Acquistare un vecchio edificio: che cosa occorre considerare
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Acquistare un vecchio immobile – Fare attenzione a otto costi nascosti

Le vecchie costruzioni economicamente convenienti sono oggetti ambiti. Tuttavia, soprattutto per le costruzioni più datate, occorre valutare con attenzione ed evitare, malgrado i tempi ridotti, di essere precipitosi nel firmare un contratto. Oltre alla posizione, al prezzo e alle caratteristiche generali, ecco gli aspetti da valutare quando si acquista una vecchia abitazione, affinché si trasformi in una casa da sogno.

1. Quanto è solida la sostanza edilizia del vecchio immobile?

Se la sostanza edilizia di un vecchio immobile è fatiscente, neanche la cucina più moderna e una tinteggiatura perfetta pareggiano la questione. Una casa di questo tipo può trasformarsi rapidamente in un incubo e comportare costi notevoli. Pertanto, se desiderate acquistare una casa datata, durante la visita dovreste esaminare con particolare attenzione i muri esterni e il tetto.

La presenza di sottili crepe nell'intonaco, ad esempio, è normale e perlopiù innocua. Invece, muri portanti o esterni attraversati da crepe profonde potrebbero essere indice di un cattivo stato della struttura statica ed essere causati da movimenti del sottosuolo. Qualora in un vecchio edificio siano presenti travi di legno, occorre verificare se sono stabili o piuttosto marce o infestate da parassiti. Queste considerazioni sono particolarmente importanti anche se, ad esempio, si prevede di costruire un impianto solare sul tetto, infatti è necessario che vi sia sufficiente capacità di carico per il peso supplementare dell'impianto.

2. In presenza di tracce di umidità, rinunciare all'acquisto

L'umidità è il peggior nemico delle case datate. I segnali sono la presenza di muffa, l'intonaco scrostato o l'odore tipico della cantina. L'acqua può essere penetrata nell'abitazione dall'alto, ad esempio attraverso infiltrazioni nel tetto o guarnizioni danneggiate dal tempo. In alcuni immobili, tuttavia, l'umidità può penetrare anche dal basso, se non è stata installata una barriera impermeabilizzante.

Se vi sono segni di umidità, è assolutamente necessario individuarne la causa. Un intervento di risanamento per infiltrazioni è complesso e costoso. In particolare i danni causati da un'umidità a lungo ignorata comportano notevoli problemi.

3. Nei vecchi immobili l'isolamento è spesso carente

Le vecchie costruzioni sono spesso scarsamente isolate e poco efficienti dal punto di vista energetico, con conseguente aumento dei costi di riscaldamento. Pertanto può essere utile isolare anche i muri esterni. A volte anche l'isolamento del tetto e persino l'intonaco sono scadenti e necessitano di interventi.

Se il riscaldamento funziona ancora a olio o a gas e deve essere sostituito perché obsoleto, può essere opportuno valutare un impianto di riscaldamento più ecologico. In teoria, quando si acquista una casa, si prevede un budget per il risanamento energetico.

Tuttavia, uno scarso isolamento non compromette solo l'efficienza energetica: spesso i vecchi stabili hanno anche un isolamento acustico insufficiente, con pareti scarsamente insonorizzate.

4. Ispezionare gli impianti elettrici del vecchio immobile

In numerosi immobili di vecchia costruzione non solo il riscaldamento corrisponde a standard ormai obsoleti, ma anche il sistema elettrico: vecchi fusibili, linee deboli, prese elettriche insufficienti. Se acquistate una casa datata, dovreste prestare attenzione ai punti seguenti. Informatevi sullo stato della rete elettrica e durante la visita annotate dove devono essere apportate modifi­che. Spesso, ad esempio, nei vecchi edifici le prese telefoniche‑ e per la televisione sono presenti in un solo locale.

5. Prestare attenzione allo stato delle condutture idriche

Anche le condutture dell'acqua possono richiedere un intervento di risanamento. Di norma, le tubature hanno una durata fino a 40 anni. In presenza di acqua particolarmente dura, tuttavia, tale durata potrebbe ridursi, poiché il calcare si deposita nelle condutture, compromettendo la pressione dell'acqua e causando ostruzioni.

A seconda della durezza dell'acqua nelle singole regioni, in Svizzera può essere utile installare un impianto di addolcimento, in particolare se progettate di rinnovare tutte le condutture idriche. Una minore quantità di calcare prolungherà anche la durata di apparecchi come scaldabagno, lavatrice e lavastoviglie.

6. Attenzione alla presenza di amianto nel vecchio immobile

In Svizzera, l'amianto è stato utilizzato nelle costruzioni tra il 1904 e il 1990, ad esempio in rivestimenti per pavimenti, isolamenti di tubazioni o pannelli fonoassorbenti. Secondo le informazioni dell'Ufficio federale della sanità pubblica i materiali contenenti amianto sono particolarmente diffusi nelle abitazioni edificate tra gli anni Cinquanta e Settanta. L'amianto è vietato solo dal 1990.

Se intendete acquistare una casa datata, dovreste affrontare questa questione. Sebbene le fibre di amianto cancerogene vengano generalmente rilasciate solo durante la lavorazione, ad esempio a seguito di una ristrutturazione, la rimozione dell'amianto è un intervento costoso. Un'analisi di laboratorio può stabilire se in una casa è stato utilizzato questo materiale.

7. Acquistare una casa vecchia ma pianificarne il rinnovo

Se acquistate una casa datata, dovreste prevedere un budget per i lavori di rinnovo. Forse la stanza da bagno è obsoleta, gli elettrodomestici della cucina hanno fatto il loro tempo o il vecchio pavimento non soddisfa i vostri gusti? C'è quasi sempre qualcosa da rinnovare.

Le vecchie costruzioni hanno il loro fascino, soprattutto se si coniuga vecchio e nuovo. Con le opportune ristrutturazioni, aggiunte e risanamenti potete realizzare la casa che avete sempre sognato. La cosa migliore è valutare già nel corso della visita dell'immobile i punti sui quali vorreste intervenire. Ma non dimenticate la tutela dei monumenti. A seconda dell'età dell'immobile, disposizioni e restrizioni possono incidere notevolmente sui lavori di ristrutturazione e di risanamento.

8. Fondo di rinnovamento in caso di vecchia proprietà per piani

Se acquistate un appartamento di proprietà, diventate proprietari di una proprietà per piani e quindi membri di una comunione di comproprietari per piani, che sarà responsabile di eventuali interventi di ristrutturazione e risanamento e finanzierà le spese attingendo dal fondo di rinnovamento. Tutti i comproprietari versano periodicamente un determinato importo nel fondo, il cui ammontare dipende dalla quota di valore della proprietà per piani. Di norma, l'amministrazione del condominio è responsabile della gestione del fondo di rinnovamento e del relativo piano di rinnovamento.

Chi acquista una vecchia proprietà per piani potrebbe trovare il prezzo conveniente, ma è proprio in questi casi che occorre prestare attenzione. Chiedete quanto denaro è già disponibile nel fondo di rinnovamento e quanto è stato versato negli anni precedenti. Infatti, se gli appartamenti in affitto nell'immobile sono stati convertiti solo di recente in comproprietà per piani, in alcuni casi il denaro disponibile nel fondo di rinnovamento potrebbe essere insufficiente. Per le eventuali riparazioni, i proprietari per piani con una quota di valore elevata dovranno spendere cifre notevoli. Di norma, il prezzo di vendita dovrebbe tenere conto anche di fattori come un fondo di rinnovamento non abbastanza consistente. Per evitare spiacevoli sorprese, è consigliabile informarsi anche sui futuri lavori previsti nel piano di rinnovamento.

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