Étude 2023 sur l’immobilier: voici ce qu’il en est des rendements des fonds immobiliers

Pourquoi les fonds immobiliers ont-ils perdu de la valeur en 2022?

En Suisse, la hausse des taux d’inflation observée depuis le début de l’année 2022 a déclenché les premiers relèvements de taux directeurs de la part de la Banque nationale suisse depuis 2007, et sonné la fin d’une ère marquée par des taux d’intérêt négatifs et une faible inflation.

Cela n’était pas de bon augure pour les fonds immobiliers et les actions immobilières. Ceux-ci sont en effet considérés comme étant sensibles aux taux d’intérêt et ils présentaient de toute façon, pour partie, de fortes valorisations. On comprend, dans ces conditions, que la correction ait pu être forte en 2022: la performance globale des fonds immobiliers y est parfois ressortie à -23% par rapport au début de l’année.

Cet effondrement a probablement été amplifié par les investisseurs institutionnels qui étaient aussi bien investis dans des placements immobiliers directs qu’indirects. Les fortes corrections qu’ont connu les positions majeures en actions et en obligations ont donné lieu à une hausse des parts de l'immobilier dans leurs portefeuilles, à des niveaux dépassant parfois les valeurs maximales d’un point de vue stratégique ou réglementaire. C’est ce qui ressort par exemple de la quote-part immobilière des caisses de pension, qui a, avec un taux de 25,9% au quatrième trimestre 2022, a atteint son niveau de fin d'année le plus élevé. Certains investisseurs ont donc dû se trouver contraints de réduire leur engagement dans des titres immobiliers liquides, ce qui a encore grevé davantage le cours de ces titres.

Dans l’ensemble, compte tenu de l’ambiance morose régnant parmi les investisseurs immobiliers ainsi que des turbulences qu’a connues le marché, les différents véhicules de placement ont donc enregistré un afflux de capitaux nettement amoindri en 2022.

L’immobilier suisse a moins souffert

Pour les fonds immobiliers, si 2022 a, de loin, été la pire des années boursières jamais enregistrées depuis le lancement de l’indice en 1995, l’amorce d’une certaine reprise a toutefois pu être observée dans le courant de l’automne. La performance globale montre en outre que les investisseuses et les investisseurs immobiliers suisses se sont trouvés confrontés à une correction nettement moins importante que ce qui a été le cas pour leurs homologues mondiaux.

En revanche, les actions immobilières suisses, qui sont entrées dans la phase de contraction à un niveau de valorisation inférieur à celui des fonds, ont pu faire meilleure figure, avec une performance relative de -9%.

Que signifie le revirement des taux d’intérêt pour les investisseurs?

La hausse des taux d’intérêt complique la situation initiale pour les investisseurs. On ne peut toutefois pas dire que la situation soit dramatique. Après les années quasiment paradisiaques qu’a connu le marché immobilier suisse, le mouvement actuellement à l’œuvre ne constitue qu’une normalisation. Pour l’heure, l’époque des risques gérables et des conditions de financement très avantageuses est donc révolue.

Prévisions pour les placements immobiliers indirects: dans quelle mesure les fonds immobiliers seront-ils rentables à l’avenir?

1. Parfois élevées, les valorisations immobilières devraient se trouver soumises à une pression accrue en 2023:
   
   L’inflation n’a pas encore disparu et le taux directeur de la Banque nationale suisse pourrait monter à 2,25% d’ici le milieu de l’année. Il n’est pas exclu que les immeubles de rendement fassent l’objet de corrections de valeur réparties sur plusieurs années et allant d’un taux élevé à un chiffre à un faible taux à deux chiffres. Une forte demande des utilisateurs, notamment sur le marché du logement, ainsi que des phénomènes croissants de pénurie, devraient toutefois permettre un atterrissage en douceur.
2. Le revirement des taux d’intérêt exige des adaptations de la stratégie de placement
   
   Largement mise en œuvre et couronnée de succès au cours de ces dernières années, la stratégie de concentration consistant essentiellement à miser sur de l’immobilier Core principalement situé dans les centres devrait perdre de son attrait du fait de la faiblesse des rendements du cash-flow et de la hausse des taux d’actualisation. À l’avenir, la gestion de portefeuille active ainsi que la mise en œuvre d’une diversification régionale et sectorielle équilibrée devraient gagner en importance. Pour les placements immobiliers cotés en bourse, une correction a d’ores et déjà eu lieu, de sorte qu’une entrée y est à nouveau possible à des primes modérées. Dans la mesure où les plus-values annuelles élevées devraient toutefois appartenir au passé, le rendement de distribution revient, lui, au premier plan.