Wohnen im Stockwerkeigentum – Kauf, Rollen und Pflichten
Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum übernimmt man Verantwortung für einen Teil einer Liegenschaft – und gehört damit der Stockwerkeigentümergemeinschaft an. Lesen Sie, was das bedeutet, wieso ein gut gefüllter Erneuerungsfonds wichtig ist und welche Pflichten man als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer hat.
Artikelinhalt
- Was ist Stockwerkeigentum?
- Wie wird Stockwerkeigentum begründet?
- Der Unterschied zwischen Stockwerkeigentum und Eigentumswohnung
- Checkliste Stockwerkeigentum
- Pflichten und Rollen
- Wozu das Reglement dient
- Die Betriebskosten
- Erneuerungsfonds für Stockwerkeigentum
- Die Verwaltung
- Merkblätter zum Stockwerkeigentum
- Die Versammlung der Gemeinschaft
- Konflikte vermeiden
Was ist Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentum (StWE) ist eine Eigentumsform. Dabei kauft man sich eine Eigentumswohnung in einer Liegenschaft und erwirbt Miteigentum am gemeinsamen Grundstück und den Erschliessungsanlagen. Mit dem Kauf ist immer ein Sonderrecht verbunden. Dieses umfasst die Wohnung sowie Keller und Estrich. Alles, was zum Sonderrecht gehört, darf verändert werden, solange Sonderrechte von anderen nicht behindert werden. Bei gemeinschaftlichen Teilen wie Garten oder Dachterrassen besteht hingegen ein Sondernutzungsrecht: Man darf diese nur nutzen, aber nicht verändern. Die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer einer Liegenschaft bilden zusammen die Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Wie wird Stockwerkeigentum begründet?
Stockwerkeigentum wird in der Schweiz mit der Eintragung ins Grundbuch begründet. Dafür ist ein Begründungsakt bzw. ein Rechtsgrund nötig. Dieser kommt entweder durch einen Vertrag zwischen den Eigentümerinnen und Eigentümern der Liegenschaft oder zwischen einer alleinigen Eigentümerin bzw. einem Eigentümer und dem Grundbuchamt zustande.
Der Unterschied zwischen Stockwerkeigentum und Eigentumswohnung
Der Unterschied zwischen den beiden Begriffen kommt dadurch zustande, dass in der Schweiz das Eigentum von Gebäuden mit dem Grund und Boden verbunden sind. Man besitzt also nicht einzig ein Gebäude, sondern beteiligt sich auch am Grundstück. Beim Stockwerkeigentum sieht das konkret so aus: Man darf die Eigentumswohnung, also den Teil im Sonderrecht, nach Belieben nutzen sowie innen ausbauen. Gemeinsame Teile der Liegenschaft wie Treppenhaus oder Fassade dürfen jedoch nur mit Zustimmung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer verändert werden.
Pflichten beim Stockwerkeigentum
Wer Stockwerkeigentum kauft, sollte sich im Klaren darüber sein, dass damit auch Rechte und Pflichten erworben werden. So ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft dafür verantwortlich, ein Reglement für Stockwerkeigentum zu erstellen und dieses stetig der Wohnsituation und dem Umfeld anzupassen. Die Eigentümergemeinschaft erstellt ausserdem einen Erneuerungsplan, der im StWE-Reglement festgehalten wird und zum Unterhalt der Liegenschaft gedacht ist. Um ein friedliches Zusammenleben zu garantieren, muss sich die ganze Gemeinschaft zudem an die Hausordnung halten.
Wozu das Reglement für Stockwerkeigentum dient
Das gemeinsam erstellte Reglement für Stockwerkeigentum verdeutlicht die Abgrenzung sonderrechtlicher und gemeinschaftlicher Teile. Es regelt ausserdem die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sowie die Zuständigkeiten und Prozessabläufe in der Gemeinschaft. Es enthält zum Beispiel Vorgaben zur Beschlussfassung, zu den Stimmrechten sowie den Zielsetzungen und bestimmt die Kostenverteilung für Unterhalt und Erneuerung wie auch die Umsetzung des Erneuerungsplans.
Was sind die Betriebskosten beim Stockwerkeigentum?
Vor dem Kauf von Stockwerkeigentum sollte man sich über die Höhe der Nebenkosten informieren. Allerdings kann man als Miteigentümerin oder als Miteigentümer einer Liegenschaft diese nur beschränkt beeinflussen respektive optimieren. Am besten ist es, sich vor dem Kauf die Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre zeigen zu lassen. Ins Gewicht fallen hierbei insbesondere die Heizkosten. Je nach Qualität der Isolation und Art der Heizung können diese unterschiedlich hoch ausfallen.
Zusammen mit den anderen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern bezahlt werden ausserdem auch der Lohn der Hauswartin bzw. des Hauswarts, Liftservice, Containergebühren und weitere Nebenkosten. In der Regel richten sich die gemeinschaftlichen Kosten nach der Wertquote der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer. Sprich: Je höher der Anteil an der gesamten Liegenschaft ist, umso tiefer muss man als Stockwerkeigentümerin bzw. Stockwerkeigentümer in die Tasche greifen.
Erneuerungsfonds für Stockwerkeigentum
Der Erneuerungsfonds ist ein Instrument zur Finanzierung von Unterhaltsarbeiten und Erneuerungsmassnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums. Dazu zahlen alle Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer einen bestimmten Betrag regelmässig in den Fonds ein. Ein gut geäufneter Fonds kann böse finanzielle Überraschungen für einzelne Stockwerkeigentümerinnen und ‑eigentümer vermeiden. Zum Beispiel etwa dann, wenn energetisch saniert werden muss. Vor dem Kauf eines Stockwerkeigentums kann es sich lohnen, zu schauen, wie gut der Fonds aufgestockt ist und ob gemäss Erneuerungsplan bald neue Umbauarbeiten anstehen.
Die Verwaltung beim Stockwerkeigentum
Die Verwaltung dient als Anlaufstelle für Fragen und Anliegen der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer. Sie ist für die technische Bewirtschaftung der Liegenschaft zuständig, sorgt für die Umsetzung des Erneuerungs- und Finanzierungsplans und behält den Erneuerungsfonds im Auge. Eine weitere Aufgabe der Verwaltung ist der rechtzeitige Versand von Informationsunterlagen an die Gemeinschaft. Dieselbe Stockwerkeigentümergemeinschaft ist beim Erwerb von Neubauten oft dafür zuständig, eine kompetente Liegenschaftsverwaltung zu wählen und deren Aufgaben in einem Pflichtenheft genauer zu definieren. Bei grösseren Projekten ist die gemeinschaftliche Verwaltung meist für die ersten Jahre festgelegt, kann aber auf Wunsch der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer nach einer Frist neu vergeben werden. Kriterien bei der Wahl der Verwaltung können dabei die Erfahrung, die Art der Aus- und Weiterbildung in der administrativen Verwaltung sowie das Know-how bei der technischen Bewirtschaftung sein. Ebenso sollten soziale Kompetenzen der neuen Administration nicht aussen vor gelassen werden.
Soll eine neue administrative Organisation gewählt werden, kann der bestehenden Liegenschaftsverwaltung das Mandat durch einen Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft entzogen werden. Für einen solchen Wechsel der Administration ist eine Versammlung der Gemeinschaft erforderlich. Diese muss gemäss Gesetz von der bisherigen Verwaltung einberufen werden, wenn mindestens ein Fünftel der Eigentümerinnen und Eigentümer eine solche Versammlung verlangt. Die Verwaltung hat aber selbst ebenfalls das Recht, das Mandat zu kündigen.
Die Versammlung der Gemeinschaft im Stockwerkeigentum
In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zu leben heisst auch, Teil einer Gemeinschaft zu sein. Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer treffen sich regelmässig zu Eigentümerversammlungen, um gemeinsam wichtige Entscheide zu treffen. Das betrifft alle gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten, wenn diese nicht der Verwaltung oder etwa einem Ausschuss übertragen wurden. Entscheide können beispielsweise die Farbe der Fassade, die Wahl einer neuen Verwaltung oder die Abnahme des Budgets betreffen. Für Wohnungskäuferinnen und Wohnungskäufer ist es darum gut zu wissen, wie der Umgangston an der Eigentümerversammlung ist. Für die Organisation der jährlichen StWE-Versammlungen ist die Verwaltung zuständig.
Konflikte vermeiden im Stockwerkeigentum
Entscheidungen über die Bewirtschaftung der Liegenschaft in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft werden stets von mehreren Parteien gefällt. Dabei kann es zu Differenzen kommen. Die Verwaltung übernimmt hierbei eine wichtige Rolle in der Kommunikation zwischen den einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und ‑eigentümern. Zentral für eine erfolgreiche Konfliktprävention können ein klares Reglement für Stockwerkeigentum sowie transparentes Handeln seitens der Administration sein. Schliesslich erfordert das harmonische Zusammenleben ein gewisses Mass an gegenseitiger Toleranz. Eine offene Gesprächskultur trägt dazu bei.
