Klassische Warenhäuser sind dem Untergang geweiht

Der Strukturwandel im Detailhandel ist in vollem Gange. Steigende Leerstände von Ladenlokalen zeigen dies deutlich. Wohin sich der Detailhandel in der Schweiz entwickeln könnte, verrät ein Blick in die USA.

Der Schweizer Detailhandel konnte 2017 trotz besserer Wirtschaftslage nur minim wachsen. Der Umsatz legte um gerade einmal 0,1 Prozent zu. Gleichzeitig stieg die Konkursrate bis Mitte des Jahres weiter deutlich an. Seit Aufhebung des Euro-Mindestkurses meldeten überdurchschnittlich viele Geschäfte Konkurs an: 380 im Jahr 2015, 400 im Jahr 2016. Seit Juli 2017 zeichnet sich eine leichte Beruhigung ab.

Für 2018 erwarten die Experten der Credit Suisse gemäss der kürzlich publizierten Immobilienmarktstudie ein gemischtes Bild. Der Preisdruck im Detailhandel dürfte tiefer ausfallen – vorausgesetzt, dass sich der Schweizer Franken weiter leicht abwertet. Das zeigt sich auch in der Einschätzung der Detailhändler selbst, deren Stimmung sich allmählich verbessert. Dennoch dürften die Umsätze 2018 im Non-Food-Bereich weiter stagnieren.

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Stimmung der Detailhändler verbessert sich allmählich

Beurteilung der Geschäftslage im Detailhandel nach Betriebsgrösse, 12-Monats-
Durchschnitt des Saldos in %
Quelle: KOF ETH, Credit Suisse

Onlineshop statt Einkaufszentrum

Der stagnierende Umsatz trotz guter Konsumentenstimmung im Non-Food-Bereich weist auf die strukturellen Probleme im Detailhandel hin. Die Konsumenten ändern ihr Einkaufsverhalten und kaufen über neue Kanäle ein. Immer mehr Detailhandelssparten geraten so in den Sog des Onlinehandels. In der Schweiz sind die Konsumenten diesbezüglich zwar eher träge, aber ein Blick in die USA zeigt, wohin sich der Detailhandel entwickeln könnte.

Amerikanische Konsumenten lassen die Kaufhausketten zunehmend links liegen und wenden sich vermehrt dem Onlinehandel zu. Im Land mit der höchsten Ladenfläche pro Einwohner hat dies grosse Auswirkungen auf den Detailhandel. Leidtragende sind die Einkaufszentren. Im letzten Jahr wurden schätzungsweise 9000 Läden geschlossen, und 50 Detailhandelsketten haben Insolvenz angemeldet. Gemäss Cushman & Wakefield könnte es in diesem Jahr bis zu 12’000 weitere Schliessungen geben.

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Niedergang der Warenhäuser in den USA

Anteil verschiedener Einkaufskanäle in % am Total der Detailhandelsumsätze
Quelle: U.S. Department of Commerce, Credit Suisse

Das Shopping-Center wird zum Entertainment Center

Auch wenn sich die Entwicklung in den USA nicht eins zu eins auf den Schweizer Markt übertragen lässt, ergeben sich daraus folgende Erkenntnisse:

  1. Convenience-Shops liegen voll im Trend: Der Trend zu kleineren Haushalten, die wachsende Erwerbsquote und die höhere Mobilität begünstigen Convenience-Shops. Zudem werden diese aufgrund der Frischprodukte wenig von Onlineshops bedroht.
  2. Warenhäuser sind dem Untergang geweiht: Die heutige Generation von Konsumenten informiert sich und kauft online. Die Rolle des Warenhauses als One-Stop-Shop, der fast jedes Konsumbedürfnis befriedigt, hat heute das Internet übernommen.
  3. Shopping-Center wandeln sich: Mehr als die Hälfte aller Einkaufszentren hat seit 2010 – dem Höhepunkt des heimischen Detailhandels – einen zweistelligen Umsatzrückgang hinnehmen müssen. Als Konsequenz holen die Betreiber vermehrt Dienstleister ins Einkaufszentrum. Zudem dürften sich die Shopping-Center daher auch vermehrt in Richtung Urban Entertainment Center entwickeln.
  4. Einkaufsstrassen florieren je nach Lage: Die stationären Läden werden in Zukunft nur noch untergeordnete Verkaufsfunktionen haben. An den besten Einkaufsstrassen werden sich stattdessen Flagshipstores etablieren, die hauptsächlich der Werbung dienen. Für Einkaufsstrassen an B- und C-Lagen wird es dagegen zunehmend schwieriger, Mieter zu finden.

Dienstleistungen statt Detailhandel im leerstehenden Ladenlokal

Der Wandel im Detailhandel hat natürlich Auswirkungen auf die Ladenlokale. Im Gegensatz zu den Büroflächen, deren Leerstände leicht rückläufig sind, steigen die Leerstände bei den Verkaufsflächen weiter. Bei neuen Ladenlokalen haben die Vermieter Mühe, Mieter zu finden. Besonders in Mittel- und Kleinzentren sowie Agglomerationsgemeinden gibt es viele leer stehende Lokale.

Am schwierigsten ist die Vermietung von Ladenlokalen in Gebäuden mit gemischter Nutzung. Sie befinden sich häufig an weniger guten Lagen, wären aber wichtig für ein lebendiges Quartier. Die Immobilienmarktstudie 2018 zeigt auf, welche Nutzungen bei solchen ehemals auf Vermietungsportalen ausgeschriebenen Gewerbeflächen heute anzutreffen sind. Es zeigt sich: Nur in knapp einem Fünftel der Fälle zogen wieder Detailhändler ein. Am wichtigsten sind Dienstleister, die 26 % der Neuvermietungen ausmachten.

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Neumieter ausgeschriebener Parterreflächen

Verteilung der Neumieter in %
Quelle: Meta-Sys AG, Credit Suisse