De la maison individuelle à l’appartement en propriété. Comment planifier correctement.
Retraite signifie souvent vivre dans une maison trop grande, si bien que nombreux sont alors ceux et celles qui cherchent une alternative. Quitter une maison pour un appartement en propriété génère des questions complexes de financement, qu’il s’agit de ne pas sous-estimer.
Les enfants sont partis et la retraite approche à grands pas. De nombreux couples envisagent alors de quitter la maison familiale pour un appartement plus central. Une fois l’objet trouvé, il convient de faire vite, car les appartements attractifs sont très prisés. Surgissent alors les premières interrogations: pourrons-nous toujours nous permettre un tel logement une fois à la retraite? Devons-nous vendre notre maison actuelle ou la conserver pour la louer? Quelles sont les possibilités en matière de financement? Un conseil financier fondé permet de ne pas perdre pied dans un domaine particulièrement complexe.
Vente ou location?
Trois possibilités s’offrent lorsqu’on change de logement. L’ancien bien est vendu avant l’achat du nouveau. Les fonds propres issus de la vente sont directement injectés dans l’achat, ce qui permet d’éviter une double charge hypothécaire. Si l’on souhaite temporiser la vente de l’ancien bien pour obtenir un meilleur prix, il est nécessaire de recourir à un financement transitoire. Des capitaux libres sont en effet requis pour acquérir le nouveau bien et – si les liquidités propres ne suffisent pas – une nouvelle hypothèque doit être contractée. La troisième possibilité consiste à louer le bien-fonds existant et à atténuer la double charge hypothécaire grâce aux revenus locatifs.
Évaluer tous les risques
Si l’on souhaite par la suite transmettre l’objet à ses enfants, il est recommandé d’opter pour la troisième variante. Celle-ci peut également être avantageuse à long terme. Les revenus locatifs couvrent à peu près la charge hypothécaire et les frais accessoires. Même si le couple part à la retraite dans quelques années et que ses revenus baissent à 98 000 CHF, les charges restent inférieures à un tiers de celui-ci (taux acceptable de 30,66%). Si cela peut paraître intéressant d’un point de vue financier, il faut rester conscient du fait qu’un bailleur supporte les risques de location et de vacance, et que la propriété de deux biens-fonds a également des conséquences fiscales.
Exemple de calcul: capacité à supporter la charge d’un second bien
Les coûts représentent 21,46% du revenu actuel. Avec une part admissible de 33%, la capacité de financement est donc suffisante. Les revenus diminuant au moment du départ à la retraite, la capacité de financement a également été calculée pour cette situation. Sur la base d’un revenu commun acquis sous forme de rente de 98 000 CHF, la capacité de financement du couple est de 30,66%. Il lui est donc possible de supporter les charges des deux biens même après la retraite.
| Situation initiale |
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| Revenu brut global annuel |
140 000 CHF |
| Revenu brut estimé après retraite (env. 70%) | 98 000 CHF |
| Maison individuelle habitée jusqu’à présent |
| Valeur vénale: 1 mio. CHF |
| Hypothèque de 660 000 CHF (66% dans le cadre de la 1re hypothèque, donc aucun amortissement) |
| Calcul de l’admissibilité |
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| Charge d’intérêts annuelle (base de calcul de 5%) |
33 000 CHF |
| Frais annexes annuels 1% de la valeur vénale |
10 000 CHF |
| Amortissement annuel |
0 CHF |
| Coûts annuels |
43 000 CHF |
| Loyer réalisable 3500 CHF par mois |
42 000 CHF par an |
| Coût total annuel après revenus locatifs |
1 000 CHF |
| Nouvel appartement en propriété (deuxième objet) |
| Valeur vénale du nouvel appartement 680 000 CHF |
| Hypothèque de 445 000 CHF (nantissement de 65,44%) |
| Calcul de l’admissibilité |
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| Charge d’intérêts annuelle (base de calcul de 5%) |
22 250 CHF |
| Frais annexes annuels 1% de la valeur vénale |
6 800 CHF |
| Amortissement annuel |
0 CHF |
| Coût total annuel |
29 050 CHF |
| Coût total annuel pour les deux objets |
30 050 CHF |
Les fonds propres
Si l’on opte pour la vente ultérieure ou la location, il est indispensable de disposer de suffisamment de fonds propres. En principe, le capital propre immobilisé dans le bien-fonds existant peut être transféré dans la nouvelle acquisition. C’est le cas lorsque la charge liée au premier bien-fonds est inférieure à 80%. L’hypothèque peut alors être augmentée, mais l’amortissement doit de nouveau atteindre 66% au moment de la retraite. Bien sûr, il est également possible d’injecter d’autres fonds propres – comme le produit de la vente de titres ou de la libération d’avoirs de prévoyance.
Le financement d’un changement de logement peut se révéler complexe. Contactez votre conseiller pour convenir d’un rendez-vous et nous analyserons ensemble votre situation.
