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Ieri montagne di burro e fiumi di latte, oggi troppe abitazioni

Credit Suisse pubblica il Monitor immobiliare Svizzera 3° trimestre 2018

Dopo le montagne di burro e i fiumi di latte di qualche anno fa, oggi la Svizzera lamenta la presenza di troppe abitazioni sfitte, che nel 2018, con 8020 appartamenti, sono nuovamente cresciute in ragione delle dimensioni di una piccola città fantasma. Tuttavia, diversamente dalla sovrapproduzione agricola degli anni '80, questa distorsione non è imputabile a una pratica di sovvenzioni, bensì è frutto di un agire meramente privato. Gli investitori che instancabilmente continuano a edificare nuovi appartamenti in affitto agiscono fondamentalmente in modo razionale: si assicurano gli invitanti rendimenti netti promessi dagli investimenti immobiliari. In un contesto in cui è diventato assai difficile realizzare un rendimento positivo a fronte di un rischio limitato, gli investimenti immobiliari offrono un'alternativa appetibile. Sebbene le crescenti superfici sfitte mettano sotto pressione i proventi locativi, non riescono ad adombrare realmente le vantaggiose prospettive di rendimento.

In Svizzera, la forza della ripresa economica è stata a lungo sottostimata, quantomeno sotto il profilo statistico. È solo con ritardo che oggi si evince dai dati che l'economia svizzera è decisamente fiorente, evidenzia una dinamica ampiamente superiore alla crescita potenziale ed eclissa persino la vigorosa congiuntura in Europa. Attualmente le cifre relative al prodotto interno lordo (PIL) vengono riviste sostanzialmente verso l'alto a ritroso fino al 2016, per cui l'andamento di allora appare all'improvviso in una luce alquanto diversa. È fuori dubbio che la domanda di immobili trarrà profitto da questo energico rilancio.

Aumento accelerato della quota di sfitto
Tuttavia, l'aumento di natura congiunturale della domanda sul mercato degli alloggi in affitto non basterà per colmare il gap tra offerta e domanda. Con 8020 abitazioni sfitte, la progressione più recente si è rivelata persino più sostenuta rispetto a qualsiasi anno dello scorso ventennio, per cui negli ultimi nove anni il numero di abitazioni vuote è più che raddoppiato al nuovo picco assoluto di 72 294 unità abitative. Come già osservato negli anni precedenti, si tratta perlopiù di appartamenti in affitto che rimangono vuoti, sicché nel segmento degli alloggi in affitto la quota di sfitto è salito al 2,51%.

Per il prossimo anno prevediamo un ulteriore rialzo, ancorché verosimilmente più contenuto, del tasso di alloggi vuoti. Il pronostico è confortato dalla rinvigorita crescita economica, dalla stabilizzazione del flusso immigratorio e dall'andamento laterale delle licenze edilizie. Non si profila tuttavia un'inversione di tendenza verso un calo del numero di alloggi sfitti. La pipeline di progetti rimane ben rifornita e il contesto economico sosterrà anche in avvenire la domanda di investimenti immobiliari. Inoltre, il recente apprezzamento del franco svizzero ha reso più improbabile un rapido abbandono dei tassi negativi da parte della Banca nazionale, che incentivano indirettamente l'attività edilizia. È presumibile che i tassi negativi non scompariranno prima del 2020, per cui la vivace attività edile si attenuerà solo con il tempo.

Prezzi delle proprietà abitative quasi ovunque in territorio positivo
L'energica ripresa congiunturale e il calo della disoccupazione alimentano la domanda di proprietà abitative. Inoltre, il livello tuttora assai basso dei tassi mantiene entro limiti ristretti i costi di finanziamento. Un sostegno ai prezzi è fornito anche dal numero in costante diminuzione degli immobili di proprietà che giungono sul mercato, cosicché la crescita dei prezzi si muove nel range da noi previsto del 2% - 3%. Nei prossimi trimestri il rialzo dei prezzi dovrebbe perdere un po' di slancio, poiché i requisiti patrimoniali stringenti e la sostenibilità prescritta sul piano normativo limitano la domanda potenziale ed esplicano effetti frenanti su nuovi rialzi dei prezzi.

Lenta inversione di tendenza sul mercato degli uffici
È verosimile che la ripresa congiunturale avrà le ricadute più rilevanti sui mercati degli uffici. L'esperienza insegna che la domanda di spazi ad uso ufficio da parte degli utenti è un po' più volatile della domanda di superfici abitative, il che dovrebbe sostenere l'inversione di tendenza in atto sul mercato degli uffici e potrebbe contribuire ad assorbire le superfici aggiuntive che si affacceranno sul mercato nel 2019/2020. Gli uffici sfitti hanno proseguito il loro calo nei centri urbani, ad eccezione di Ginevra e Neuchâtel. Nel 2018 la città di Calvino ha accusato un rialzo tale che persino a livello svizzero è risultato un nuovo incremento delle superfici ad uso ufficio sfitte.

Immobili logistici – più di un mercato di nicchia
Il mercato svizzero degli immobili logistici è in fermento. Commercio online, urbanizzazione e digitalizzazione sono le macrotendenze che plasmano l'evoluzione del mercato. Sebbene in virtù degli elevati costi salariali e del terreno la Svizzera non sia una piattaforma logistica internazionale, il settore logistico nazionale gestisce un flusso considerevole e in progressivo aumento di merci. L'impatto di gran lunga più importante è prodotto dal volume in costante crescita del commercio online, nel quale i consumatori privilegiano il provider che offre la consegna più semplice e veloce. L'importanza della logistica è quindi assurta da attività puramente esecutiva a servizio di rilevanza strategica. In base a questa gli immobili logistici assumono una forte importanza strategica: la loro sede e la loro dotazione sono fondamentali ai fini della qualità del servizio che uno specialista in logistica può fornire. Non stupisce quindi che anche in Svizzera gli immobili logistici stiano gradualmente catturando l'attenzione degli investitori.

Immagine: massimo incremento delle superfici sfitte nella Svizzera nordorientale e in Ticino
Quota di abitazioni sfitte 2018, frecce: variazione rispetto all'anno precedente

Fonte: Credit Suisse, Datastream

Lo studio completo «Monitor immobiliare Svizzera 3° trimestre 2018» è disponibile in tedesco, inglese, francese e italiano in Internet all'indirizzo: www.credit-suisse.com/monitorimmobiliare