Il nuovo aumento delle superfici sfitte sul mercato immobiliare svizzero è legato alla politica di tassi negativi delle banche centrali. Dopo l'inversione di rotta della politica monetaria USA, per ora e probabilmente per anni non ci si può attendere una normalizzazione del livello dei tassi. Quindi gli immobili tornano a essere fra le classi d’investimento più richieste, grazie a rendimenti estremamente interessanti. Nell'attuale contesto di mercato le valutazioni elevate dovrebbero persistere e persino far registrare ulteriori aumenti. Lo stesso vale per le superfici sfitte, in crescita per la decima rilevazione consecutiva, che, diventando un problema cronico del mercato immobiliare, hanno recentemente portato le autorità di vigilanza a intervenire di nuovo, nel tentativo di mitigare i crescenti rischi sui mercati immobiliari e del credito attraverso misure di autoregolamentazione delle banche.

La brusca inversione di rotta della banca centrale USA (Fed) a fine novembre ha cancellato le speranze di una normalizzazione della situazione sui mercati dei capitali. Investitori e risparmiatori dovranno fare i conti ancora per anni con tassi nulli o negativi e con i loro effetti collaterali, positivi e negativi. Tra questi, i costi mai così bassi per i debitori ipotecari e gli ottimi utili di rivalutazione per gli investitori immobiliari. Tuttavia, anche i rischi sono cresciuti ancora, poiché i prezzi si sganciano sempre di più dai dati fondamentali. Allo stesso tempo, comunque, i rischi legati alle variazioni dei tassi d'interesse sono rinviati a un futuro sempre più lontano.

I tassi negativi alimentano la crescita delle superfici sfitte
Quattro anni e mezzo dopo l'introduzione di tassi negativi, inizialmente considerati un fenomeno passeggero, non vi sono segnali di un'inversione di tendenza e di una normalizzazione. Al contrario, il volume di obbligazioni e prestiti caratterizzati da tassi negativi è ulteriormente aumentato negli ultimi mesi. Per il mercato immobiliare svizzero, questa situazione si traduce in una direzione: "avanti così". Ancora più capitali verranno riversati nel settore immobiliare, continuando a spingere i prezzi verso l'alto. C'è quindi da attendersi che, ai rendimenti netti del cash flow relativamente interessanti (figura 1), nei prossimi anni si aggiungeranno utili di rivalutazione ancora positivi. Il superciclo del mercato immobiliare si prolunga ulteriormente. In questa situazione, l'attività di costruzione di abitazioni rimane su livelli elevati e non si arresta la sovra-produzione sul mercato degli alloggi da locazione, ciò che in ultima analisi porta a un ulteriore incremento, senza segnali di rallentamento, delle superfici sfitte.

Le superfici sfitte diventano un problema cronico
Nonostante la robusta congiuntura registrata lo scorso anno le superfici abitative sfitte hanno continuato ad aumentare. Gli appartamenti vuoti sono aumentati di 3029 unità e ora sono 75 323. L'intero rialzo dell'indice delle disponibilità abitative è da ascrivere agli appartamenti da affittare. In un anno è passato dal 2,55% al 2,64%. In dieci anni è più che raddoppiato. La proprietà abitativa non è invece toccata dal problema delle superfici vuote. Anzi, per la prima volta dal 2011 si è registrata una leggera diminuzione degli appartamenti vuoti (–72 unità), e un conseguente calo dell'indice delle disponibilità abitative dallo 0,59% allo 0,58%. La stabilità nell'ambito della proprietà abitativa dipende dalla continua riduzione dell'attività di costruzione in questo segmento negli ultimi anni. La domanda, nonostante l'effetto frenante delle regolamentazioni e dei prezzi elevati, è stata evidentemente rinforzata dai tassi ipotecari ai minimi storici e dalla buona situazione dell'economia.

L'aumento delle superfici sfitte non è più così ampiamente sostenuto nelle regioni come nel 2018. Infatti, 47 delle 110 regioni economiche elvetiche hanno registrato un aumento dell'indice delle disponibilità abitative, 32 una diminuzione e le restanti 31 un movimento laterale (figura 2). Tra le regioni con il maggiore eccesso di offerta, nelle quali l'indice delle disponibilità abitative già nel 2018 si trovava oltre il 2%, solo poche (18 su 42) hanno fatto registrare una diminuzione delle superfici sfitte. Questo è avvenuto principalmente in alcune regioni di Vallese e Argovia. Nelle regioni con forte eccedenza di offerta come Soletta, Turgovia e Ticino, l'indice delle disponibilità abitative è in alcuni casi oltre il 3%, e per gli appartamenti destinati alla locazione anche nettamente più elevato. L'indice delle disponibilità abitative è rimasto invece stabile o ha fatto registrare perfino una flessione in alcune regioni dove già negli scorsi anni non vi era eccedenza di offerta. Tra queste in particolare il bacino del lago di Ginevra, il cantone di Zurigo e ampie aree della Svizzera centrale.

Mercato immobiliare ticinese in difficoltà
Il mercato degli alloggi in Ticino è in difficoltà in seguito ai forti investimenti nell'edilizia locativa effettuati con la prospettiva di migliori collegamenti per la regione grazie alle gallerie di base del San Gottardo e del Ceneri, e all'interessante triangolo con metropolitana veloce (Tilo) Bellinzona-Locarno-Lugano. Dopo una fase di notevole dinamismo economico nel periodo 2012-2015, l'aumento dell'offerta di abitazioni è coinciso con una fase di debolezza congiunturale causata in primis dalla forza del franco. La diminuzione della popolazione in corso da due anni, inoltre, non ha favorito dal 2015 l'assorbimento della produzione di appartamenti da locazione, all'incirca triplicata. La quota di superfici sfitte nel segmento degli alloggi in affitto, pertanto, è fortemente aumentata e attualmente dovrebbe essere intorno al 4,44%. Il mercato della proprietà abitativa si mostra invece più equilibrato. Da un lato, ha risentito delle difficoltà di alcuni settori come quello finanziario e delle fiduciarie, ma dall'altro con la ripresa della crescita dell'occupazione registrata quest'anno anche i prezzi delle proprietà abitative sembrano tornati su un percorso al rialzo.

L'inasprimento della regolamentazione sugli immobili da reddito non distende il mercato
Il rincaro delle case plurifamiliari, oltre il 50% dall'autunno 2008, registrato nonostante l'aumento delle superfici sfitte per gli appartamenti da locazione, preoccupa la Banca nazionale svizzera e l'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA), che hanno prospettato alle banche, nell'ambito di una revisione dell'Ordinanza sui fondi propri (OFoP), un aumento della ponderazione dei rischi per gli immobili residenziali da reddito in Svizzera con elevato grado di finanziamento ipotecario. Di conseguenza, le banche hanno deciso di introdurre per inizio 2020 misure più severe di autoregolamentazione nel finanziamento degli immobili da reddito, in modo da evitare l'applicazione di aumenti della copertura con fondi propri. In concreto, le banche ridurranno sia il limite di anticipo che le scadenze di ammortamento. Le due misure alzeranno significativamente l'asticella per gli investimenti in immobili da reddito finanziati con capitale di terzi e porteranno, in primo luogo fra gli investitori privati e le società immobiliari minori, a un leggero calo della domanda. Tuttavia, nel persistente contesto di tassi negativi, queste misure non sono destinate a ottenere una sensibile stabilizzazione del mercato, dato che l'ulteriore evoluzione al ribasso degli interessi ne sovracompenserà l'effetto frenante.

Lo studio completo «Monitor immobiliare Svizzera 3° trimestre 2019» è disponibile in tedesco, inglese, francese e italiano all'indirizzo: credit-suisse.com/monitorimmobiliare