Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse, Credit Suisse
Bürobranche ist von der Pandemie weniger betroffen
Die Schweizer Wirtschaftsleistung hat ihr Vorkrisenniveau wieder erreicht. Insbesondere Branchen mit einem klassisch hohen Büroarbeiteranteil haben die Pandemie verhältnismässig besser überstanden, weil sie ins Home-Office ausweichen konnten.
Insgesamt verzeichnete die Bürobranche mit einem Plus von 1,8 Prozent folglich ein deutlich dynamischeres Beschäftigungswachstum als die Gesamtwirtschaft. Die meisten Stellen wurden im Bereich Unternehmensdienstleistungen geschaffen. Der Detailhandel, das Transportwesen und das Gastgewerbe erlitten im Gegensatz dazu die stärksten Beschäftigungsrückgänge.
Home-Office-Trend verringert Bedarf an Büroflächen
Der üblicherweise enge Zusammenhang zwischen dem Wachstum der Bürobeschäftigung und der Nachfrage nach Büroflächen hat sich in der Pandemie teilweise entkoppelt. Die Flächenabsorption harzt unter anderem, weil sich die Bewältigung der Pandemie in die Länge zieht und sich der Trend zum Home-Office verfestigt. Bewegungsdaten weisen darauf hin, dass Arbeitsstätten generell auch per Ende des 3. Quartals weiterhin um rund 15 Prozent weniger frequentiert wurden.
Unsicherheiten führen zu zögerlicher Nachfrage bei Büroflächen
Trotz der relativ robusten Entwicklung der Bürobeschäftigung hielten sich viele Nachfrager bei der Anmietung neuer Flächen zurück. Insgesamt war die Flächennachfrage jedoch nicht so stark negativ betroffen wie vermutet, da etliche Mietvertragsverlängerungen vorgenommen wurden.
Zudem wird im Zuge des langwierigen Normalisierungsprozesses zunehmend offensichtlicher, dass ein zentrales Büro für die Kommunikation und Interaktion innerhalb eines Unternehmens eine wichtige Rolle spielt. Insgesamt erwarten wir, dass sich die Zusatznachfrage, die im laufenden Jahr um rund 260'000 m² gesunken ist, im nächsten Jahr auf rund 360'000 m² erholen sollte.
Angebot für Büroflächen steigt auch in Innenstädten
Aufgrund der zögerlichen Nachfrage steigt auch das Büroflächenangebot schweizweit leicht an. In den Innenstädten macht sich der Trend am stärksten bemerkbar. Insgesamt hat die Angebotsquote für Büroflächen innert Jahresfrist von 5,5 Prozent auf 5,8 Prozent zugenommen.
Die Unsicherheiten über den Flächenbedarf machen sich auch beim Bauinvestitionsvolumen von Büroobjekten bemerkbar. Mit 1’598 Millionen Franken lag dieses in den vergangenen 12 Monaten rund 17 Prozent unter dem langfristigen Mittelwert.
Der Trend zum Home-Office dürfte dem Büroflächenmarkt also noch einige herausfordernde Quartale bescheren. Aufgrund der künftig vermehrt hybriden Arbeitsweise rechnen wir unverändert mit einem Minderbedarf an Büroflächen von rund 15 Prozent. Dies gilt insbesondere für grosse und peripher gelegene Flächen.
Der digitale Wandel der Arbeitswelten dürfte für Anbieter von Büroflächen auf lange Sicht aber auch positive Folgen haben. Durch den erhöhten Bedarf nach Büroarbeitsplätzen können sie langfristig von einer stark steigenden Nachfrage profitieren.