vorrà molto tempo.

Potrebbe verificarsi un crollo del mercato?

In quel caso i tassi dovrebbero subire un forte aumento, cosa che non prevediamo, e a crollare per prima sarebbe la domanda di proprietà abitativa. Il mercato della proprietà si congelerebbe quasi totalmente. Gli appartamenti in condominio avrebbero difficilmente mercato, mentre i proprietari che intendono vendere dovrebbero scendere a compromessi sul prezzo.

Per gli acquirenti sarebbe meglio scegliere sempre una casa di 20 metri quadri più piccola, in modo da poter sostenere l'ipoteca qualunque cosa accada.

Fredy Hasenmaile, responsabile Analisi immobiliare di Credit Suisse

Come ci si può tutelare da questo scenario?

Oggi chiunque acquisti deve aspettarsi che si possa verificare una flessione dei prezzi, come proprietari bisogna abituarsi a queste fasi. Nel lungo periodo arriverà il momento in cui si potrà vendere al valore d'acquisto. L'importante è fare in modo di tutelarsi da una vendita al culmine di una fase di ribasso.

Cosa significa concretamente?

Assistiamo ad esempio a casi di divorzio dove si rende necessaria la cessione della casa. Contro la perdita del posto di lavoro ci si può tutelare, e fortunatamente in Svizzera siamo assicurati piuttosto bene anche contro malattie e infortuni. Ma non bisogna mai puntare tutto su un’unica carta. Per gli acquirenti sarebbe meglio scegliere sempre una casa di 20 metri quadri più piccola, in modo da poter sostenere l'ipoteca qualunque cosa accada.

Cosa consiglierebbe a chi intende acquistare un'abitazione?

A chi oggi intende acquistare, perché ha famiglia e ambisce a essere proprietario, suggerisco: l’obiettivo è ambizioso, quindi è opportuno tutelarsi. E aggiungo anche: la casa deve essere quella giusta, sia sotto il profilo della qualità che delle esigenze specifiche. Anche dopo due anni nella nuova abitazione è importante essere convinti di aver fatto l’acquisto più giusto. In questo modo, se i prezzi dovessero temporaneamente scendere per un periodo, non sarebbe un grosso problema.

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