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Zenit überschritten – noch keine Entwarnung

Credit Suisse veröffentlicht ihre Studie zum Schweizer Immobilienmarkt 2014

Die Zeichen verdichten sich, dass der Immobilienzyklus in der Schweiz beinahe unbemerkt seinen Zenit überschritten hat. Zwar steigen in einzelnen Segmenten die Preise weiter, aber die Dynamik ist gebrochen. Die Situation präsentiert sich in den einzelnen Märkten unterschiedlich. Die hohen Wohneigentumspreise wirken zunehmend als bremsende Kraft, weil Kapitalanforderungen und Tragbarkeit im Zuge verschärfter Regulierung hohe Hürden setzen. Der Büroflächenmarkt steuert auf ein stets grösser werdendes Überangebot zu, das sich im laufenden Jahr verstärkt in Mietpreissenkungen und Bewertungskorrekturen niederschlagen dürfte. Der Mietwohnungsmarkt wird hingegen ein weiteres Jahr auf eine robuste Nachfrage zählen können, bewegt sich raumplanerisch aber in die falsche Richtung, wie die Ökonomen der Credit Suisse betonen. Während sich die Nachfrage auf die Zentren konzentriert, fliesst zu viel Kapital in den Wohnungsbau auf dem Land – dies aufgrund fehlender Opportunitäten in den Agglomerationen. Die anspruchsvoller werdenden Immobilienmärkte schaffen dennoch auch neue Gelegenheiten und Anlagenischen für Investoren, so zum Beispiel im Bereich Logistikimmobilien. Denn in dem Ausmass, in dem Verkaufsflächen durch den Online-Handel unter Druck geraten, gewinnen Logistikflächen an Bedeutung.

Investoren üben im Schweizer Immobilienmarkt vermehrt Zurückhaltung. Die dynamischen Marktsegmente wurden und werden durch verschärfte Regulierungsmassnahmen zusehends in Schach gehalten und haben das Wachstum der Eigenheimpreise und des Kreditvergabevolumens abflachen lassen. Dabei wirkt das hohe Preisniveau selber zunehmend als bremsende Kraft und bewirkt eine Verlagerung der Nachfrage in Regionen mit günstigerem Wohneigentum. Andere Marktsegmente wie hochpreisiges Wohneigentum oder der Büroflächenmarkt sind bereits mit sinkenden Preisen beziehungsweise Mieten konfrontiert. Auf dem Mietwohnungsmarkt limitiert das unerwartete Ja zur Einwanderungsinitiative das Nachfragepotenzial mittelfristig. Die erfolgte Zinswende trägt ebenfalls zu einer bisher nahezu perfekt verlaufenden Abkühlung bei. Der Weg zu einer weichen Landung des Immobilienmarkts gleicht allerdings einer Gratwanderung: Einerseits ist es für eine Entwarnung noch zu früh, da intakte Fundamentaldaten für eine weiterhin hohe Wohnraumnachfrage sorgen. Andererseits bergen unerwartete konjunkturelle Schocks, überrissene Regulierungsmassnahmen oder allfällige Zinsschübe immer noch das Risiko grosser Preis- oder Werteinbrüche.

Ungelöste Probleme auf dem Wohnungsmarkt
Trotz der Annahme der Einwanderungsinitiative dürfte die Zuwanderung im laufenden Jahr annähernd so hohe Nettowanderungszahlen erreichen wie im letzten Jahr. Wie die Analyse der Ökonomen der Credit Suisse zeigt, werden Arbeitsplätze vor allem in den Zentren geschaffen. Die Wohnungsnachfrage fokussiert daher unverändert stark auf die urbanen Regionen und sorgt dort für ausgetrocknete Wohnungsmärkte. Gleichzeitig wächst das Wohnraumangebot auf dem Land überproportional und verstärkt damit Binnenwanderungen, deren Nachhaltigkeit in Frage zu stellen ist. Staus, ausufernde Infrastrukturkosten und fortschreitende Zersiedelung sind die Konsequenzen, die das Vollzugsdefzit der Raumplanung immer offensichtlicher zu Tage treten lassen. Die klare Befürwortung der Einwanderungsinitiative auf dem Land lässt sich unter anderem als weiterer Protest gegen das ungebremste Wachstum der Siedlungsfläche lesen. Die Ursachen dafür finden sich einerseits in anhaltenden Widerständen gegen die Verdichtung und andererseits überregulierten Wohnungsmärkten in den Städten. Am Beispiel Genf zeigen die Ökonomen der Credit Suisse die ungewollten Folgen von Eingriffen in das Preisgefüge des Wohnungsmarktes in Form explodierender Preise in den nicht regulierten Marktbereichen, wachsender Unzufriedenheit der Bevölkerung mit der Wohnsituation und sinkender Standortqualität. Das Ziel der Eingriffe war, Wohnraum erschwinglich zu halten. Im Endeffekt wurde dieses Ziel jedoch nicht erreicht, da die Folgen fehlender Anreize für die Schaffung von Wohnraum zuwenig berücksichtigt wurden.

Das ungenügend auf die Nachfrage abgestimmte Angebot dürfte neben einer anhaltenden Wohnraumknappheit und kurzfristig weiter steigenden Mieten in den Zentren auch wachsende Leerstände und Probleme bei der Absorption von Mietwohnungen in peripheren Räumen zur Folge haben. Vor dem Hintergrund der Annahme der Einwanderungsinitiative hat die Wahrscheinlichkeit eines künftigen Überangebotes daher zugenommen. Weil die Wohnungsabsorption ausgeprägt von der Zuwanderung abhängig ist, gilt es dieses latente Risiko im Auge zu behalten. In einem solchen Umfeld, anspruchsvoller werdender Immobilienmärkte rücken Lagequalitäten wieder in den Vordergrund. Auf Basis einer Analyse der regionalen Brennpunkte verkehrstechnischer Erreichbarkeit kommen die Ökonomen der Credit Suisse zum Schluss, dass die Erreichbarkeit in einer immer mobiler werdender Gesellschaft zur zentralen Grösse der Standortqualität wird und das zuweilen grosse Preisgefälle zwischen Stadt und Land weitgehend erklärt. Im Kampf um knappe Flächen zeigen Unternehmen dabei höhere Präferenzen für Lagen mit ausgezeichneter Erreichbarkeit. Haushalte dagegen sind bereit, im Gegenzug zu tieferen Preisen gewisse Abstriche bei der Erreichbarkeit in Kauf zu nehmen.

Tiefzinsbedingte Überproduktion lässt magere Jahre im Büroflächenmarkt erwarten
Die tiefen Zinsen lassen nach wie vor verhältnismässig viele neue Flächen entstehen. Die Folgen sind wachsende Leerstände. Weil diese in der Regel nicht bei den Investoren von neuen Flächen hängenbleiben, sondern bei den Besitzern von vergleichsweise teuren oder qualitativ nicht mehr überzeugenden Bestandesliegenschaften, findet dieses Schwarzer-Peter-Spiel kein Ende und es werden weitere Flächen geplant. Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen damit, dass bis 2015 die Überkapazität auf über 1 Million Quadratmeter zunehmen wird. Verschärft wird die Problematik dadurch, dass die Flächennachfrage ungewöhnlich flau ist. Im Unterschied zu früheren Zyklen fällt die Finanzdienstleistungsbranche gegenwärtig als Nachfrager praktisch vollständig aus. In einem Umfeld rekordhoher Angebots¬quoten, steigender Leerstände und wachsender Verhandlungsmacht der Mieter erstaunt die noch immer gut gefüllte Entwicklungspipeline. Mittlerweile haben jedoch auch grössere Projekte Probleme den Schritt in die Realisierungsphase zu machen, weil sie die Vorvermietungs¬quote nicht erreichen. Trotz ansehnlichem Wirtschaftswachstums sind die Unternehmen vor dem Hintergrund unsicherer weltwirtschaftlicher Aussichten vorsichtig geblieben. Der Markt beginnt sich somit selber zu regulieren. Das wachsende Überan¬gebot dürfte sich in den kommenden Quartalen verstärkt in Mietpreisrückgängen und Bewertungs¬korrekturen niederschlagen. Einzig die sehr guten Lagen dürften von diesem Trend vorderhand verschont bleiben.

Online-Handel als Herausforderung für Verkaufsflächen und Chance für Logistikimmobilien
Zu den bestehenden Herausforderungen des Detailhandels (Sättigung, Einkaufstourismus, Preisnach¬lässe) kommt eine weitere hinzu, die spezifisch Verkaufsflächen betrifft: der Online-Handel. Im Zuge dieser technologischen Revolution des Einkaufs werden ungenügende Konzepte und mangelhafte Lagen schonungslos aufgedeckt. Die Ökonomen der Credit Suisse stellen zudem einen zunehmenden Filialisierungsgrad fest, was die wachsenden Schwierigkeiten von Einzelkämpfern im Detailhandelsmarkt widerspiegelt. Der Online-Handel zwingt die Detailhändler zu Investitionen sowohl in den elektronischen Kanal wie auch in die komparativen Vorteile des stationären Handels (Beratung, Einkaufserlebnis, etc.). Dadurch fehlen Mittel für die Flächenexpansion. Die Nachfrage nach Verkaufsflächen wird künftig aber auch deshalb sinken, weil in der Welt des Online-Handels schlicht weniger Verkaufsflächen benötigt werden. Was für viele Verkaufsflächen eine kapitale Bedrohung ist, erhöht hingegen die Chancen von Logistikflächen. Da die Qualität der Logistikdienstleistungen vermehrt die Kaufentscheide der Konsumenten direkt beeinflusst, gewinnen Logistikimmobilien markant an Bedeutung.