Entre deux logements en propriété: financements transitoires complexes

Qu’est-ce qu’un financement intermédiaire?

Un financement intermédiaire est également appelé financement transitoire. La banque peut ainsi soutenir l’achat d’un nouveau bien immobilier, par exemple avec un crédit temporaire, jusqu’à ce que l’ancien bien immobilier soit vendu. Elle peut également s’engager à financer 80% du prix d’achat du nouveau logement en cas d’admissibilité. La condition peut toutefois être que l’ancienne maison soit louée à un montant déterminé entre-temps et qu’elle soit donc «autosuffisante».

Comment se déroule un financement intermédiaire?

En cas de financement intermédiaire, la banque clarifie la situation financière de l’emprunteuse ou de l’emprunteur et réduit le risque de crédit autant que possible. En d’autres termes, l’admissibilité doit rester garantie lors de l’achat du nouveau bien immobilier. Pour cette raison, la banque applique généralement un taux d’intérêt théorique de 5% pour le calcul de la capacité à supporter les charges (admissibilité). Outre les coûts d’amortissement de la deuxième hypothèque, 1% de la valeur du bien immobilier est également prise en compte afin de refléter les frais courants d’entretien et les frais accessoires. Au final, la somme de tous les coûts ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut de l’emprunteuse ou de l’emprunteur.

Éviter les risques financiers lors du financement intermédiaire

Même si la location de l’immeuble existant est prise en considération, une telle stratégie immobilière duale comporte des risques financiers. Par exemple si le logement n'a pas pu être loué ou en cas de suppression d’un revenu. Il est donc recommandé de faire évaluer le logement en propriété existant et de le vendre à moyen terme. Si, par exemple, la valeur de marché de l’immeuble s’est accrue en raison de la situation attrayante, il est possible, après déduction de l’hypothèque existante et de l’impôt sur les gains immobiliers, de compter avec des fonds propres supplémentaires.

Nouveau logement en remplacement d'un ancien

La vente d’un bien immobilier s’accompagne d’un impôt sur les gains immobiliers, car les moyens financiers ne sont plus engagés dans le logement ou alors les réserves latentes sont dissoutes. Toutefois, l’impôt peut être différé si le produit de la vente est utilisé pour acquérir un nouveau logement en propriété. Il s’agit alors d’une acquisition de remplacement.

Gérer l’impôt sur les gains immobiliers pour l’achat de remplacement

À titre de précaution, lors de l'achat d’un logement, il convient de déterminer si un report d’impôt serait possible suite à une acquisition de remplacement. Si le coût de l’ancienne maison est supérieur au prix du nouveau logement en propriété, il n’est pas possible de procéder à une acquisition de remplacement. Il convient dans un tel cas d'examiner si, par exemple, pour un couple marié, seul un des deux conjoints achète le bien, ce qui permet, le cas échéant, d'effectuer une acquisition de remplacement partielle.

Conseils pour le financement intermédiaire

Le financement intermédiaire nécessite une approche bien réfléchie. Voici en bref les conseils les plus importants:

• Demandez des crédits ou des hypothèques pour le nouveau bien immobilier le plus tôt possible auprès de votre banque. Envisagez différentes solutions.
• Un financement intermédiaire peut entraîner des coûts imprévus. Informez-vous sur votre marge de manœuvre pour le remboursement à votre prêteur.
• Une évaluation immobilière indique si le logement en propriété a augmenté en valeur. Faites évaluer la valeur vénale par un spécialiste.
• L'impôt sur les gains immobiliers pour la vente de l’ancien logement en propriété peut être reporté si certaines conditions sont remplies.