Quelles sont les conséquences de l'inversion de la courbe des taux d'intérêt sur le portefeuille immobilier?
L'inversion de la courbe des taux d'intérêt change la donne sur Ie marché immobilier suisse. L'influence de la plus-value sur le rendement global des placements immobiliers devrait diminuer. Comment les investisseurs institutionnels peuvent-ils réagir à ces évolutions et préparer leur portefeuille immobilier pour l'avenir.
«Les biens immobiliers nous accompagnent tout au long de notre existence et sont très visibles», déclare Stefan Meili, responsable Pension Funds & Corporate Investors de la région Zurich de Credit Suisse (Suisse) SA, dans le cadre des perspectives du marché immobilier 2023 du Credit Suisse. Mais il estime que les aspects visibles ne sont pas les seuls à jouer un rôle important dans l'évaluation des biens immobiliers: c'est aussi le cas des aspects invisibles, notamment les intérêts.
L'inversion de la courbe des taux d'intérêt fait grimper les coûts de financement
«À l'heure actuelle, les intérêts et la pénurie sont les deux éléments dominants sur le marché immobilier suisse», confirme Fredy Hasenmaile, responsable Real Estate Economics de Credit Suisse SA. L'inversion de la courbe des taux d'intérêt a eu pour effet de doubler ou tripler les coûts des intérêts hypothécaires. Par ailleurs, l'évolution des taux d'escompte est arrivée à un tournant en 2023: pour la première fois depuis longtemps, ils devraient se remettre à augmenter tout au long de l'année. «Cela met les évaluations sous pression», juge Fredy Hasenmaile. Les placements immobiliers ne seront donc plus aussi attractifs que ces dernières années.
Mais contrairement à ce qui se passe à l'étranger, le marché immobilier suisse se montre résilient. Les immeubles suisses n'ont certes pas été épargnés par les rectifications de prix. «Mais le marché opère un atterrissage en douceur», assure Fredy Hasenmaile. En comparaison internationale, les rectifications de prix devraient s'inscrire dans un cadre prévisible en Suisse, ce qui s'explique en partie par le contexte économique solide du pays. La Suisse bénéficie notamment d'une inflation relativement peu élevée et donc d'une augmentation plus faible des taux.
La pénurie sur le marché immobilier suisse crée des opportunités
Dans le même temps, l'immigration conforte la demande de logements et renforce la pénurie, le deuxième élément déterminant du marché immobilier suisse. La cause principale de la pénurie est claire: «On ne construit tout simplement pas assez», résume Fredy Hasenmaile. Le manque de logements sera difficile à éviter.
Pour les propriétaires de biens immobiliers, cette évolution offre aussi des opportunités. À partir de juin 2023, les taux d'intérêt de référence devraient augmenter et, associés à la diminution des logements vacants, provoquer l'augmentation des loyers. «Nous nous dirigeons à grands pas vers le passage d'un marché où l'offre est élevée et la demande faible à un marché où l'offre est faible et la demande élevée», estime Fredy Hasenmaile. Les perspectives de rendement sont donc positives. En matière de rendements globaux, l'augmentation des loyers ne devrait toutefois pas suffire à compenser pleinement la baisse des plus-values.
Les prix de la location repartent à la hausse en Suisse
Taux de croissance annuels de l'indice des prix des transactions et évolution du taux d'intérêt de référence
Source: Wüest Partner, Office fédéral du logement, Credit Suisse
Dernières données: T4/2022
Les performances historiques et les scénarios de marchés financiers ne constituent pas des indicateurs fiables de résultats futurs.
Les rendements du cash-flow seront essentiels pour les placements immobiliers
L'année 2022 a été extraordinaire pour les fonds immobiliers cotés: l'indice a perdu 15,2%. Christian Braun, responsable Business Development Swiss Products de Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, analyse plus précisément les performances: «Les rendements sur distribution ont continué d'être solides et l'évolution des valeurs nettes d'inventaire est restée très positive en 2022. Mais les primes des fonds sont passées de 42% à 13,6% en moyenne.»
La hausse des taux d'escompte entraîne des risques pour les fondations de placement du secteur immobilier, car les bons rendements des dernières années reposaient en grande partie sur les valorisations des valeurs nettes d'inventaire. «Il est donc primordial de détenir des parts de fondations de placement qui offrent un rendement de cash-flow attractif», juge Christian Braun. Il faudra séparer le bon grain de l'ivraie.
Un accent mis sur la durabilité des immeubles commerciaux
Que cela signifie-t-il pour la gestion des portefeuilles immobiliers? «À l'heure actuelle, nous conseillons d'adopter une approche très sélective lors de l'achat d'objets, déclare Silvio Preisig, responsable Real Estate Asset Management de Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA. La gestion du cash-flow sera extrêmement importante pour compenser la tendance à la baisse des rendements de plus-value.» En matière d'immobilier résidentiel, la situation de départ est extrêmement positive grâce à l'augmentation des loyers et à la faible quantité de logements vacants. Mais le marché des bureaux a lui aussi bien évolué au cours des 18 derniers mois.
Dans le secteur des immeubles commerciaux, on observe également une forte demande en bâtiments efficaces sur le plan énergétique. «De nombreux grands locataires recherchent des baux verts pour réaliser les objectifs de leur stratégie de durabilité», explique Silvio Preisig. Le thème du travail flexible et des modèles de location flexibles constituer un autre facteur crucial pour le marché dans les années à venir. De manière générale, Silvio Preisig tire un bilan positif malgré les risques actuels: «Le verre reste à moitié plein. Nous continuons de voir de nombreuses opportunités pour les placements immobiliers.»
