Kosten einer Renovation: Tipps zur Berechnung der Investition
Wie viel kostet die Renovation Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung? Ein realistisches Budget ist wichtig, damit Sie ungetrübte Freude am aufgefrischten Eigenheim haben. Erfahren Sie, wie Sie die Investitionen für einen Umbau korrekt budgetieren und wo Sie sparen können.
Finanzierung der Renovation planen
Im Kopf sind die Bilder des frisch renovierten oder umgebauten Eigenheims beinahe real. Doch für die Umsetzung fehlt noch einiges. Zu den ersten Schritten einer Renovation oder eines Umbaus gehört das Festlegen des Budgets. Sobald der Umfang der baulichen Massnahmen bekannt ist, sollten Sie eine Grobplanung erstellen, um die ungefähren Kosten festzulegen.
Kosten der Renovation schätzen
Für eine grobe Übersicht über die Renovationskosten können Sie Richtwerte verwenden. Nützlich kann ein Online-Rechner sein. Oder Sie lassen sich vom Architekten oder Bauherrenberater einen Grobkostenvoranschlag unterbreiten. Bei einem mittelgrossen Einfamilienhaus dürfte beispielsweise die Erneuerung der Fenster zwischen 30’000 und 50’000 Franken kosten, ein neues Bad inklusive Platten 20’000 bis 25’000 Franken und eine komplett ausgewechselte Küche 25’000 bis 40’000 Franken.
Finanzierungslösung für die Renovation ausarbeiten
Ist die Grobplanung erstellt und sind die Kosten berechnet, gilt es, die Finanzierung sicherzustellen. Vor Beginn des Projekts empfiehlt es sich deshalb, zusammen mit der Bank die konkrete Finanzierungslösung auszuarbeiten. Gemeinsam prüfen Sie den Einsatz von Eigenmitteln und eine allfällige Krediterhöhung. Bei energetischen Sanierungen können Sie allenfalls Fördergelder beantragen und so die Kosten senken. Möglicherweise können Sie auch Beiträge aus der Altersvorsorge (Pensionskasse oder der Säule 3a) im Rahmen der Wohneigentumsförderung vorbeziehen.
Den Umbau mithilfe der Bank finanzieren
Doch welche Faktoren entscheiden, ob die Bank einen Baukredit spricht bzw. die Hypothek aufstockt? In erster Linie sind die Gründe für eine Renovation relevant. Handelt es sich um einen Werterhalt oder um eine Wertvermehrung? Je nach Höhe der Hypothek und des Verkehrswerts nach der Renovation ist es nämlich möglich, dass ein Teil der Sanierung über eine Hypothekenerhöhung finanziert werden kann. Was die Bank mitfinanziert, hängt schliesslich von der jeweiligen Ausgangssituation ab. Auch ein eigentlich wertvermehrender Umbau bedeutet nicht automatisch, dass die gewünschten Investitionen mitfinanziert werden.
Tiefe Zinsen erhöhen das Budget für die Renovation
Die gegenwärtigen Zinssätze für Hypotheken liegen weit unter dem langjährigen Durchschnitt. Deshalb wird das Haushaltsbudget vieler Wohneigentumsbesitzer derzeit deutlich weniger stark mit Zinskosten belastet. Die Differenz zwischen den branchenüblichen 5 Prozent, die für die Kalkulation der Tragbarkeit verwendet werden, und den effektiven Zinskosten kann für Investitionen zurückgelegt werden. Wie das folgende Rechnungsbeispiel zeigt, können Eigentümer für den Unterhalt ihrer Liegenschaften so rasch einen ansehnlichen Betrag sparen.
Zinsen sparen, Budget für die Renovation erhöhen
Beispiel für das «rechnerische» Sparpotenzial in Schweizer Franken*
| Hypothekenbetrag | 500,000 |
| Zinssatz Hypothek p. a. (in %), Stand Mai 2018 | 1.8 % |
| Kalkulatorischer Zins p. a. (in %) | 5.00 % |
| Laufzeit Hypothek (in Jahren) | 10 Jahre |
| Zinskosten p. a. (1,8 %) | 9'000 |
| Kalkulatorische Zinskosten p. a. (5,00 %) | 25'000 |
| «Rechnerisches» Sparpotenzial p. a. (3,20 %)* | 16'000 |
| «Rechnerisches» Sparpotenzial auf Laufzeit (3,20 %)* | 160'000 |
* Ohne Erträge aus möglichen Spar- bzw. Anlageformen.
Haus renovieren, aber Kosten minimieren
Zur ganzheitlichen finanziellen Betrachtung eines Umbaus zählt zudem auch die Steuerbelastung. Eigenmietwert, Schuldenhöhe und neuer Liegenschaftswert sind unter anderem Faktoren, die Einfluss auf die steuerliche Planung eines Umbaus haben.
Bei werterhaltender Renovation Steuern sparen
Als Kosten für den Liegenschaftsunterhalt können Sie werterhaltende Aufwendungen von den Steuern abziehen. Entscheidend ist, in welcher Steuerperiode die Kosten für werterhaltende Aufwendungen anfallen. Statt sämtliche Kosten in nur einem Jahr anzugeben, kann es sinnvoll sein, die Umbauarbeiten auf mehrere Jahre zu verteilen und so die Progression zu brechen. Ist eine Renovation allerdings dringend notwendig, empfiehlt sich eine sofortige Sanierung. Auch bei einem umfassenderen Umbau mit Wertvermehrung spielen Steuern eine Rolle. Denn die zusätzlichen Schuldzinsen wegen der aufgestockten Hypothek können Sie in Abzug bringen. Somit wird die Steuerlast abgefedert.
