Où votre logement en propriété doit-il se situer? Voici comment trouver l’emplacement approprié.

Qu’entend-on par situation d’un bien immobilier?

La situation d’un bien immobilier fait référence à son environnement géographique en lien avec la qualité du lieu de résidence. Elle se distingue notamment par un quartier calme, de bonnes infrastructures et un environnement résidentiel agréable.

Lors de la recherche d’un bien immobilier, il convient d’examiner attentivement la situation, car elle a un impact considérable sur la qualité de l’habitat et donc sur la qualité de vie, et peut augmenter la valeur de revente du logement en propriété.

La meilleure situation de résidence est une appréciation personnelle

«Lors du choix d’un lieu de résidence, la valeur d’utilisation joue un rôle essentiel et est tout à fait personnelle. Elle dépend des besoins individuels et de la propre situation de vie, explique Felix Thurnheer. Si par exemple une personne attache beaucoup d’importance à une gastronomie très diversifiée, un site urbain offrira de nombreux avantages. En revanche, si elle aime aller se promener avec son chien dans la nature, une agglomération sera plus appropriée.»

Si vous cherchez un logement en propriété, vous devriez dans un premier temps définir vos exigences en matière de situation: qu’est-ce que vous souhaitez privilégier pour votre foyer? Calme et nature? Situation centrale? Belle vue? Proximité des transports publics? Ce faisant, pensez également à l’avenir et à la manière dont vos besoins pourraient évoluer, par exemple si vous avez des enfants ou lorsque vous serez plus âgé.

L’emplacement d’un bien immobilier a une influence sur son prix

Imaginez que nous construisions trois maisons identiques à des emplacements différents: une dans le centre-ville de Zurich, une au bord du lac Léman et une dans un village de montagne valaisan. Il devrait être évident pour chacun d’entre nous que, lors de la vente, nous obtiendrions trois prix complètement différents, bien que les biens immobiliers soient parfaitement identiques. En effet, la valeur d’un bien immobilier se compose en principe de deux éléments: la valeur du bâtiment et la valeur du terrain. Et la valeur du terrain varie fortement en fonction du site.

Ajuster la recherche du lieu de résidence en fonction du budget

La prochaine étape sur le chemin de l’accession à la propriété consiste donc à étudier si vos exigences restent dans le domaine du possible. Vous devez de ce fait connaître vos capacités financières, lesquelles peuvent être clarifiées dans le cadre d’un entretien personnel avec votre banque. Il vous est également possible de déterminer en ligne une valeur indicative à l’aide d’un calculateur hypothécaire.

Comparez ensuite votre budget avec le prix des biens immobiliers dans la région ciblée. Les personnes qui souhaitent à la fois la proximité d’une ville, un splendide panorama et un environnement calme seront probablement déçues. «Les prix se forment en fonction de l’offre et de la demande. C’est la raison pour laquelle les immeubles se trouvant sur des sites attrayants ont un prix», explique Felix Thurnheer. Vous devriez donc déterminer les facteurs les plus importants à vos yeux et ceux auxquels vous pouvez renoncer.

Les trois points suivants vous aideront dans votre décision.

1. Situation centrale

La plus forte demande de logements en propriété porte sur les situations centrales. Les emplacements à proximité de plusieurs centres à forte densité d’emplois sont attrayants. Pour les propriétaires de logements, cela signifie que la situation centrale a un prix. Les personnes qui acceptent des trajets plus longs pour se rendre au travail peuvent se loger à moindre coût. Posez-vous les questions suivantes: dans quelle mesure un trajet domicile/travail court compte-t-il pour vous? Combien êtes-vous prêt à payer pour cela? Quel temps de trajet maximum vous fixez-vous?

2. Montant des impôts

En règle générale, là où les impôts sont faibles, la demande de logements en propriété est forte et les prix de l’immobilier élevés. Ceux qui acceptent de débourser davantage pour leur logement dans une commune où le coefficient d’impôt est faible, feront ensuite des économies sur le plan fiscal. Avant d’acheter le bien de vos rêves, informez-vous des taux d’imposition dans les communes envisagées. Calculez les différences d’impôts annuelles et mettez-les en relation avec les prix d’achat.

3. Facteurs de la micro-situation

L’attractivité d’un emplacement ne dépend pas seulement de la macro-situation de la région ou de la ville. Elle dépend également de la micro-situation, c’est-à-dire de l’environnement immédiat, par exemple le quartier et le voisinage. Une vue sur les montagnes ou un lac est particulièrement appréciée tout comme la proximité d’une école ou d’un jardin d’enfants, de commerces, de transports en commun, d’un lac et d’espaces verts. En revanche, les sources de bruit comme les routes ou les lignes de chemin de fer ont un impact négatif. «Les facteurs varient toutefois d’une région à l’autre: dans le canton de Zurich, une vue sur les montagnes fait par exemple monter les prix de l’immobilier, alors qu’elle est commune à toutes les maisons ou presque dans le canton Glaris», précise Felix Thurnheer.

Pour les propriétaires de logement, cela signifie que les prix de l’immobilier diffèrent également au sein d’un même lieu. Demandez-vous quels facteurs sont importants pour vous dans les environs immédiats. Si l’un des critères que vous recherchez rend les objets résidentiels nettement plus chers, demandez-vous quelle valeur il a pour vous. Si un bien vous plaît, vous devriez en outre vous renseigner de manière précise sur les environs immédiats, les infrastructures et le voisinage. «Le mieux est de vous rendre dans la rue et le quartier plusieurs fois à différents moments de la journée afin de vous faire une idée du voisinage, du niveau sonore et de l’ensoleillement», recommande Felix Thurnheer.

La localisation des biens immobiliers n’explique pas toutes les différences de prix,

lesquelles ne sont pas toutes dépendantes de facteurs objectifs d’implantation. Selon Felix Thurnheer, des biens immobiliers situés sur des sites en apparence peu attrayants atteignent parfois des prix élevés tandis que des logements à des emplacements considérés comme bons peuvent se vendre à des prix avantageux. «En effet, les modèles définissant l’attrait de localisation prennent en compte des facteurs mesurables tels que le niveau sonore ou la proximité des transports publics. Mais nous ne mesurons que ce que nous pouvons mesurer. Il existe par exemple un modèle qui indique la distance jusqu’au jardin d’enfants le plus proche, mais qui ne précise pas s’il faut emprunter une artère à forte densité de trafic pour s’y rendre, explique l’expert immobilier. En outre, plus de 60% des personnes souhaitant acheter vivent déjà dans la région où se trouve le bien immobilier convoité. Elles y sont enracinées, elles y ont leur réseau, leur quotidien. Pour elles, les facteurs de localisation ne sont pas vraiment pertinents.»

Faire vérifier le prix d’achat pour chaque emplacement

Avant de signer le contrat de vente d’un objet résidentiel, vous devriez vérifier si le prix correspond à la valeur de marché. «En effet, outre l’aspect relatif à l’utilisation, la préservation de la valeur d’un immeuble importe également, car lors de la revente du bien, on veut tout au moins récupérer le prix qu’on a payé à l’achat», explique Felix Thurnheer. À cette fin, il est judicieux de faire appel à un expert de la région. Il devrait procéder à une visite sur place pour évaluer l’état de l’immeuble. S’il détermine que de gros montants devront être investis dans des travaux de rénovation dans un avenir proche, cet argument permettra de négocier le prix.