Déclarer correctement les biens immobiliers: comment payer moins d’impôts?
Tout propriétaire d’un bien immobilier doit le déclarer. En prenant les devants, il est possible d’obtenir différentes déductions fiscales pour le logement en propriété. Découvrez les impôts immobiliers et comment vous pouvez réduire vos impôts en tant que propriétaire.
Les propriétaires de biens immobiliers doivent payer des impôts. Tel est le principe. Par rapport à ce qui prévaut à l’étranger, les impôts sont toutefois moins élevés en Suisse, mais ils n’en sont pas moins complexes. L’article suivant offre un aperçu des différents impôts dont les biens immobiliers font l’objet en Suisse.
Les droits de mutation
Lorsque le droit de propriété d’un immeuble est transféré d’une personne à une autre, un impôt s’applique alors: les droits de mutation. Il s’agit ici d’une taxe fondée sur la transaction ayant trait à l’immeuble. En Suisse, cet impôt est majoritairement prélevé par les cantons et, parfois, par les communes, mais pas par la Confédération elle-même.
Dans certains cantons tels que Zurich, Glaris, Zoug et Schaffhouse, les droits de mutation revêtent effectivement le caractère d’une taxe liée aux frais d’inscription au registre foncier. Dans la plupart des autres cantons, il est néanmoins traité soit comme un véritable impôt, soit comme une combinaison d’impôt et de taxe.
L’impôt sur la fortune
Les biens immobiliers font partie de la fortune imposable et doivent donc, à ce titre, faire l’objet d’une déclaration. Calculée différemment selon les cantons, la valeur fiscale est déterminante. Elle repose généralement sur la valeur vénale. Les dettes hypothécaires réduisent la fortune imposable et peuvent donc conduire à une réduction de la charge fiscale.
L’impôt immobilier
Certains cantons et communes prélèvent en outre un impôt immobilier. Pour celui-ci, c’est la valeur fiscale complète de l’immeuble qui doit alors généralement être indiquée, et il n’existe aucune possibilité de déduction des dettes hypothécaires.
Comment la valeur fiscale d’un bien immobilier est-elle calculée?
Pour pouvoir déterminer l’impôt immobilier et l’impôt sur la fortune, il faut d’abord calculer la valeur fiscale. Ce calcul est effectué directement par les autorités et varie fortement d’un canton à l’autre. Il est expliqué plus en détail dans le guide cantonal de la déclaration d’impôt correspondant. En règle générale, la valeur fiscale est nettement inférieure – de 20 à 40% – à la valeur vénale effective du bien immobilier.
La valeur locative
En Suisse, les biens immobiliers ne sont pas seulement déclarés en tant qu’élément de la fortune. La valeur locative donne également lieu à une imposition sur le revenu pour les biens immobiliers. La valeur locative constitue un revenu imposable fictif et vise à établir un équilibre entre le locataire et le propriétaire du logement. Il est toutefois possible de faire valoir des déductions afin de réduire la charge fiscale.
Impôts sur les biens immobiliers: comparaison des obligations et des déductions fiscales
Diverses possibilités s’offrent aux propriétaires immobiliers pour faire valoir des déductions fiscales.
Payer moins d’impôts sur les biens immobiliers
Les possibilités suivantes permettent d’obtenir des déductions fiscales sur les biens immobiliers:
Réduire ses impôts dans le cadre de la valeur locative
Pour ce qui concerne la valeur locative, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et les primes d’assurance du bien immobilier de leur revenu imposable. Les propriétaires d’un logement en propriété peuvent en outre indiquer les frais de gestion et les paiements dans le fonds de rénovation. À noter que les déductions fiscales pour le logement en propriété doivent être entièrement justifiées. Il est possible, en guise d’alternative aux frais d’entretien effectifs, de faire valoir une déduction forfaitaire.
Déductions fiscales pour les investissements effectués dans des travaux énergétiques.
Les mesures d’économies d’énergie génératrices de valeur peuvent également être déduites des impôts. L’installation d’un système solaire et d’une pompe à chaleur, ainsi que la rénovation de l’isolation de la façade font partie de ces mesures. De même, les frais de démolition, c’est-à-dire les dépenses liées à la démolition, à l’enlèvement et au démontage d’une installation ancienne survenant dans le cadre d’une rénovation énergétique, donnent, dans de nombreux cantons, droit à une déduction fiscale.
Déduction fiscale lors de la rénovation du logement en propriété
D’un point de vue fiscal, les rénovations se révèlent particulièrement intéressantes. Il est, à cet effet, intéressant de planifier habilement les dépenses. Les déductions fiscales ne peuvent, en effet, être demandées que pour l’année civile au cours de laquelle les frais ont été engagés. Le fait d’échelonner les travaux sur un logement en propriété et de les répartir sur plusieurs années permet ainsi de bénéficier d’une déduction fiscale sur une plus longue période. Un tel échelonnement est surtout intéressant s’il permet ainsi de rompre la progressivité de l’impôt. Celle-ci fait que plus les revenus sont élevés, plus le taux d’imposition est élevé. Au final, le montant épargné est donc plus important si l’investissement est effectué par étapes plutôt qu’en une seule fois.
Seules les dépenses garantissant le maintien de la valeur sont néanmoins déductibles. L’installation, par exemple, d’un nouveau jacuzzi ne relève pas de telles dépenses. Celle-ci entraîne une plus-value. Les investissements visant à améliorer l’efficacité énergétique constituent une exception. Il est également possible de faire valoir une déduction fiscale pour une installation solaire si cette dernière entraîne une augmentation de la valeur du logement en propriété. Les dépenses qui augmentent la valeur d’un bien immobilier sont importantes d’un point de vue fiscal lorsque ce bien est vendu. Elles permettent en effet de réduire l’impôt sur les gains immobiliers.
Amortissement indirect pour une déduction fiscale plus élevée sur le logement en propriété
L’une des possibilités de réduire ses impôts réside en outre dans l’amortissement indirect pour un bien immobilier à usage propre. Au lieu de rembourser directement l’hypothèque, le montant d’amortissement dû est versé dans le pilier 3a. Ce n’est qu’à la fin d’une durée convenue ou, au plus tard, à l’arrivée à l’âge de la retraite que l’hypothèque est ainsi amortie.
Ceci est intéressant sur le plan fiscal. Car il est possible, pendant l’amortissement indirect, de déduire la totalité des dettes hypothécaires de la fortune imposable. Le montant versé dans le pilier 3a réduit par ailleurs le montant du revenu imposable. Les impôts ne sont dus qu’au moment du retrait, c’est-à-dire lors du remboursement de l’hypothèque. Mais ce montant est ensuite imposé de manière distincte des autres revenus et à un taux réduit.
