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«Sans valeur locative, la propriété du logement deviendrait soudain plus attractive»

Il y avait longtemps que la probabilité d’une suppression de la valeur locative n’avait pas été aussi forte, selon Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière au Credit Suisse. Il explique ce que cela signifierait et les autres points auxquels les propriétaires devraient prêter attention.

La propriété du logement fait-elle le bonheur?

Fredy Hasenmaile: Si on veut. Le bonheur est un état très fugace. Je parlerais plutôt d’une grande satisfaction. Des études montrent clairement que les propriétaires de logement ont un plus grand sentiment de sécurité et d’indépendance et peuvent mieux s’épanouir. Les résultats empiriques sont très solides et ne valent pas que pour la Suisse.

Il serait donc souhaitable qu’il y ait plus de propriétaires?

La Suisse est l’un des rares pays où coexistent un marché du logement locatif et un marché du logement en propriété qui fonctionnent. Les ménages ont en principe le choix entre ces deux segments, qui ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Le niveau de satisfaction des Suisses concernant leur situation de logement est donc très élevé. Cet équilibre est un acquis qu’il est important de préserver. Je comprends que l’on puisse déplorer la difficulté des jeunes ménages à accéder à la propriété du logement.

Que signifierait la suppression de la valeur locative pour ce système?

Avec les taux bas actuels, l’avantage serait aux propriétaires. La valeur locative n’est pas aussi négative que le pensent les propriétaires - selon eux, un élément virtuel qui devrait être aboli. Le défi de la valeur locative est d’atteindre un équilibre entre locataires et propriétaires. Ces deux marchés qui fonctionnent sont un atout pour l’économie nationale, il convient donc d’agir avec circonspection si l’on veut changer le système.

Quelle est la probabilité d’une suppression?

Elle est de 60%, un record sur les dix dernières années. Les choses ont bougé depuis que l’Association suisse des propriétaires fonciers ne veut plus «le beurre et l’argent du beurre» en persistant à vouloir maintenir la déduction des intérêts hypothécaires. Mais l’affaire n’est pas encore close. L’imposition de la valeur locative est aujourd’hui une source de revenus pour les cantons et on ne sait pas encore comment compenser ce manque à gagner. Il faut donc s’attendre à une opposition au projet.

Qu’est-ce qui pourrait faire échouer le projet?

La question décisive sera de savoir si le Parlement laissera la porte ouverte au maintien des déductions fiscales. Le secteur du bâtiment va sûrement se battre pour préserver la déduction des frais d’entretien, avec le danger de se retrouver une fois de plus avec des revendications impossibles à satisfaire. C’est très vraisemblablement le peuple qui tranchera.

La probabilité d’une suppression de la valeur locative est de 60%.

Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière au Credit Suisse

Qui profiterait d’une suppression? Qui en pâtirait?

Les perdants seraient les nouveaux propriétaires qui auraient besoin d’un nantissement plus important, car ils ne bénéficieraient plus des déductions fiscales. Les grands gagnants seraient les ménages économes qui pourraient réduire leur hypothèque. De même que les propriétaires âgés: leur nantissement étant pour la plupart beaucoup moins élevé, ils profitent actuellement moins des déductions, mais doivent payer un impôt sur un revenu fictif, que la rente ne suffit pas toujours à couvrir.

Quelles seraient les conséquences pour le marché?

La propriété du logement deviendrait soudain plus attractive, ce qui stimulerait la demande et augmenterait les prix - si tant est que les intérêts restent bas. Si en outre la suppression ne s’appliquait comme prévu qu’à la résidence principale, cela inciterait à transférer le nantissement sur d’autres biens pour continuer de bénéficier des déductions. Il serait donc peut-être utile de reconsidérer cette délimitation.

Rembourser une hypothèque deviendrait donc soudainement attractif?

Dans tous les cas, plus qu’aujourd’hui. Une atrophie du marché hypothécaire serait également à prévoir. Et les risques pour les prêteurs pourraient être accrus. C’est aussi pour cela que les banques ne voient pas cette évolution d’un bon œil. Aujourd’hui déjà, la concurrence est rude sur ce marché.

Fin 2016, les prix des logements en propriété s’inscrivaient pour la première fois depuis quatorze ans en baisse par rapport à l’année précédente. La propriété du logement va-t-elle redevenir plus abordable?

La situation du marché de la propriété du logement est actuellement très stable. Les prix ont surmonté la dernière correction et commencé à augmenter. La seule chose qui me préoccupe, c’est la forte sensibilité des prix aux taux d’intérêt. Mais ces derniers ne devraient pas connaître de forte hausse prochainement.

Avec les intérêts bas, il est clairement plus avantageux d’acheter que de louer. Cela pourrait-il bientôt changer?

L’avantage de la propriété du logement lié à la faiblesse des taux devrait s’amenuiser. Mais c’est un processus très lent. Le chemin est encore long pour une parité avec le logement en location.

Peut-il y avoir un krach?

Cela impliquerait une flambée des taux, ce qui est improbable. La demande de logements en propriété s’effondrerait en premier et le marché de la propriété serait quasiment gelé. Les promoteurs d’appartements en propriété peineraient à écouler leurs logements et les propriétaires souhaitant vendre devraient faire des compromis sur les prix.

Peut-être que les acheteurs devraient dès le départ choisir un logement de 20 mètres carrés de moins pour pouvoir assumer l’hypothèque dans tous les cas.

Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière au Credit Suisse

Comment se prémunir contre cette éventualité?

Tout acheteur doit partir du principe que les prix peuvent atteindre le creux de la vague. Dans cette phase, le propriétaire doit temporiser. À un moment ou à un autre, il sera de nouveau possible de vendre au prix d’acquisition. Il est important de s’assurer que l’on ne sera pas contraint de vendre lorsque les prix seront au plus bas.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement?

Cela arrive en cas de divorce. Contre la perte d’emploi, on peut s’assurer. En cas de maladie et d’accident, on est heureusement relativement bien couverts en Suisse. Mais il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier. Peut-être que les acheteurs devraient dès le départ choisir un logement de 20 mètres carrés de moins - pour pouvoir assumer l’hypothèque même en cas de coup dur.

Si vous investissiez dans la pierre, à quoi prêteriez-vous attention?

À qui voudrait acheter aujourd’hui parce qu’il a une famille et veut devenir propriétaire, je dirais: vous prenez des risques, alors assurez vos arrières. Mon second message: posez-vous la question de savoir si le bien est adapté, du point de vue de la qualité et de vos besoins. Il est important d’être toujours convaincu d’avoir fait le bon choix même deux ans après l’achat. Alors ce n’est plus un problème si les prix viennent à baisser temporairement.

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