Wohnen im Baudenkmal: Besonderheiten denkmalgeschützter Häuser
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Denkmalgeschütztes Haus kaufen. Das sollten Sie vorher wissen. 

Gemütlicher Gutshof oder historisches Stadthaus: Wohnen im Baudenkmal bietet einzigartiges Flair. Doch wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, erwirbt die Pflichten der Denkmalpflege gleich mit. Deswegen sollten Interessenten schon beim Kauf an spätere Umbau- oder Sanierungsarbeiten denken. Erfahren Sie, was Sie als Eigentümer eines Baudenkmals wissen müssen. 

Bei Umbauarbeiten muss die Denkmalpflege miteinbezogen werden

Oft vollzieht sich ein Hauskauf so: Der Interessent kauft ein Haus und gestaltet es nach seinen Wünschen und Vorstellungen um. Klingt logisch, doch bei einer denkmalgeschützten Immobilie sieht die Situation anders aus. Je nach Schutzumfang muss bei Sanierungsmassnahmen die kantonale Denkmalpflege zustimmen, denn der historische Charakter des Gebäudes soll erhalten bleiben. Deshalb: Erkundigen Sie sich vor dem Kauf beim Verkäufer oder der Gemeinde, in welchem Umfang das Wunschobjekt unter die Bestimmungen des Denkmalschutzes fällt.

Abstufungen des Schutzumfangs 

Bauinventarpublikationen liegen in den Gemeinden der Kantone vor und können bei der zuständigen Denkmalpflege oder der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Eigentümer, die Umbauten vornehmen möchten, können einen Nachweis verlangen, dass ihr Objekt zu Recht ins Bauinventar aufgenommen wurde. 

Erhaltenswerte oder schützenswerte Objekte 

Bauten, die mindestens 30 Jahre alt sind, können im Bauinventar als erhaltens- oder schützenswert bezeichnet werden. Bei erhaltenswerten Objekten ist für Umbau­arbeiten die Gemeinde zuständig und entscheidet somit über das Bauvorhaben. 

K-Objekte (kantonale Objekte) 

Sind erhaltenswerte Objekte Baugruppen (Gruppen von Häusern, die einen räumlichen oder historischen Zusammenhang haben) zugeordnet, gelten sie als K-Objekt. Schützenswerte Objekte sind grundsätzlich alle K-Objekte. Bei einem K-Objekt ist die kantonale Denkmalpflege zuständig und muss bei Umbauarbeiten zwingend mit­einbezogen werden. 

Denkmalgeschütze Objekte 

Die Bezeichnung «denkmalgeschützt» wird nur für Gebäude verwendet, die formell per Vertrag oder Regierungsratsbeschluss im Grundbuch eingetragen sind. Sie stehen unter Schutz des Kantons oder des Bundes. Auch hier gilt es, bei Umbauarbeiten die kantonale Denkmalpflege zu benachrichtigen. 

Auflagen der kantonalen Denkmalpflege vorherzusagen, ist schwierig. Es handelt sich um Einzelbetrachtungen, die so individuell sind wie die Immobilie selbst. So kann die kantonale Denkmalpflege beispielsweise eine Veränderung der Bausubstanz oder den Ersatz von historischen Fenstern untersagen. Im Fall einer schützenwerten Fassade kann die Fachstelle veranlassen, die Hauswand nur im originalen Farbton zu streichen. Weniger strikte Auflagen gelten meist beim Innenausbau. So dürfen Besitzer Küchen, Bäder und technische Installationen im Regelfall neuen Standards anpassen. Doch auch hier ist die Unterschutzstellung von Kaminen, Treppenanlagen oder besonderen Wand­verkleidungen möglich.

Umbauarbeiten planen: So gehen Sie am besten vor

  1. Nehmen Sie zu Beginn der Planung Kontakt mit der kantonalen Denkmalpflege auf. Die Beratung ist kostenlos und hilft Ihnen, herauszufinden, welche Änderungen mit dem Denkmalschutz vereinbar sind – und welche Projekte keine Chance auf eine Baubewilligung haben. Zudem haben Sie die Möglich¬keit, finanzielle Unterstützung zu beantragen.
  2. Holen Sie sich Hilfe von einem Architekten, der sich mit den Vorgaben der Denkmalpflege auskennt. Der Architekt erstellt die Unterlagen, die für die Eingabe des Baugesuchs notwendig sind.
  3. Reichen Sie das Baugesuch bei der Gemeinde ein. Die Gemeinde prüft das Bauchgesuch und leitet es an die kantonale Denkmalpflege weiter. Diese erstellt einen Fachbericht.
  4. Wird das Baugesuch bewilligt, können die Umbauarbeiten beginnen. Während der Umbauarbeiten steht Ihnen eine Fachperson der Denkmalpflege weiterhin zur Seite und berät Sie und Ihren Architekten kostenlos.
  5. Das Bauprojekt wird fertiggestellt und durch die Gemeinde abgenommen.

Umbaukosten sollten von Spezialisten eingeschätzt werden

Da der Verlauf einer Sanierung nur schwer vorhergesagt werden kann, ist es sinnvoll, eine Finanzierungslösung mit flexiblen Tilgungsraten zu wählen. Denn schnell können Posten hinzukommen. So kann sich die Sanierung des Dielenbodens im Baudenkmal aufwendiger gestalten als vermutet: Während gewölbte Dielen und rissige Oberflächen leicht zu erkennen sind und mit einer Schleifmaschine mit relativ geringem Aufwand glattgeschliffen werden können, fallen andere Mängel eventuell erst später auf.

Sollten Sie beispielsweise auf den zweiten Blick feststellen, dass überbreite Fugen zwi¬schen den Dielenbrettern bestehen, müssen Sie sich auf mehr Arbeit einstellen und sollten einen Handwerker hinzuziehen. Denn durch die Fugen kann kalte Zugluft ein¬dringen, was die Wohnqualität erheblich mindert und Heizkosten in die Höhe treibt. Um dies zu vermeiden, sollten Sie eine Isolierschicht unter die Dielen legen lassen. Dazu müssen sämtliche Dielen herausgenommen und später wieder richtig verlegt werden.

Eigentümer von denkmalgeschützten Häusern können Fördermittel beantragen

Bauherren, die bei einem Umbau mit der Denkmalpflege zusammenarbeiten, werden fast immer finanziell unterstützt. Entscheidend ist die fachliche Einschätzung, ein gesetzlicher Anspruch vonseiten des Besitzers besteht nämlich nicht. Unter die Förde­rungen fallen werterhaltende Arbeiten, nicht aber wertvermehrende. Beispielsweise können die Kosten für ein bestimmtes vorgeschriebenes Baumaterial oder die Arbeits­aufwände eines Spezialisten übernommen werden. Um Finanzhilfen anzufragen, müssen Sie vor dem Beginn der Bauarbeiten ein Gesuch bei der kantonalen Fachstelle einreichen.

 

Wie hoch die finanzielle Unterstützung letzten Endes ausfällt, ist von Einzelentscheiden der kantonalen Denkmalpflege abhängig. Je nach Objekt und Ortsbild übernimmt sie einen bestimmten Prozentsatz der entstehenden Kosten. Dieser kann zwischen 20 und 100 Prozent liegen. Eine vollständige Kostenübernahme wird bewilligt, wenn die Arbei­ten nur aus Sicht der Denkmalpflege, nicht aber aus Sicht des Eigentümers notwendig sind. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das Amt die Restaurierung einer Inschrift an der Fassade beauftragt. Werterhaltende Arbeiten, die nicht durch Subventionen der Denkmalpflege gedeckt werden, sind von der Steuer absetzbar.

Wohnen im Baudenkmal: besonders, aber nicht für jeden

Das Wohnen im Baudenkmal bedeutet, Kompromisse einzugehen. Interessenten müssen sich bewusst werden, ob ein solches Objekt das Richtige für sie ist – eine völlige Umgestaltung ist rechtlich nicht möglich. Doch überlegen Sie mal: Würden Sie ein Oldtimer-Fahrzeug mit den neusten Gadgets ausstatten oder es im Originalzustand restaurieren und liebevoll pflegen?

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