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L’expulsion du paradis – Le Credit Suisse publie son étude 2016 sur le marché immobilier suisse

L’année dernière, les intérêts négatifs ont offert aux investisseurs immobiliers des gains importants liés à l’évolution de la valeur. Par contre, on observe sur les marchés des utilisateurs des difficultés croissantes de commercialisation. En attestent la hausse des surfaces vacantes, des taux d’offre records et la durée d’insertion élevée des annonces. L’offre de logements locatifs et de surfaces commerciales devrait nettement distancer la demande en 2016, évolution à laquelle contribuent largement les taux d’intérêt bas. Car, au vu des rendements immobiliers comparativement élevés, beaucoup de capitaux sont injectés dans le développement immobilier. Les élargissements du parc en résultant semblent surpasser de plus en plus la demande de surfaces. Grâce à la demande supplémentaire de la part des réfugiés, la demande de logements en location peut en 2016 égaler celle de l’année dernière en nombre, mais les perspectives de revenus à la suite d’une baisse des afflux des travailleurs immigrants devraient s’obscurcir. Les économistes du Credit Suisse prévoient un recul de la demande également sur les marchés des surfaces commerciales. Y contribuent notamment les profonds changements liés à la révolution numérique. L’offre et la demande restent dans l’ensemble équilibrées uniquement sur le marché du logement en propriété. Seuls des taux d’intérêt en hausse ou des évolutions démographiques pourraient occasionner des tensions dans quelques années.

Pendant plus de dix ans, des conditions presque paradisiaques régnaient sur les marchés immobiliers suisses: des prix et des loyers en hausse continue, une demande en plein boom et peu de surfaces inoccupées dans un environnement de taux bas. Mais depuis quelques années, les signes laissant présager un changement de décor se multiplient et les investisseurs immobiliers ne pourront plus attendre simplement que les rendements leur tombent du ciel. Il ne faudra plus compter sur le soutien des taux. Réaliser les rendements escomptés sur le marché immobilier nécessitera désormais davantage d'efforts.

Les taux d’intérêt bas portent déjà en eux le germe du ralentissement

En 2015, les taux négatifs ont à nouveau conféré aux évaluations immobilières un sérieux coup de pouce, mais sans doute pour la dernière fois. En raison de la faiblesse des intérêts, les taux d’escompte ont pu être réduits une nouvelle fois de 20 à 30 points de base, valant aux investisseurs d’importants gains de réévaluation. Par contraste à ce passé lumineux, les perspectives sur le marché immobilier paraissent de plus en plus sombres. Les résultats éclatants sur le marché des placements détonnent avec les signaux de déséquilibres grandissants sur les marchés des utilisateurs. Sur le marché du logement locatif notamment, les surfaces vacantes augmentent de plus de 4000 logements par an depuis 2014, en dépit de la robuste demande. La commercialisation se révèle de plus en plus difficile, à l’image de la durée d’insertion des logements à louer, qui progresse de 4 jours, de 24 à 28. Malgré tout, les rendements immobiliers, plus élevés que ceux des placements alternatifs, déclenchent une forte activité d’investissement. En conséquence, l’extension des surfaces utiles se poursuit de manière quasiment continue. Selon les estimations des économistes du Credit Suisse, la construction de 24 000 logements locatifs supplémentaires sera terminée durant l’année en cours. Au vu de la dynamique intacte de la demande de permis de construire, une diminution de l’activité de construction n’est pas attendue de sitôt. La forte extension prévue du parc locatif va également augmenter de plus de 4000 le nombre de logements vacants en 2016. La hausse des prix des loyers en Suisse devrait donc quasiment s’arrêter en 2016.

Les différentiels de rendement des placements immobiliers dopent la construction

Les différentiels de rendement des placements immobiliers dopent la construction

Différence entre les rendements de distribution de fonds immobiliers et les emprunts d’État, demandes de permis de construire pour les logements en location (échelle de droite)

Source: Credit Suisse, Datastream, dernier rapport annuel des fonds immobiliers, batimag

Les réfugiés soutiennent la demande de logements – uniquement dans le segment de prix le plus bas

Du côté de la demande, le recul de l’immigration de travail est responsable de l’arrêt attendu de la hausse des loyers. Après une baisse de près 10% du nombre de migrants en 2015, les économistes du Credit Suisse tablent en 2016 sur une baisse encore plus importante de l’afflux de personnes actives, car la croissance de l’emploi devrait s'essouffler en cours d’année. En nombre net, la diminution de la main-d’œuvre devrait toutefois être largement compensée par l’afflux de réfugiés. Dans les chiffres officiels de la population résidente permanente, ces derniers n’apparaissent que partiellement (uniquement réfugiés reconnus selon le Secrétariat d’État aux migrations) ou seulement avec un retard d’un an (selon l’Office fédéral de la statistique). L’arrivée de 17 000 réfugiés en 2015 selon le Secrétariat d’État aux migrations et un afflux tout aussi important attendu en 2016 ne sont saisis, par conséquent, que de manière imprécise ou avec un certain décalage. La demande supplémentaire de logements en location émanant des réfugiés augmentera encore les tensions, notamment dans le segment des prix les plus bas, qui est déjà très concurrentiel.

Les marchés des surfaces commerciales sous le signe du changement numérique

Sur le marché des surfaces de bureaux, les économistes du Credit Suisse prévoient pour 2016 une croissance nulle de l’occupation et, donc, une demande très faible. Tandis que des acteurs importants tels que les prestataires de services financiers sont en proie à un changement structurel, l’ensemble du secteur tertiaire fait face à de nouveaux défis en raison de la révolution numérique. La délocalisation de fonctions d’assistance administrative dans les pays à bas salaires (offshoring) est aujourd’hui facilitée par l’évolution numérique. De grandes entreprises ont déjà délocalisé des dizaines de milliers d’emplois. En raison de la vigueur du franc, l’offshoring devrait de plus en plus faire école auprès des petites et moyennes entreprises également, conduisant à une baisse de la demande de surfaces de bureaux en Suisse, déjà en recul en raison de l’assouplissement du travail (desk sharing, home office, third places). Cependant, la numérisation offre également du potentiel pour de nouveaux emplois de bureau et modifie les besoins de la demande. Les investisseurs malmenés par les taux d’intérêt négatifs prévoient donc d’autres surfaces de bureaux. Ils transfèrent leurs investissements davantage dans les centres de taille moyenne (comme p. ex. Zoug, Aarau, Saint-Gall et Lugano) où prédominent encore de faibles taux d’offre. Après une stabilisation de la suroffre l’année dernière, une expansion prévue des surfaces supérieure à la moyenne historique devrait accentuer à nouveau les déséquilibres sur le marché de l’immobilier de bureau en 2016. Durant les prochains trimestres, on ne peut donc escompter un revirement de tendance ni du côté des surfaces vacantes en hausse, ni du côté des loyers en baisse.

Le bouleversement sur le marché des surfaces de vente ne fait que commencer

Le marché des surfaces de vente, tourmenté par le commerce en ligne, est également tombé sous la coupe de la numérisation. Sa mutation semble avoir tout juste commencé, car en comparaison avec l’étranger, le commerce en ligne en Suisse, avec une part de marché d’à peine 6%, est encore dans une phase de développement précoce. Un ajustement progressif des parts de marché vers 10%, tel qu’on le connaît dans des pays dotés d’infrastructures Internet semblables, devrait mettre davantage sous pression la productivité des surfaces dans le commerce stationnaire et réduire la demande. Aujourd’hui déjà, la hausse des surfaces vacantes, un record de l’offre de surfaces et des loyers en baisse signalent une grande prudence des locataires. La planification des nouvelles surfaces de vente largement inférieure à la moyenne, en dépit du niveau bas des taux d’intérêt, démontre l’ampleur des incertitudes quant au rôle du commerce stationnaire dans un monde numérique. Les impulsions de la demande du côté des détaillants food et near-food, liées à la croissance démographique durablement solide, donnent quelques faibles lueurs d’espoir. La demande se concentre sinon sur les emplacements de premier ordre tels que les rues commerçantes très fréquentées et les centres commerciaux bien gérés. C’est là que le commerce stationnaire est en mesure de s’affirmer au mieux par rapport à la concurrence en ligne. Hormis ces emplacements, la commercialisation des surfaces se révèle difficile. Les économistes du Credit Suisse n’escomptent donc, pour les prochaines années, aucun changement de tendance dans les fermetures de magasins, les surfaces vacantes en hausse et les loyers en baisse.

Un fossé grandissant entre les générations dans le secteur de la propriété du logement

Les faibles taux d’intérêt et une augmentation réelle modérée des revenus constituent en 2016, selon les économistes du Credit Suisse, une situation de départ fondamentalement positive pour la demande de logements en propriété. Celle-ci est également soutenue par l’aspiration des personnes immigrées ces dernières années à l'accession à la propriété. En revanche, les mesures d’(auto)régulation et l’augmentation concomitante des exigences financières pour l’acquisition d’un logement ont un fort effet d’amortisseur. En 2016, les économistes tablent sur un apaisement continu du marché du logement en propriété. Celui-ci devrait se traduire, à l’échelle nationale, par une augmentation de prix certes positive, mais tout de même encore faible puisqu’elle s’élèverait à moins de 1%. La correction des prix en Suisse romande devrait se poursuivre, mais, d’après les estimations des économistes, elle ne devrait pas s’accentuer car les conditions-cadres pour la propriété du logement restent attrayantes. La demande est toutefois de plus en plus générée par des personnes qui sont dans la seconde moitié de leur vie, comme le montre une analyse structurelle. Les propriétaires ont aujourd’hui en moyenne déjà 57 ans. Avec le vieillissement de la génération du baby-boom jouissant d’une situation financière confortable et d’une plus longue durée de vie, les ménages âgés dominent de plus en plus le marché. Les jeunes ménages par contre restent plus longtemps dans les logements locatifs, notamment en raison des prix élevés de la propriété et du durcissement de la réglementation. Ainsi, un fossé se creuse entre les générations. En conséquence, le marché de la propriété du logement sera soumis à un test de résistance, au plus tard lorsque les classes d’âge à faible natalité suivront les baby-boomers. À partir de 2018, les économistes du Credit Suisse s'attendent à une demande plus faible, induite par des facteurs démographiques, qui pourrait, dans quelques années, perdre un tiers par rapport à aujourd’hui.

L’étude complète «Marché immobilier suisse 2016 – L’expulsion du paradis» est disponible sur Internet à l’adresse: www.credit-suisse.com/immobilienstudie