Immobilienstudie 2023: So steht es um die Renditen bei Immobilienfonds
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Immobilienstudie 2023: So steht es um die Renditen bei Immobilienfonds.

Börsenkotierte Immobilienfonds und Immobilienaktien haben 2022 heftig auf die Zinswende reagiert. Nach der Korrektur beginnt sich der Markt nun neu zu kalibrieren. Lesen Sie in der Immobilienstudie 2023 wie die Credit Suisse die Entwicklung des Immobilienmarktes einschätzt und erfahren Sie, welche Auswirkungen Anlegerinnen und Anleger erwarten dürften.

Wieso verloren Immobilienfonds 2022 an Wert?

Die seit Anfang 2022 steigenden Inflationsraten lösten in der Schweiz die ersten Leitzinsanhebungen durch die Schweizerische Nationalbank seit 2007 aus – das Ende einer von Negativzinsen und tiefer Inflation geprägten Ära.

Das verhiess nichts Gutes für Immobilienfonds und Immobilienaktien. Sie gelten als zinssensitiv und waren ohnehin teilweise hoch bewertet. Entsprechend stark fiel 2022 die Korrektur aus: Die Gesamtperformance von Immobilienfonds lag 2022 im Vergleich zum Jahresbeginn zeitweise bei -23 Prozent.

Starke Korrektur bei Immobilienanlagen

Starke Korrektur bei Immobilienanlagen im Jahr 2022

Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse.

Quelle: Refinitiv Datastream, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 24.02.2023

Der Einbruch dürfte durch institutionelle Anleger verstärkt worden sein, die sowohl in direkten als auch in indirekten Immobilienanlagen investiert waren. Durch die starken Korrekturen der gewichtigen Aktien- und Anleihenpositionen schnellten die Immobilienquoten in deren Portfolios nach oben – teilweise über die strategischen oder regulatorischen Höchstwerte hinaus. Dies zeigt sich etwa an der Immobilienquote der Pensionskassen, die mit 25.9 Prozent im 4. Quartal 2022 den höchsten Jahresendstand erreichte. Gewisse Anleger dürften daher ihr Engagement in liquiden Immobilientiteln gezwungenermassen reduziert haben, was deren Kurse zusätzlich belastete.

Insgesamt floss somit angesichts der eingetrübten Stimmung der Immobilienanleger und der Marktturbulenzen 2022 deutlich weniger Kapital in die verschiedenen Anlagegefässe.

Immobilienanlagen: Immobilienquote der Pensionskassen auf Höchststand

Immobilienanlagen: Immobilienquote der Pensionskassen auf Höchststand

Quelle: Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: Q4 2022

Schweizer Immobilien haben weniger gelitten

Für Immobilienfonds war 2022 das mit Abstand schlechteste Börsenjahr seit Indexbeginn im Jahr 1995 – immerhin setzte im Verlauf des Herbsts eine gewisse Erholung ein. Die Gesamtperformance zeigt ausserdem, dass Schweizer Immobilienanlegerinnen und -anleger von einer deutlich geringeren Korrektur betroffen waren als ihre globalen Pendants.

Schweizer Immobilienaktien, die im Vergleich zu Fonds auf tieferem Bewertungsniveau in die Abschwungsphase eintraten, konnten sich dagegen mit einer relativen Performance von -9 Prozent besser halten.

Immobilienanlagen waren 2022 geprägt von negativer Gesamtperformance

Indirekte Immobilienanlagen Gesamtperformance 2022, in %
Schweiz SXI Real Estate Shares -9.0
SXI Real Estate Funds -15.2
Swiss Performance Index -16.5
Weltweit MSCI World Real Estate -22.9
MSCI World: Office REIT -27.5
MSCI World: Residential REIT -32.4

Quelle: Refinitiv Datastream, Credit Suisse

Was bedeutet die Zinswende für Anlegerinnen und Anleger?

Der Anstieg der Zinsen erschwert die Ausgangslage für Anlegerinnen und Anleger. Dramatisch ist die Lage allerdings nicht. Nach nahezu paradiesischen Jahren auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist derzeit lediglich eine Normalisierung in Gange. Damit sind die Zeiten von überschaubaren Risiken und günstigsten Finanzierungskonditionen vorerst vorüber.

Prognose für indirekte Immobilienanlagen: Wie rentabel sind Immobilienfonds zukünftig?

  1. Die teils hohen Immobilienbewertungen dürften 2023 verstärkt unter Druck geraten:

    Noch ist die Inflation nicht verschwunden und der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank könnte bis Mitte Jahr auf 2.25 Prozent steigen. Bei Renditeliegenschaften sind auf mehrere Jahre verteilte Wertkorrekturen im hohen einstelligen bis tiefen zweistelligen Bereich folglich nicht auszuschliessen. Eine hohe Nutzernachfrage, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt, sowie wachsende Verknappungserscheinungen sollten jedoch eine weiche Landung ermöglichen.
  2. Zinswende erfordert Anpassungen der Anlagestrategie

    Die verbreitete und in den vergangenen Jahren erfolgreiche Strategie der Konzentration auf Core-Immobilien mit Schwergewicht in den Zentren dürfte aufgrund der tiefen Cashflow-Renditen und steigender Diskontierungssätze an Attraktivität verlieren. Zukünftig dürfte ein aktives Portfoliomanagement sowie eine ausgewogene regionale und sektorielle Diversifikation an Bedeutung gewinnen. Bei den börsenkotierten Immobilienanlagen hat eine Korrektur bereits stattgefunden, sodass ein Einstieg zu moderaten Prämien wieder möglich ist. Da die hohen jährlichen Wertzuwächse jedoch der Vergangenheit angehören dürften, rückt die Ausschüttungsrendite wieder stärker in den Vordergrund.

Favorisierte Immobilienanlagen der Credit Suisse 2023

Zusammenfassende Einschätzung der einzelnen Immobiliensegmente und bevorzugte Objekte

Segment Generelle Einschätzung
Wohnen Dank reger Mieternachfrage und rückläufiger Bautätigkeit haben sich die Ertragsaussichten deutlich verbessert, auch in suburbanen bis ländlichen Regionen.
Aufgrund der Zinserhöhungen drohen Wertkorrekturen, die jedoch von steigenden Erträgen zumindest teilweise abgefedert werden dürften. Besonders exponiert sind hier Core-Objekte an Top-Lagen, deren Renditen keine ausreichende Risikoprämie mehr bieten.
Büroflächen Der Homeoffice-bedingte Minderbedarf an Büroflächen dürfte sich konjunkturbedingt stärker bemerkbar machen. Dem sollten jedoch längerfristig die Digitalisierung und das Beschäftigungswachstum gegensteuern. Ausserdem verhindert die zögerliche Bautätigkeit ein Überschiessen des Angebots.
Verkaufsflächen Die Normalisierung des Konsumverhaltens und des Einkaufstourismus setzt die Umsätze unter Druck. Ausserdem ist die Verlagerung auf den Onlinekanal in der Schweiz noch wenig fortgeschritten, weshalb Verkaufsflächen sowohl auf der Ertrags- als auch auf der Preisseite Korrekturen drohen.
Logistik Logistikflächen profitieren vom wachsenden Onlinehandel und von der Urbanisierung. Das Angebot ist in der Schweiz wegen der Bodenknappheit begrenzt, sodass längerfristig mit weiteren Aufwertungen zu rechnen ist.
Hotel- und Gastgewerbe Die Gastronomie und die Ferien-Hotellerie befinden sich auf Erholungskurs. Infolge der starken Bettenausweitung in vielen Grosszentren dürfte es dort jedoch länger dauern, bis die Auslastung wieder das Vorkrisenniveau erreicht.

Quelle: Credit Suisse

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