Altbau kaufen – Vorsicht vor diesen sieben Kostenfallen
Günstige Altbauten sind begehrte Objekte. Dennoch gilt es, gerade bei älteren Häusern genau hinzuschauen und trotz Zeitdruck keinen Vertrag vorschnell zu unterschreiben. Was Sie neben Lage, Preis und Charakter beachten müssen, wenn Sie ein altes Haus kaufen – damit der Altbau zum Traumhaus wird.
Aus alt wird neu
Altbauten bieten viel Potenzial, das es zu entdecken gilt. Die Vorher-Nachher-Bilder von zwei Umbau-Projekten in Zürich und Küsnacht ZH beweisen, dass aus älteren Häusern Traumhaftes entstehen kann.
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Das 1952 erbaute Einfamilienhaus …
An der Triemlistrasse in Zürich lockte dieser Altbau mit seiner besonderen Lage: mitten im Grünen und trotzdem in der Stadt.
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... wurde zu einem Bijou.
Nach einer umfassenden Sanierung zeigt die Immobilie ihren ganzen Charme.
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Das gesamte Dach musste isoliert werden, …
Das Dachgeschoss des Altbaus zeigte eine prägende Täferung.
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... wobei Sichtbalken freigelegt wurden.
Diese wurde entfernt, um das Dach ausreichend zu dämmen. Die Sichtbalken hingegen verleihen dem renovierten Haus einen heimeligen Touch.
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Bei einem Umbau müssen oftmals Leitungen ersetzt werden, …
Die Bausubstanz dieses Altbaus war erstaunlich gut.
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… damit auch die Technik den heutigen Anforderungen entspricht.
Trotzdem musste Einiges ersetzt werden: Sanitär- und Elektroinstallationen wurden erneuert, die Radiatoren wichen einer Bodenheizung und das alte Cheminée wurde durch einen Schwedenofen ersetzt.
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Auch die Küche des Altbaus …
Die kleine Küche des Altbaus entsprach nicht den heutigen Bedürfnissen.
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... erstrahlt nach dem Umbau in neuem Glanz.
Indem zwei Tragwände entfernt und stattdessen Stahlträger sowie eine Stütze eingezogen wurden, schufen die Architekten einen offenen Wohn- und Essbereich.
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Ein weiteres Umbau-Projekt zeigt ebenfalls eindrücklich, …
Das Dachgeschoss mit Galerie wurde zuvor unzureichend genutzt.
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… dass aus Altem etwas ganz Besonders entstehen kann.
Neuen Raum schuf eine stilvolle Glastrennwand im Industrial-Look. Dahinter befindet sich nun das Elternschlafzimmer mit Ankleide.
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Der zuvor wenig genutzte Dachstock …
Der Altbau besticht mit einem grosszügigen Dachstock – jedoch wenig genutzt.
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… wandelte sich zum Kinderparadies.
Das änderte sich mit dem Umbau. In der zweiten Hälfte des Dachstocks entstand ein wahres Kinderparadies. Möglich machte die Schaffung zusätzlicher Wohnfläche ein Baumassentransfer.
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Aus dem altmodischen Bad …
Dem Bad in diesem Altbau stand eine komplette Renovation bevor.
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… wurde eine moderne Wellnessoase.
Dabei wurde nicht gespart: Mit einer offenen Dusche und einer freistehenden Badewanne ist der Raum kaum mehr wiederzuerkennen.
1. Wie gut ist die Bausubstanz des Altbaus?
Ist die Bausubstanz einer älteren Immobilie schlecht, nützen auch die modernste Küche und der schönste Anstrich nicht mehr viel. Ein solches Haus kann schnell zum Albtraum werden und hohe Kosten zur Folge haben. Wenn Sie ein bejahrtes Haus kaufen möchten, sollten Sie bei der Besichtigung deswegen besonders auf die Aussenwände und das Dach achten.
Feine Risse im Verputz sind beispielsweise normal und meist harmlos. Tiefe Risse aber, die tragende Wände oder Aussenwände durchziehen, können ein Anzeichen dafür sein, dass die Statik des Hauses schlecht ist. Das kann passieren, wenn sich der Untergrund bewegt. Gibt es in einem Altbau Holzbalken, sollte geprüft werden, ob diese stabil und nicht von Schädlingen befallen oder morsch sind.
2. Bei Anzeichen von Feuchtigkeit auf Kauf verzichten
Feuchtigkeit ist der ärgste Feind älterer Häuser. Zeichen dafür sind Schimmel, abbröckelnder Putz oder modriger Geruch. Das Wasser kann von oben den Weg ins Haus gefunden haben, beispielsweise durch ein undichtes Dach oder altersschwache Abdichtungen. Bei manchen Immobilien kann Feuchtigkeit unter Umständen aber auch von unten eindringen, falls keine Nässesperre eingebaut wurde.
Gibt es Anzeichen von Feuchtigkeit, sollten Sie der Ursache unbedingt nachgehen. Eine Sanierung wegen undichter Stellen ist aufwändig und teuer. Problematisch sind insbesondere die Folgeschäden aufgrund jahrelang unbemerkter Feuchtigkeit.
3. Dämmung ist bei einem Altbau oft mangelhaft
Altbauten sind häufig schlecht isoliert und wenig energieeffizient. Höhere Heizkosten sind die Folge. Es kann sich deshalb lohnen, die Aussenwände zusätzlich zu dämmen. Manchmal ist auch die Isolation des Daches mangelhaft und sollte nachgebessert werden.
Wird noch mit Öl oder Gas geheizt und muss die Heizung altersbedingt sowieso ersetzt werden, kann es sinnvoll sein, sich Gedanken über eine ökologischere Heizung zu machen. Idealerweise planen Sie beim Hauskauf ein Budget für die energetische Sanierung ein.
4. Elektrische Installationen des Altbaus inspizieren
In vielen Altbauten entspricht nicht nur die Heizung alten Standards, sondern auch das Elektrische: alte Sicherungen, schwache Leitungen, zu wenig Steckdosen. Darauf sollten Sie achten, wenn Sie ein älteres Haus kaufen. Erkunden Sie sich nach dem Zustand des Stromnetzes und registrieren Sie bei der Besichtigung, wo Sie Anpassungen vornehmen müssen. Oftmals sind bei Altbauten beispielsweise auch TV‑ und Telefonanschlüsse nur in einem Raum vorhanden.
5. Zustand der Wasserleitungen beachten
Auch bei den Wasserleitungen kann Sanierungsbedarf bestehen. Im Normalfall haben die Leitungen eine Lebensdauer von bis zu 40 Jahren. Bei besonders hartem Wasser ist sie möglicherweise aber kürzer, da sich Kalk in den Wasserleitungen ablagert. Dies führt zu einem geringeren Wasserdruck und zu Verstopfungen.
Je nach regionaler Wasserhärte kann es in der Schweiz sinnvoll sein, eine Anlage zur Wasserenthärtung zu installieren. Dies insbesondere falls Sie planen, sämtliche Wasserleitungen zu erneuern. Weniger Kalk verlängert auch die Lebensdauer von Geräten wie Boiler, Waschmaschine und Geschirrspüler.
6. Vorsicht bei Asbest im Altbau
In der Schweiz wurde zwischen 1904 und 1990 Asbest verbaut, beispielsweise in Bodenbelägen, Rohrisolationen oder Akustikplatten. Besonders verbreitet sind asbesthaltige Materialien gemäss Information des Bundesamts für Gesundheit in Häusern aus den 50er- bis 70er-Jahren. Erst seit 1990 ist Asbest verboten.
Wollen Sie ein älteres Haus kaufen, sollten Sie sich mit dieser Problematik auseinandersetzen. Zwar werden die krebserregenden Asbestfasern meist nur bei der Bearbeitung – zum Beispiel infolge einer Renovation – freigesetzt, doch eine Asbestsanierung ist teuer. Eine Laboranalyse kann Aufschluss darüber geben, ob in einem Haus Asbest verwendet wurde oder nicht.
7. Altes Haus kaufen, aber Neues einplanen
Wenn Sie ein älteres Haus kaufen, sollten Sie ein Budget für Erneuerungen einplanen. Vielleicht ist das Badezimmer altmodisch, die Geräte in der Küche sind in die Jahre gekommen oder der alte Bodenbelag gefällt Ihnen nicht? Etwas zu renovieren gibt es fast immer.
Ein Altbau hat Charme, besonders wenn Sie Altes mit Neuem kombinieren. Mit entsprechenden Umbauten, Anbauten und Sanierungen können Sie Ihr ganz persönliches Traumhaus realisieren. Am besten achten Sie bereits bei der Besichtigung der Immobilie darauf, wo Sie Hand anlegen möchten.
