Impôt sur les gains immobiliers: impôts sur la vente d’une maison
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La vente d’une maison donne lieu à un impôt sur les gains immobiliers

L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial. Il s’applique en cas de vente génératrice de bénéfices d’un immeuble ou d’un terrain faisant partie de la fortune privée. Le montant réel de l’impôt à payer lors de la vente d’une maison dépend essentiellement de la loi fiscale cantonale ainsi que de la durée de possession.

Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers?

L’impôt sur les gains immobiliers s’applique en cas de changement de propriétaire. Dans ce contexte, il s’agit d’un acte juridique dans le cadre duquel le droit légal mais aussi effectif de pouvoir disposer du bien immobilier a été transféré. Il s’agit, par exemple, de l’achat, de la vente ou d’une donation ou d’un héritage.

Un impôt sur les gains immobiliers doit être acquitté dès lors qu’un bénéfice est réalisé lors de la vente d’un terrain ou d’un immeuble faisant partie de la fortune privée, c’est-à-dire lorsque le prix de vente est supérieur aux frais d’investissement et entraîne donc une plus-value du logement en propriété. Les frais d’investissement se composent, pour l’essentiel, du prix d’achat initial ainsi que des investissements supportés en propre et ayant généré une plus-value pendant la période de détention. En cas de vente d’un immeuble, la différence est soumise à impôts.

Gain immobilier net imposable

Gain immobilier imposable sans immeuble de remplacement

L’impôt sur les gains immobiliers est calculé sur la seule base du bénéfice net.

Que peut-on déduire de l’impôt sur les gains immobiliers?

Les frais directement liés à l’achat de l’époque et à la vente actuelle de l’immeuble sont déductibles des gains réalisés. Ces frais comprennent notamment les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, ainsi que, jusqu’à un certain montant, les commissions de courtage habituelles versées à des tiers, les frais liés aux annonces, les honoraires d’avocat ou encore les droits de mutation payés. Ils comprennent également les indemnités pour exigibilité anticipée pour toute résiliation anticipée d’une hypothèque grevant l’immeuble. Il est important que toutes ces dépenses puissent être justifiées.

Facteurs influant sur le montant de l’impôt sur les gains immobiliers

Le montant de cet impôt varie en fonction de la situation initiale, car en Suisse, l’imposition du gain immobilier est influencée par deux facteurs:

  1. l’emplacement du terrain et le taux d’imposition appliqué
  2. la durée de détention du terrain

1. Emplacement: l’impôt sur les gains immobiliers est régi à l’échelon cantonal

L’impôt sur les gains immobiliers est prélevé par les communes et/ou le canton, et son montant varie en fonction du lieu. En effet, chaque canton peut fixer le taux d’imposition applicable de manière autonome. Dans de nombreux endroits, une progressivité est appliquée pour l’impôt sur les gains immobiliers, comme pour l’impôt sur le revenu: plus le bénéfice réalisé est élevé, plus le taux d’imposition appliqué l’est également.

2. Durée de détention: la possession de longue durée réduit l’impôt sur les gains immobiliers

Dans le même temps, nombre de cantons allègent l’imposition au titre de la vente d’une maison en cas de longue durée de possession. En règle générale, si vous possédez un terrain ou une maison depuis de nombreuses années, vous paierez nettement moins d’impôts lors de son aliénation par rapport à des propriétaires revendant un immeuble au bout de quelques années. Dans le canton de Zurich par exemple, l’impôt sur les gains immobiliers est réduit de moitié en cas de changement de propriétaire d’un immeuble au bout de vingt ans ou plus. D’autres cantons réduisent même nettement plus les taux d’imposition au bout d’une longue durée de détention (c’est notamment le cas des cantons AG, BE, SZ, GL, BS, SH, TI, TG) ou exonèrent totalement la vente de l’immeuble de l’impôt sur les gains immobiliers (GE).

À l’inverse, dans quasiment tous les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers est majoré en cas de courte durée de possession. Ce faisant, les spéculateurs sont ainsi davantage imposés.

Impôt sur les gains immobiliers: quelle était la valeur vénale il y a 20 ans?

Si l’on possède sa maison depuis longtemps, il est possible que certains documents soient introuvables. Il est alors d’autant plus difficile de déterminer les frais d’investissement de l’immeuble. Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un spécialiste pour l’évaluation immobilière.

Une autre possibilité existe dans le canton de Zurich, par exemple: la personne assujettie à l’impôt peut décider si elle souhaite que la valeur estimée par l’administration fiscale il y a 20 ans soit utilisée pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Cela présente un avantage: dans certaines circonstances, il est possible de faire valoir des frais d’investissement plus élevés, ce qui fait baisser les impôts sur les gains immobiliers. Un inconvénient apparaît néanmoins lorsque l’administration fiscale évalue les frais d’investissement à un niveau très bas. Cette estimation n’est toutefois pas gravée dans le marbre. Le propriétaire de la maison peut la remettre en question, mais doit être en mesure de bien justifier, dans sa déclaration d’impôts, la différence par rapport à l’estimation.

Quel montant de l’impôt sur les gains immobiliers dois-je payer?

L’impôt sur les gains immobiliers varie fortement en fonction de la région et de la durée de possession:

Dans l’exemple suivant, une maison a été achetée pour 700 000 CHF et vendue pour 1 million CHF. Les mesures ayant généré une plus-value s’élèvent ici à 40 000 CHF. Les frais de transaction déductibles dans le cadre de la vente s’élèvent à 10 000 CHF. Il en résulte un bénéfice net de 250 000 CHF. Voici le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dans les villes suivantes:

Impôt sur les gains immobiliers par région Après 5 ans Après 20 ans
Aarau 75 000 CHF 25 000 CHF
Berne 72 630 CHF 45 685 CHF
Genève 75 000 CHF 25 000 CHF
Lausanne 45 000 CHF 22 500 CHF
Lugano 65 000 CHF 12 500 CHF
Lucerne 52 565 CHF 46 257 CHF
St-Gall 75 476 CHF 69 815 CHF
Zurich 84 930 CHF 44 700 CHF

Source: TaxWare

Quand ne paie-t-on pas d’impôt sur les gains immobiliers?

L’impôt sur les gains immobiliers doit toujours être payé. Cependant, dans certaines circonstances, il peut faire l’objet d’un report, par exemple en cas de changement de propriétaire au sein d’une famille, de séparation, de succession et de donation, ou en cas d’avancement d’hoirie. Et en cas d’achat de remplacement. En pareil cas, un nouveau logement en propriété à usage propre est acquis dans un délai raisonnable après l’aliénation de l’ancien immeuble. Ce délai est de deux ans dans de nombreux cantons. La condition requise pour un report d’imposition complet est que la totalité du bénéfice soit réinvestie, en plus des frais d’investissement initiaux de l’immeuble vendu. Si une maison individuelle est par exemple vendue afin d’acheter à la place un appartement en propriété moins cher, l’impôt sur les gains immobiliers doit quand même être acquitté.

Outre la libération de liquidités, l’achat de remplacement présente également l’avantage que, grâce à lui, la durée de détention de l’ancien immeuble peut être prise en compte à des fins fiscales et les éventuels droits de mutation peuvent être réduits. Toutefois, un gain immobilier reporté réduit les frais d’investissement du nouvel immeuble. Si l’immeuble est vendu ultérieurement à des tiers et qu’aucun achat de remplacement n’est ensuite effectué, l’impôt sur les gains immobiliers doit alors être acquitté sur la totalité du gain immobilier – c’est-à-dire sur le gain réalisé sur l’immeuble actuel ainsi que sur les gains reportés des immeubles antérieurs.

Que se passe-t-il si l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas payé?

Si le vendeur ne paie pas l’impôt sur les gains immobiliers, le nouveau propriétaire en subira les conséquences. Les autorités fiscales peuvent inscrire un droit de gage dans le registre foncier et exiger le paiement de l’impôt par le nouveau propriétaire. Pour cette raison, l’acheteur peut exiger que le montant de l’impôt sur les gains immobiliers soit versé sur un compte bloqué lors de l’acquisition de l’immeuble ou qu’il soit directement transféré à l’administration fiscale. Si l’impôt sur les gains immobiliers s’avère finalement moins élevé, alors la différence est remboursée au vendeur ultérieurement.

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