Direkte Immobilienanlagen – Markt steuert auf weiche Landung zu
Während der letzten Jahre haben direkte Immobilienanlagen eine hohe Nachfrage erfahren. Durch die Zinswende im Jahr 2022 ist der Nimbus der Alternativlosigkeit von Renditeliegenschaften zwar verloren gegangen. Doch die positive Entwicklung des Nutzermarkts und die wirtschaftliche Stabilität der Schweiz schützen direkte Immobilienanlagen vor einem zu grossen Attraktivitätsverlust.
Renditeliegenschaften nicht mehr alternativlos
Im Zuge der anziehenden Inflation und der durch die Schweizerische Nationalbank im Juni 2022 eingeläuteten Zinswende endet die Ära der Negativzinsen. Diese hatten Immobilienanlagen in den letzten Jahren einen beträchtlichen Wertzuwachs beschert. Die Renditeprämie im Vergleich zu 10-jährigen Staatsanleihen belief sich zwischen 2015 und August 2022 im Mittel auf 363 Basispunkte.
Bis Ende 2022 ist die Renditeprämie auf 144 Basispunkte gesunken. Damit sind Immobilien als Anlage für viele Investoren nicht mehr alternativlos. Der Rückgang der Renditeprämie dürfte ihren Attraktivitätsverlust jedoch überzeichnen. Denn nach wie vor bringen Immobilienanlagen viele Vorteile mit sich.
Immobilienanlagen bieten Schutz vor Inflation
Im Gegensatz zu Anleihen bieten Immobilienanlagen einen gewissen Schutz vor hohen Inflationsraten. Das liegt daran, dass die Mieterträge bei Wohnimmobilien teilweise und bei Geschäftsimmobilien zu einem grossen Teil an den Konsumentenpreisindex gekoppelt sind. Abhängig von den Inflationserwartungen und den Überwälzungsmöglichkeiten auf die Mieter ist der reale Rückgang der Renditedifferenz geringer, als die Zahlen suggerieren.
Transaktionsmarkt noch vergleichsweise robust
Im ersten Halbjahr 2022 zeigte sich der Schweizer Transaktionsmarkt für Immobilien noch robust, was sich in einem weiteren Preiswachstum äusserte. In der zweiten Jahreshälfte hat sich die Preiserhöhung abgeschwächt.
Zwei Gründe verhinderten bisher eine Korrektur: Zum einen herrschte in der Vergangenheit ein signifikanter Nachfrageüberhang, der nun zunächst abgebaut werden muss. Zum anderen zeigt sich die Schweizer Wirtschaft äusserst robust und durch die Knappheit ist vor allem im Wohnsegment mit steigenden Mieterträgen zu rechnen.
Im Verlauf des letzten Jahres hat sich die Marktstimmung aber eingetrübt, was sich in den Preiserwartungen niederschlägt. Die Preisindizes, die den Markt meist mit einer gewissen Verzögerung erfassen, dürften im Jahr 2023 entsprechend weiter nachgeben.
Nachlassende Preisdynamik bei Immobilienanlagen
Transaktionspreisindex (Jahreswachstumsrate) und Preiserwartungsindex für Mehrfamilienhäuser (MFH)
Quellen: Wüest Partner, HEV, FPRE, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q4/2022
Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.
Bewertungen von Renditeliegenschaften unter Druck
Die Diskontierungssätze, deren kontinuierlicher Rückgang Jahr für Jahr Portfolioaufwertungen ermöglichte, sind 2022 in den meisten Fällen erneut gesunken. Das hatte zur Folge, dass die Bewertungen von Bestandsportfolios der Zinswende trotzten. Der Rückgang der Diskontierungssätze verlangsamte sich jedoch und erste Immobilienfonds verzeichneten sogar einen Anstieg. Gestiegene Zinserwartungen und rückläufige Preise am Transaktionsmarkt dürften dazu führen, dass steigende Diskontierungssätze im Verlauf des Jahres 2023 zur neuen Realität werden und damit die Bewertungen von Renditeliegenschaften unter Druck setzen.
Gute Ertragsaussichten federn höhere Zinsen teilweise ab
Dem zinsbedingten Abwertungsdruck können Liegenschaften besser widerstehen, wenn gleichzeitig der Mietertrag steigt. Vor allem bei Wohnrenditeliegenschaften sind die Aussichten diesbezüglich gut: Die Verknappungstendenzen am Mietwohnungsmarkt werden in den steigenden Angebotsmieten deutlich. Durch eine Erhöhung des Referenzzinssatzes, die wir erstmals für September 2023 erwarten, kann zudem ein Teil der steigenden Fremdkapitalkosten und der Inflation mit einiger Verzögerung an die Mieter überwälzt werden.
Diese Marktentwicklung wird auch in den Portfolios institutioneller Anleger sichtbar. In Wohnimmobilien haben sich die leerstandsbedingten Mietertragsausfälle innerhalb von nur drei Jahren halbiert. Der Rückgang fiel ausserhalb der Zentren besonders stark aus. In der Folge können Investoren auch dort mit real steigenden Mieterträgen rechnen.
Bessere Ertragsaussichten durch stark reduzierte Leerstände
Mietertragsausfall durch Leerstand, in Prozent der Soll-Mieten, jeweils zum dritten Quartal; Datengrundlage: über 100’000 Mietverträge institutioneller Anleger
Quellen: Real Estate Investment Data Association (REIDA), Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q3/2022
Nachfrageverschiebung zu Immobilienanlagen in ländlichen Regionen
Die leichte Verschiebung der Nachfrage aus den Zentren in ländlichere Regionen wurde durch die Pandemie mit verursacht. Der Effekt dürfte diese allerdings überdauern. Gründe dafür sind:
- Zu langsam verlaufende Verdichtung in den Zentren
- Preisgefälle zwischen Zentren und Umland
- Vermehrte Arbeit aus dem Homeoffice
Mittelfristig ist daher mit einer sinkenden Risikoprämie ausserhalb der Zentren für gut erreichbare Standorte und der Agglomerationsgemeinden sowie in einigen ländlichen Regionen zu rechnen. Die Preiskorrekturen dürften hier geringer ausfallen als an Toplagen in den Grosszentren.
Zinswende erfordert Anpassung der Anlagestrategie
Die verbreitete und in den vergangenen Jahren erfolgreiche Strategie der Konzentration auf Core-Immobilien mit Fokus auf die Zentren dürfte aufgrund der tiefen Cashflow-Renditen und steigender Diskontierungssätze an Attraktivität verlieren. Ein aktives Portfoliomanagement sowie eine ausgewogene regionale und sektorielle Diversifikation gewinnen im Gegenzug an Bedeutung.
