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Auswirkungen Zweitwohnungsinitiative: Nachfrage nach Ferienwohnungen erholt sich 

Die Nachfrage nach Ferienwohnungen in den Schweizer Tourismusregionen hat lange unter der Unsicherheit gelitten, welche die Annahme der Zweitwohnungsinitiative verursacht hatte. Dazu gesellte sich die Frankenstärke, die sich negativ auf das Interesse aus dem Ausland an Zweitwohnungen auswirkte. Doch inzwischen scheint der Talboden durchschritten und der Markt dürfte sich trotz der Umsetzung des Zweitwohnungsgesetzes erholen.

Zweitwohnungsinitiative sorgte für Unruhe am Immobilienmarkt

Jüngst hat sich die Nachfrage nach Ferienwohnungen wieder etwas erholt. Dies nachdem es auf dem Markt nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative mehrere Jahre nicht mehr rund lief. Am 11. März 2012 hatte das Schweizer Stimmvolk die Initiative überraschend angenommen. Im Januar 2013 trat das Zweitwohnungsgesetz in Kraft. Damit wurde der Bau von Zweitwohnungen stark eingeschränkt. In all jenen Gemeinden, in denen der Anteil an Zweitwohnungen 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands überschreitet, dürfen seither mit wenigen Ausnahmen nur noch bewirtschaftete Zweitwohnungen (siehe Box) gebaut werden. Insgesamt betrifft dies gegenwärtig 359 Gemeinden – fast alle unter ihnen sind touristische Orte in den Alpen.

gemeinden mit mehr als 20 prozent zweitwohnungen

Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent

Datenstand 31.12.2018

Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung

Die Beschränkung der Bautätigkeit von Ferienwohnungen liess auf den ersten Blick einen Anstieg der Preise erwarten. Doch die Preise von Zweitwohnungen sanken nach der Annahme der Initiative deutlich. Grund dafür war zum einen das temporäre Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in der Übergangsphase zwischen Abstimmung und Umsetzung. Dazu kamen eine längere Phase der Unsicherheit über die konkrete Ausgestaltung des Zweitwohnungsgesetzes sowie ein Rückgang der ausländischen Nachfrage.

Angebot stieg mit der Zweitwohnungsinitiative vorübergehend

Kurz nach der Annahme der Volksinitiative wurden einerseits viele Gesuche für Zweitwohnungen eingereicht. «Nach der unerwarteten Annahme der Initiative gab es vielerorts einen regelrechten Endspurt mit Zweitwohnungsprojekten», erklärt Thomas Rieder, Immobilienexperte bei der Credit Suisse. Von diesen Projekten konnten jedoch nur noch jene Wohnungen gebaut werden, die bis Ende 2012 eine rechtskräftige Baubewilligung erhalten hatten, welche nicht angefochten wurde.

In der Folge prägte ein kurzfristiger Bauboom zahlreiche Bergregionen. Ab 2014 kam so vielerorts noch eine beachtliche Zahl Ferienwohnungen auf den Markt. Somit hat das Angebot an Ferienwohnungen trotz angenommener Zweitwohnungsinitiative erst einmal spürbar zugenommen.

baubewilligungen in vom zweitwohnungsgesetz betroffenen gemeinden

Baubewilligungen in den vom Zweitwohnungsgesetz betroffenen Gemeinden

Baubewilligungen stiegen kurzfristig, liegen heute jedoch deutlich unter dem historischen Mittel.

Anzahl Wohneinheiten, gleitende 12-Monats-Summe

Quelle: Baublatt, Credit Suisse

Gleichzeitig ist aber auch die Nachfrage nach der Annahme der Initiative deutlich gesunken. Immobilienexperte Thomas Rieder nahm eine grosse Verunsicherung bei potenziellen Käufern wahr: «Sie wollten erst das neue Zweitwohnungsgesetz schwarz auf weiss sehen, bevor sie investieren.» Unter anderem waren sie verunsichert, ob sie die Zweitwohnung später auch wirklich als Ferienwohnung würden verkaufen können. Und: «Aufgrund der Frankenstärke waren Ferienwohnungen in der Schweiz für ausländische Interessenten plötzlich nochmals deutlich teurer.»

Langfristig führt das Zweitwohnungsgesetz zur Angebotsverknappung

Aufgrund des steigenden Angebots bei gleichzeitig sinkender Nachfrage kam es nach der Annahme der Initiative wider Erwarten zu einem Überangebot an Zweitwohnungen. Das führte vielerorts zu einem Preisrückgang. Mittlerweile hat sich die Marktlage aber wieder verbessert: «Seit das Zweitwohnungsgesetz in Kraft und damit die Unsicherheit weg ist, hat sich die Nachfrage aus der Schweiz allmählich erholt. Bei ausländischen Käufern gibt es seit 2017 ebenfalls erste entsprechende Anzeichen. Dies ist einerseits der Frankenabwertung, andererseits der wirtschaftlichen Erholung des EU-Raums zu verdanken», so Thomas Rieder.

Langfristig rechnet der Experte mit einer weiteren Aufwertung von Ferienliegenschaften ohne Nutzungseinschränkungen. Insbesondere der Landpreis dürfte steigen. Denn das Angebot ist nun limitiert und die eigene Ferienwohnung in den Bergen dürfte auch in Zukunft attraktiv bleiben. Dies insbesondere in schneesicheren Destinationen mit attraktiver Infrastruktur und internationaler Ausstrahlung.

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