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In ripresa il mercato svizzero degli uffici

Credit Suisse pubblica uno studio sul mercato svizzero degli uffici nel 2019

Per gli immobili ad uso ufficio il contesto di mercato si presenta favorevole. Il dinamismo dell’economia ha stimolato la crescita dell’occupazione e di conseguenza la domanda di superfici, che era rimasta a lungo piuttosto fiacca. Nei singoli principali mercati degli uffici, tuttavia, la ripresa si presenta diversificata a seconda della composizione individuale dei settori. Il mercato delle superfici ad uso ufficio di Losanna ad esempio versa in condizioni decisamente migliori rispetto a quello di Ginevra, che dista solo pochi chilometri. Per contro, tutti i mercati sono accomunati dal fatto che la ripresa muove dalle zone centrali e i mercati stanno rifiorendo gradualmente dall'interno verso l'esterno. A questa conclusione giunge il nuovo studio degli economisti di Credit Suisse sul mercato immobiliare svizzero.

Secondo lo studio «Mercato delle superfici ad uso ufficio Svizzera 2019» pubblicato oggi, il miglioramento dello scenario di mercato per gli immobili ad uso ufficio è passato pressoché inosservato all'ombra dell'aumento delle superfici in locazione sfitte. Grazie all'energico risveglio congiunturale le aziende assumono nuovo personale, uno sviluppo che trova espressione in una crescita forte dell'occupazione e in un rilancio della domanda di superfici ad uso ufficio. Questa crescita è alimentata dal terziario, in particolare dal segmento dei servizi alle imprese, dal settore IT e dall'amministrazione pubblica, ma anche dal rinvigorito settore industriale, che richiede un crescente numero di posti di lavoro d’ufficio. La digitalizzazione genera una solida domanda supplementare, dato che in tutti i settori sta aumentando la quota di lavori alla scrivania. Al forte aumento della domanda di superfici ad uso ufficio previsto per il 2018, pari a 600 000 m2 , dovrebbe seguire un’ulteriore crescita nel 2019, seppure a ritmi leggermente meno sostenuti.

Il mercato degli uffici migliora dal centro
Nei mercati degli uffici interni (Central Business Districts, CBD) dei centri di grandi dimensioni le superfici ad uso ufficio offerte in locazione sono già diminuite di circa un quinto. A Ginevra e Zurigo la ripresa sta già interessando anche il mercato degli uffici intermedio. In particolare i centri città e le località ben servite e collegate nei mercati degli uffici intermedi beneficiano del crescente consenso e favore di aziende che intendono posizionarsi come datori di lavoro interessanti per personale qualificato. Questa strategia può essere senz'altro interpretata come una risposta delle aziende alla bassa disoccupazione e al rischio di un futuro inasprimento della carenza di manodopera qualificata.

Ciò malgrado, la quota di offerta sul totale degli spazi per uffici è perlopiù ancora aumentata, poiché nei mercati degli uffici esterni – ad eccezione di Losanna – non si sono ancora avvertiti gli effetti benefici della ripresa. I tassi ai minimi hanno propiziato lo sviluppo di nuove superfici nell'agglomerato, per cui nel frattempo le superfici offerte si concentrano nei mercati degli uffici esterni, in proporzione variabile dal 50% all’80% a seconda del grande centro. Questa situazione comporta l’insorgere di spazi sfitti; inoltre, fino a un sesto del volume di superfici da affittare non compare più in modo continuativo sulle grandi piattaforme immobiliari.

Domanda in trasformazione
Utenti importanti di superfici ad uso ufficio – tra i quali figurano i fornitori di servizi finanziari (banche e assicurazioni), i grossisti e il settore delle telecomunicazioni – stanno vivendo trasformazioni strutturali e mancano all'appello come driver della domanda, per cui la domanda residua risulta più ibrida, frammentata e meno stabile. Di conseguenza, la flessibilità planimetrica degli uffici è un requisito sempre più importante. Cresce rapidamente la necessità di usufruire di superfici ad uso ufficio secondo la formula «as a service», in tempi brevi, in modo flessibile e con il minor numero possibile di accordi vincolanti, il che peraltro spiega il tendenziale proliferare degli spazi di coworking. Gli offerenti di superfici ad uso ufficio devono quindi prepararsi a una domanda che pone nuovi requisiti allo spazio, alla flessibilità e alle modalità contrattuali.

La struttura settoriale detta il ritmo della ripresa
A seconda della località, in un’ottica di medio termine la ripresa è favorita da una crescita piuttosto modesta delle superfici (Zurigo, Berna) o rallentata da un’espansione piuttosto sostenuta (Basilea, Ginevra, Losanna). In linea generale, dalla forte ondata di progetti degli anni 2011/2012 gli investimenti in immobili ad uso ufficio non sono mai scesi in misura significativa sotto la media di lungo periodo. Ne consegue che negli ultimi anni lo stock di superfici ad uso ufficio è cresciuto a ciclo continuo. Per un rilancio a tutto tondo, che raggiunga anche i margini periferici dei mercati degli uffici, è decisivo l'ulteriore sviluppo della domanda – in primis la durata e la composizione della crescita occupazionale. In proposito, il mix settoriale di un centro economico ricopre un ruolo da non sottovalutare, poiché definisce tra l'altro in che misura un mercato degli uffici regionale può trarre profitto dalla ripresa. La struttura settoriale locale spiega ad esempio le profonde differenze che intercorrono tra i grandi centri della Svizzera romanda: mentre il mix settoriale ginevrino, connotato da banche private, aziende attive nel settore delle materie prime e organizzazioni internazionali, deve fare i conti con profondi cambiamenti strutturali, a Losanna una maggiore diversificazione permette di beneficiare della ripresa economica generalizzata in misura superiore alla media, tanto da aver già prodotto carenze in segmenti del mercato degli uffici.

I centri di medie dimensioni offrono alternative d'investimento
Nei grandi centri le quote delle superfici ad uso ufficio offerte in locazione oscillano tra il 4,8% e il 9,5%. Viceversa, salvo poche eccezioni (Sciaffusa, Lugano) i centri di medie dimensioni presentano quote di offerta relativamente limitate e un’espansione piuttosto contenuta delle superfici. Anch’essi dovrebbero però essere favoriti dalla crescita dell’occupazione e dal trend di aumento dei posti di lavoro d’ufficio. Tuttavia, soprattutto nei centri di medie dimensioni, per investimenti di successo occorre una certa competenza a livello locale, in quanto la domanda di superfici ad uso ufficio in questi centri si regge su una base sottile ed è maggiormente caratterizzata da oscillazioni.

Gli uffici sono oggi un'alternativa d'investimento interessante
Rispetto agli immobili residenziali, le superfici ad uso ufficio sono ulteriormente progredite nel ciclo attuale, tant'è che stanno già rivivendo la fase di ripresa. Al momento attuale gli investitori immobiliari farebbero comunque bene a non scendere a eccessivi compromessi in ordine alla qualità dell'ubicazione nei centri di medie e grandi dimensioni, giacché non è ancora chiaro se la ripresa congiunturale sarà sufficiente per garantire un assorbimento delle numerose superfici disponibili nei mercati degli uffici esterni. D'altro canto, nelle buone posizioni si prevedono delle carenze, con un conseguente nuovo aumento degli affitti, che dovrebbe far aumentare chiaramente il divario dei canoni locativi tra centro e periferia.

Figura: situazione dei mercati degli uffici nei centri di medie e grandi dimensioni

Ampliamento previsto e quota di offerta in % del portafoglio

Lo studio completo «Mercato delle superfici ad uso ufficio Svizzera 2019» è disponibile in tedesco, inglese, francese e italiano in Internet all'indirizzo:
www.credit-suisse.com/monitorimmobiliare