Maggiore protezione degli inquilini nel cantone di Basilea Città. Ora la situazione è cambiata.
Il cantone di Basilea Città ha intensificato la protezione degli inquilini in tempi di carenza di alloggi. Per i locatori, questo si traduce in una minore libertà nel fissare gli affitti e in un aumento della burocrazia. Ecco una panoramica dei principali cambiamenti.
Sono in vigore le nuove disposizioni per la protezione degli inquilini a Basilea
A novembre 2021, gli elettori del cantone di Basilea Città hanno approvato l'iniziativa «Sì alla vera protezione degli alloggi». L'iniziativa mira a garantire una migliore protezione contro gli aumenti degli affitti per gli inquilini e a contrastare le disdette di massa e i lavori di risanamento prematuri.
Le nuove disposizioni di legge si applicano in caso di carenza di alloggi, vale a dire quando l'indice delle disponibilità abitative nel cantone è pari o inferiore all'1,5%. In questi casi, i proprietari di immobili dovranno attenersi a nuovi regolamenti e obblighi per risanamenti, nuove costruzioni sostitutive e in caso di costituzione della proprietà per piani. Tra questi rientrano, ad esempio, ulteriori procedure di autorizzazione e controlli sugli affitti per periodi limitati.
Nel cantone di Basilea Città si registra una carenza di alloggi
Fonte: ufficio di statistica Basilea Città
Ultimo aggiornamento: 1° giugno 2022
Cosa cambierà con la maggiore protezione degli inquilini a Basilea Città?
La nuova legge comporta importanti conseguenze per i locatori. I punti principali sono i seguenti.
- Limitazione dell’aumento degli affitti in caso di ristrutturazioni e risanamenti, e degli affitti netti in caso di nuove costruzioni sostitutive, ad eccezione dei casi in cui la nuova costruzione sostitutiva crea nuovo spazio abitativo.
- Controllo degli aumenti degli affitti per 5 anni
- Diritto di rientro per locatari se il risanamento dell'abitazione è stato effettuato mentre questa non era occupata
- Obbligo di autorizzazione per la costituzione di una proprietà per piani per i beni immobili già esistenti a partire da quattro o più appartamenti
La Commissione per la Protezione degli Alloggi ha il compito di stabilire i supplementi massimi e gli affitti netti, di effettuare i controlli sugli affitti e di rilasciare le relative autorizzazioni.
Disposizioni sugli aumenti degli affitti in tempi di carenza di alloggi
Il supplemento massimo dell'affitto si calcola separatamente per ogni appartamento sulla base dei costi di investimento trasferibili per il risanamento o la nuova costruzione sostitutiva. I lavori di costruzione potranno essere considerati ai fini del calcolo solo se soddisfano determinati requisiti, ad esempio qualora fossero necessari perché il ciclo di vita dei singoli componenti è terminato. Altri requisiti sono il mantenimento della struttura dell'edificio esistente e degli standard precedenti dello spazio abitativo e la riduzione del consumo energetico.
Dopo aver determinato gli investimenti trasferibili, è possibile calcolare l'aumento massimo dell'affitto. A tale scopo si dimezza tale cifra e la si moltiplica per l'attuale quota trasferibile (a partire da maggio 2022: 2,315%). Il risultato è l'aumento massimo annuo dell'affitto.
Se durante gli interventi di ristrutturazione o risanamento gli inquilini possono rimanere nel proprio appartamento, il proprietario può realizzare il progetto utilizzando la procedura di autorizzazione semplificata. Si tratta di una soluzione più semplice, ma che limita anche l'adeguamento dell'affitto mensile. In questo caso si deve rimanere al di sotto del forfait previsto dalla legge, che attualmente ammonta a 80 CHF per gli appartamenti con 1 e 2 stanze, 120 CHF per gli appartamenti con 3 stanze e 160 CHF per gli appartamenti con quattro o più stanze. È possibile richiedere l'attuale forfait alla Commissione per la Protezione degli Alloggi.
Affitti massimi per nuove costruzioni sostitutive in caso di carenza di alloggi
Per gli appartamenti che sostituiscono spazi abitativi demoliti, gli affitti netti sono limitati e non possono superare un importo massimo stabilito. L'affitto consentito dipende dal numero di stanze e dalla categoria di valore fondiario dell'appartamento. Inoltre, il proprietario deve riconoscere agli inquilini il diritto di tornare nell'appartamento o in uno spazio abitativo analogo all'interno dell'immobile ristrutturato.
Esenzioni dall’obbligo di autorizzazione
I nuovi regolamenti si applicano in linea di principio a tutti i beni immobili del cantone di Basilea Città. Tuttavia, sono previste eccezioni per i piccoli complessi immobiliari con meno di quattro appartamenti, che sono esenti dagli obblighi di autorizzazione descritti. Inoltre queste disposizioni non si applicano agli alloggi che creano nuovo spazio abitativo. Se, ad esempio, una nuova costruzione sostitutiva viene costruita con un piano in più, questi appartamenti non saranno soggetti ai limiti di affitto.
