Souscrire une hypothèque. Comment combiner la première et la deuxième hypothèque.
Si vous souhaitez combiner les avantages de différents modèles de financement, vous pouvez fractionner votre hypothèque. Mais l’utilité d’une deuxième hypothèque dépend de votre situation et de vos besoins.
Souscrire une hypothèque: les conditions à remplir
Les futurs acquéreurs d'un logement en propriété peuvent rarement financer l'ensemble de l'achat sur leurs fonds propres. La plupart ont donc recours à une hypothèque bancaire pour le financement. Pour cela, ils doivent remplir certaines conditions: le taux d’avance pour la maison ou l’appartement ne peut excéder 80%. L’acheteur doit donc apporter au moins 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres.
La première et la deuxième hypothèque dépendent du taux d’avance
Les hypothèques avec un taux d’avance maximum de 67% ne doivent pas impérativement être amorties, sauf si la situation financière l’exige. En revanche, il existe une obligation d’amortissement pour les montants supérieurs, c’est-à-dire pour la différence jusqu’à un taux d’avance possible de 80%. C’est la raison pour laquelle une distinction est faite, en théorie, entre la première hypothèque avec un taux d’avance maximum de 67% et la deuxième hypothèque avec un taux d’avance compris entre 67% et 80%. Selon la banque et le produit, les pourcentages exacts peuvent varier légèrement.
Exemple: si la valeur d’un bien immobilier est de 1 000 000 francs, les fonds propres doivent s’élever à au moins 200 000 francs. La première hypothèque couvre, dans ce cas, un montant maximum de 670 000 francs, et la deuxième hypothèque couvre la somme restante jusqu’à hauteur de 130 000 francs.
Financement d’un logement en propriété par une première et une deuxième hypothèque
Financement d’un logement en propriété par une première et une deuxième hypothèque
Ne pas souscrire la première et la deuxième hypothèque obligatoirement en tranches
La distinction théorique entre les deux types d’hypothèque ne signifie pas qu’en pratique un prêt doive obligatoirement être conclu en deux tranches. Au contraire, une hypothèque avec un taux d’avance de 80% peut désormais être facilement réunie dans un seul produit, comme une Hypothèque fix sur 10 ans.
Fractionner une hypothèque: les avantages sont multiples
Le fractionnement d’une hypothèque présente des avantages car il permet de choisir un produit différent pour chaque tranche. Il est ainsi possible de combiner les avantages de différents modèles hypothécaires. Par exemple, la garantie d’une Hypothèque fix peut être complétée par une Hypothèque SARON, pour bénéficier des fluctuations des taux d’intérêt sur le marché.
La différence de durée de deux hypothèques présente deux autres avantages:
- Si un crédit arrive à échéance à un moment où les taux d’intérêt sont élevés, l’hypothèque doit être refinancée à des conditions défavorables. Ce risque peut être diversifié grâce à plusieurs tranches.
- Avec le fractionnement, il est possible de réagir avec plus de flexibilité au taux d’intérêt en vigueur et à la situation personnelle. Par exemple, une partie de l’hypothèque peut être amortie de manière flexible dès que le capital nécessaire est disponible.
Le fractionnement de l’hypothèque présente également des inconvénients
Si un débiteur combine deux ou plusieurs hypothèques, cela présente aussi des inconvénients: si les différentes tranches n’arrivent pas à échéance en même temps, le débiteur perd la possibilité de changer de banque à tout moment. Si cette souplesse dans le financement est importante pour vous, vous devez veiller à ce que les échéances des deux tranches ne soient pas espacées de plus de deux à trois ans.
Les banques accordent en effet une deuxième hypothèque uniquement en combinaison avec une première hypothèque. Toutefois, il suffit généralement que le débiteur s’engage à transférer également la première hypothèque à un moment précis. Dans ce cas, l’établissement financier ne gère la deuxième hypothèque d’un débiteur que pendant une période transitoire, qui peut être de plusieurs années.
L’hypothèque qui vous convient est unique
La souscription d’une hypothèque en tranches et le choix des produits les mieux adaptés dépendent de la situation, des besoins et de la tolérance au risque du preneur d’hypothèque. Ainsi, si l’emprunteur souhaite rembourser un certain montant de son hypothèque à une date donnée, la structuration est judicieuse, tout comme la diversification des risques grâce à différentes échéances.
En outre, le niveau actuel des taux d’intérêt a un impact sur le choix de l’hypothèque. Dans un contexte de taux bas, il est intéressant d’opter pour une Hypothèque fix à long terme. Si, en revanche, on anticipe une baisse des taux d’intérêt, il peut être judicieux de faire le pont d’ici là avec une Hypothèque SARON ou à taux variable.
Un conseil de qualité est essentiel en matière d'hypothèque
Un bon conseil hypothécaire a pour objectif de comprendre la situation personnelle du preneur d’hypothèque, ses possibilités financières ainsi que ses besoins, et d’adapter la solution de financement en conséquence. Parce ce qu'il n'y a pas de bonnes et de mauvaises solutions, ni de bons et de mauvais produits. Pour que le conseil apporte une valeur ajoutée maximale, il est important d’instaurer une relation de confiance.
