Les coûts d’une rénovation: conseils pour calculer le montant de l’investissement
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Les coûts d’une rénovation: conseils pour calculer le montant de l’investissement

Combien coûte la rénovation de votre maison ou de votre appartement? Il est important d’établir un budget réaliste pour profiter pleinement et sans soucis de votre logement remis à neuf. Apprenez à bien budgétiser vos investissements pour une transformation afin de limiter les coûts.

Planifier le financement de la rénovation

Les images de votre logement fraîchement rénové ou transformé que vous avez en tête deviendront bientôt réalité. Il reste toutefois quelques étapes avant la mise en œuvre. L’élaboration du budget est l’une des premières phases d’une rénovation ou d’une transformation. Dès que l’ampleur des travaux de construction est connue, il conviente d'établir une planification sommaire pour estimer les coûts.

Estimer le coût de la rénovation

Vous pouvez utiliser des valeurs indicatives pour vous faire une idée du coût d’une rénovation ou encore vous servir d’un calculateur en ligne. Vous pouvez également demander un devis estimatif à votre architecte ou à votre conseiller en maîtrise d’ouvrage. Pour une maison individuelle de taille moyenne, par exemple, le renouvellement des fenêtres peut coûter 30 000 à 50 000 francs, une salle de bain avec carrelage 20 000 à 25 000 francs, et une cuisine complète 25 000 à 40 000 francs.

Élaborer une solution de financement

Une fois la planification sommaire établie et les coûts calculés, vous devez assurer le financement. Avant le début du projet, mieux vaut travailler avec la banque à la solution de financement concrète. Vous étudierez ensemble l’utilisation de vos fonds propres et une éventuelle augmentation de votre crédit. Si vous faites une rénovation énergétique, vous pouvez dans tous les cas faire une demande de subventions et réduire ainsi les coûts. En outre, vous pouvez éventuellement effectuer un retrait anticipé des fonds issus de la prévoyance vieillesse (caisse de pension ou pilier 3a) dans le cadre de l'encouragement à la propriété du logement.

Financer la transformation avec l’aide de la banque

Mais quels facteurs sont décisifs pour obtenir un crédit de construction ou une augmentation d’hypothèque auprès de la banque? Les raisons de la rénovation constituent le premier élément déterminant. S’agit-il d’une préservation de la valeur ou d’une plus-value? Selon le montant de l’hypothèque et en fonction de la valeur vénale après rénovation, il est en effet possible de financer une partie des travaux par une augmentation de l’hypothèque. Le financement de la banque dépend de la situation initiale. Même dans le cas de travaux générant effectivement une plus-value, la banque ne participera pas forcément au financement.

Les taux bas permettent d’augmenter le budget de la rénovation

Les taux d’intérêt hypothécaires actuels sont largement inférieurs à leur moyenne à long terme. Ainsi, les charges d’intérêts pèsent actuellement beaucoup moins sur le budget des ménages de nombreux propriétaires de logements. La différence entre le taux usuel de 5%, utilisé dans le secteur pour calculer l’admissibilité, et les charges d’intérêts effectives peut être mise de côté pour des investissements. Comme le montre l’exemple de calcul suivant, les propriétaires peuvent ainsi économiser rapidement une somme conséquente pour entretenir leurs biens immobiliers.

Intérêts économisés, budget rallongé!

Exemple de «calcul» du potentiel d’économie en francs suisses*

Montant de l’hypothèque 500 000
Taux d’intérêt hypothécaire p. a. (en %), état mai 2018 1,8%
Taux d’intérêt théorique p. a. (en %) 5,00%
Durée de l’hypothèque (en années) 10 ans
Charges d’intérêts p. a. (1,8%) 9000
Charges d’intérêts théoriques p. a. (5,00%) 25 000
Potentiel d’épargne «théorique» p. a. (3,20%)* 16 000
Potentiel d’épargne «théorique» sur la durée (3,20%)* 160 000

* Hors produits d’éventuelles autres formes d’épargne et de placement.

Rénover en réduisant les coûts

Pour compléter l’étude financière des travaux, il faut également tenir compte de la charge fiscale. La valeur locative, le niveau d’endettement et la nouvelle valeur vénale du bien figurent parmi les facteurs à prendre en compte dans la planification fiscale des travaux.

Payer moins d’impôts grâce aux dépenses de préservation

Seules les dépenses de préservation de la valeur peuvent être déduites des impôts en tant que frais d’entretien de l’immeuble. La période fiscale à laquelle s’appliquent les dépenses de préservation de la valeur est déterminante. Au lieu de concentrer les coûts sur une seule année, il peut être intéressant d’étaler les travaux de transformation sur plusieurs années pour rompre la progression. Mieux vaut cependant rénover votre bien immédiatement si les travaux sont urgents. Le volet fiscal est également important pour une transformation plus vaste entraînant une plus-value. En effet, vous pouvez déduire les intérêts débiteurs supplémentaires dus au relèvement de l’hypothèque et réduire ainsi votre charge fiscale.

Vous prévoyez des travaux de rénovation ou de transformation et souhaitez éclaircir les questions de financement?

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