Intestare la casa: trasmettere un immobile in eredità quando si è in vita
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Intestare la casa ai figli – A cosa occorre prestare attenzione.

La grande casa di famiglia con giardino comincia ad essere difficile da gestire? I vostri figli potrebbero farne un uso migliore? Questa riflessione induce molti testatori a trasmettere in eredità il loro immobile ai discendenti quando sono ancora in vita. Tre possibilità per intestare la casa ai vostri figli.

Intestare la casa ai figli: tre alternative

Esempio: avete tre figli. Uno dei tre figli rileva l'immobile.

1. Vendita al valore commerciale
Anche se non si tratta di eredità, è una delle opzioni: vendete la casa a uno dei vostri tre figli al valore commerciale, ovvero al valore che avrebbe l’immobile se venisse messo in vendita sul libero mercato.

Esempio di calcolo
Il valore commerciale della casa è pari a CHF 1 000 000. L'ipoteca che passa a vostro figlio è di CHF 400 000. Di conseguenza restano da corrispondere CHF 600 000. A questo punto vostro figlio può pagare i CHF 600 000 ricorrendo ai risparmi e a un incremento dell'ipoteca. Oppure potete concedergli un prestito di CHF 600 000 per l'acquisto della casa.

Conseguenze di diritto successorio
Dal momento che è stato corrisposto il valore di mercato dell'immobile, non si applicano obblighi di diritto successorio né a voi né a vostro figlio. Inoltre, preservate una stabilità finanziaria sufficiente a coprire eventuali spese per l'assistenza in vecchiaia. Si ricorda che, in qualità di venditore dovete corrispondere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Alcuni cantoni applicano anche un'imposta sul passaggio di proprietà.

2. Vendita al di sotto del valore commerciale (acconto della quota ereditaria)

Cedete la casa a uno dei vostri tre figli al di sotto dell'effettivo valore di mercato, con l'accordo di tener conto di tale differenza successivamente, all'atto della devoluzione.

Esempio di calcolo
La vostra casa ha un valore di mercato di CHF 1 000 000, con un'ipoteca di CHF 400 000. Vendete la casa al figlio A applicando un prezzo ridotto di soli CHF 700 000. In questo caso vostro figlio si assume l'ipoteca di CHF 400 000 e vi corrisponde i restanti CHF 300 000.

Conseguenze di diritto successorio
Quindi vostro figlio non ha versato CHF 300 000 che, da un punto di vista giuridico, verranno considerati come un acconto della quota ereditaria già ricevuto. Al momento del vostro decesso, tale importo verrà computato nella quota ereditaria del figlio A come acconto della quota ereditaria. Pertanto farà parte dell'obbligo di compensazione nei confronti dei suoi due fratelli, che nella divisione dell'eredità disporranno di una pretesa successoria superiore di CHF 100 000 ciascuno.

Occorre inoltre compensare anche un eventuale apprezzamento dell'immobile che interviene tra il momento dell'acconto della quota ereditaria e del decesso. Se, al momento in cui è stato intestato al figlio, l'immobile aveva un valore di CHF 1 000 000 ma poi, al momento del vostro decesso, raggiunge un valore di CHF 1 200 000, la differenza è pari a CHF 200 000. Pertanto, nella divisione dell'eredità il figlio A dovrà compensare altri CHF 200 000, per un totale di CHF 500 000. La quota spettante a entrambi i fratelli subisce un ulteriore incremento di CHF 66 667 (CHF 500 000 / 3 = CHF 166 667).

Tuttavia i genitori possono evitarlo, specificando in un contratto di cessione autenticato da un notaio che, in caso di eredità, non deve essere corrisposta nessuna compensazione per il valore aggiunto. La deroga dalla compensazione dell'incremento di valore può essere indicata anche in una disposizione testamentaria.

3. Cessione senza compensazione successiva (donazione)

Con una donazione parziale o completa intestate a uno dei vostri figli la proprietà dell'abitazione, senza che in seguito il figlio sia tenuto a computare la quota percepita a titolo gratuito nella divisione dell'eredità.

Esempio di calcolo
Intestate la vostra casa del valore di CHF 1 000 000 al figlio A. A sua volta, il figlio si assume il debito ipotecario pari a CHF 400 000. Concordate che la differenza di CHF 600 000 al valore commerciale deve essere considerata come donazione e che successivamente non dovrà essere computata nella sua quota ereditaria.

Conseguenze di diritto successorio
Al momento del vostro decesso il figlio A non dovrà compensare i CHF 600 000, incluso il valore aggiunto dell’immobile, ai suoi fratelli.

Attenzione: in caso di acconti della quota ereditaria e soprattutto in caso di donazioni occorre accertarsi che non vengano violate le porzioni legittime degli altri figli. Inoltre bisogna considerare che, cedendo a titolo gratuito del tutto o in parte l’abitazione, i genitori potrebbero diventare economicamente dipendenti dai loro figli. Pertanto potrebbero non essere più in grado di pagare eventuali spese elevate per l'assistenza in vecchiaia.

Intestare la casa al figlio in caso di necessità di assistenza

Molti proprietari di abitazioni temono di dover vendere la loro casa in vecchiaia per poter sostenere le spese di costosi soggiorni in casa di cura. Per evitare questo rischio e preservare il patrimonio per i loro eredi, valutano la possibilità di intestare la casa ai discendenti. L'idea è che se l'immobile non è di loro proprietà, in caso di necessità avrebbero diritto a ricevere le prestazioni complementari statali (PC).

Ma commettono un errore. Infatti, per calcolare il diritto alla prestazione, le autorità tengono conto anche del patrimonio ceduto volontariamente, previa detrazione di CHF 10 000 all'anno a partire dalla data della donazione. Pertanto la cessione si ripercuote negativamente sull'ammontare delle PC. Dalla riforma delle PC del 2021, inoltre, si applica quanto segue: dopo il decesso di un percettore di PC, gli eredi devono rimborsare le PC percepite negli ultimi dieci anni. Tuttavia ciò avviene solo se l'eredità è superiore a CHF 40 000.

Inoltre, le spese per l'assistenza non dovrebbero assumere un peso eccessivo nelle vostre valutazioni. L'indipendenza finanziaria e l'autonomia decisionale sono più importanti della volontà di intestare quanto prima la casa ai vostri eredi.

Concessione del diritto di abitazione o dell'usufrutto

L'usufrutto o il diritto di abitazione vi consentono di cedere la vostra casa ai discendenti e di continuare a disporre dell'immobile in modo sostanzialmente invariato.

Con il diritto di abitazione potete abitare tutta la vita nell'immobile provvedendo esclusivamente alle spese di mantenimento ordinario, come i costi operativi e l'elettricità. Di norma, in qualità di titolare del diritto di abitazione siete tenuti a corrispondere le imposte sul valore locativo calcolato come reddito.

In caso di usufrutto potete abitare nell'immobile o affittarlo e percepire il canone di locazione. In qualità di usufruttuario siete tenuti a corrispondere le imposte sul valore locativo, o sui proventi locativi, e al pagamento dell'imposta sulla sostanza. Inoltre dovete pagare gli interessi ipotecari e i premi assicurativi - esattamente come facevate precedentemente nella veste di proprietario.

In linea di principio, la concessione di un diritto di usufrutto o diritto di abitazione costituisce una contropartita del cessionario. È opportuno chiarire preventivamente le conseguenze fiscali connesse alla cessione dell'immobile. Continuare a vivere nella casa di famiglia può avere effetti anche sull'obbligo di collazione connesso al diritto successorio.

Intestare la casa in modo corretto e preservare i valori

Le cessioni di immobili sono questioni complesse. Per questa ragione è opportuno che i testatori si avvalgano di una consulenza competente. Gli esperti in materia successoria di Credit Suisse vi assistono in modo professionale e individuano insieme a voi la soluzione migliore per tutte le parti coinvolte.

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