Immobilienfonds: Auf eine internationale Diversifikation bei Immobilienanlagen setzen
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Puntare su una diversificazione internazionale degli investimenti immobiliari

Gli investitori svizzeri continuano ad esprimere una forte propensione al mercato domestico nei loro portafogli immobiliari. I fondi immobiliari a vocazione internazionale e i gruppi d'investimento di fondazioni d'investimento possono tuttavia contribuire in misura significativa alla diversificazione dei portafogli immobiliari e si propongono pertanto come valide alternative d'investimento.

Aumento dell'interesse per gli investimenti immobiliari

I fondi immobiliari svizzeri continuano a godere del favore degli investitori. Vantano rendimenti da distribuzione degli utili relativamente elevati, una bassa correlazione dei rendimenti con quelli di altri investimenti finanziari e spesso hanno messo a segno una performance positiva sull'arco degli ultimi anni, fattori che hanno contribuito in misura apprezzabile a farli diventare parte integrante dei portafogli d'investimento di numerosi investitori privati e istituzionali in Svizzera.

Dall'introduzione dei tassi negativi da parte della Banca nazionale svizzera (BNS) oltre sette anni or sono, l'interesse per gli investimenti immobiliari è di nuovo sensibilmente aumentato. I prezzi dei fondi immobiliari svizzeri alla borsa svizzera SIX sono vistosamente aumentati da dicembre 2014. Da allora, l'aggio medio – ossia la differenza tra il corso di borsa e il valore intrinseco, ovvero il valore netto d'inventario delle quote di un fondo – è lievitato di oltre 20 punti percentuali, salendo al 41,7 per cento a fine gennaio 2022. Le valutazioni relativamente elevate e la persistente pressione sugli investimenti nello scenario di tassi negativi impongono la ricerca di alternative nel settore immobiliare.

Investimenti immobiliari: Immutata la forte propensione degli investitori svizzeri al mercato nazionale

Mentre negli investimenti mobiliari ha ormai prevalso da decenni un approccio globalmente diversificato tra gli investitori, negli investimenti immobiliari sia gli investitori privati sia quelli istituzionali si focalizzano ancora ampiamente sul mercato nazionale, tant'è vero che i portafogli immobiliari delle casse pensioni svizzere sono investiti per l'86 per cento in Svizzera, mentre della componente azionaria e obbligazionaria solo rispettivamente il 33 per cento e il 43 per cento sono investiti in azioni svizzere e obbligazioni di debitori svizzeri. È verosimile che gli investitori privati focalizzeranno in misura persino ancora più accentuata la loro attenzione sulla Svizzera.

Immobilienanlagen: Internationale Diversifikation von Pensionskassen 2020; nach Anlageklasse und In-/Ausland

Investimenti immobiliari: Diversificazione delle casse pensioni 2020; per classe di attività in Svizzera e all'estero

Fonte: UST - Statistica delle casse pensioni 2020, ultimo aggiornamento: settembre 2021

Vantaggi e rischi della diversificazione internazionale negli investimenti immobiliari

L'argomento principale a favore della diversificazione internazionale degli investimenti immobiliari risiede nel diverso andamento dei mercati in Svizzera e all'estero, fortemente connotato dalla situazione locale sul fronte dell'offerta e della domanda. In questa prospettiva, il mercato immobiliare residenziale nel cantone di Zurigo evolve perlopiù a prescindere dal mercato immobiliare degli uffici a Sydney, dal mercato logistico nei Paesi Bassi o dalle case di riposo e di cura negli Stati Uniti. Poiché gli immobili sono quasi sempre legati a un luogo specifico - sono appunto immobili - l'inserimento in portafoglio di investimenti internazionali presenta ottime proprietà di diversificazione per un portafoglio immobiliare svizzero, senza trascurare che numerosi mercati immobiliari esteri offrono un'abbondante liquidità del mercato immobiliare, una grande trasparenza e quindi anche un ampio ventaglio di opportunità.

Nell'anno pandemico 2021, nelle sole cinque città di New York, Los Angeles, Londra, Berlino e Tokyo sono state effettuate transazioni immobiliari per un totale di oltre 175 miliardi di franchi svizzeri, pari a un multiplo del volume delle transazioni svolte in Svizzera. Specialmente nell'odierno scenario di mercato con tassi di crescita comparativamente modesti e tassi d'interesse bassi, gli investimenti immobiliari offrono flussi di reddito relativamente stabili, prevedibili e a lungo termine. Infine, l'investimento nella classe di attività degli immobili può offrire un certo grado di protezione contro l'inflazione, poiché in molti mercati i proventi locativi sono agganciati all'andamento dell'inflazione.

Oltre ai grandi vantaggi descritti, nel quadro di un'analisi accurata è anche importante analizzare i rischi degli investimenti immobiliari internazionali. In primo piano emerge sicuramente la liquidità limitata degli immobili rispetto ad altre classi di attività. L'omonima immobilità fa inoltre sì che le modifiche fiscali o delle condizioni quadro normative possono essere solo limitatamente eluse, per cui sono tanto più importanti la diversificazione del portafoglio e la vicinanza agli sviluppi del mercato.

Investimenti immobiliari internazionali: un buon complemento da inserire nel portafoglio

Fino a pochi anni fa non esistevano quasi soluzioni d'investimento per investitori istituzionali in Svizzera che offrissero l'accesso a investimenti immobiliari all'estero. Nel frattempo il mercato si è ampiamente evoluto in linea con la crescente allocazione in questo segmento. Oggi l'offerta per i clienti svizzeri si compone sia di fondi o gruppi d'investimento con investimenti immobiliari diretti all'estero sia di soluzioni multi-manager. Entrambi gli approcci sono anche facilmente combinabili tra loro.

Grazie alle loro vantaggiose caratteristiche di diversificazione, gli investimenti immobiliari internazionali sono un ottimo complemento da integrare nei portafogli degli investitori istituzionali e privati. A seconda delle esigenze specifiche dei clienti si prestano idealmente fondi immobiliari che investono direttamente negli immobili, soluzioni multi-manager o una combinazione delle due forme.

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