La superficie a uso ufficio per ciascun collaboratore diminuisce

La ripresa della domanda sul mercato delle superfici a uso ufficio rafforza i chiari segnali di stabilizzazione. Ne dovrebbe conseguire una flessione delle quote di offerta e superfici sfitte e un movimento laterale per i canoni di locazione concordati contrattualmente. Offerta e domanda per le superfici a uso ufficio si stabilizzano grazie alla buona situazione economica. I prezzi ne risentiranno. Sul lungo periodo il fabbisogno di superfici a uso ufficio aggiuntive dovrebbe tuttavia calare.

Il mercato immobiliare svizzero beneficia della ripresa economica, che dovrebbe proseguire anche nel 2018. Rispetto al mercato delle superfici a uso ufficio, in particolare il numero di posti di lavoro vacanti infonde fiducia. Nel terzo trimestre 2017 sono aumentati per la sesta volta consecutiva (più 7,5 per cento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente).

Nei settori classici del terziario l'occupazione è cresciuta nel terzo trimestre 2017 dello 0,5 per cento rispetto all'anno precedente. Lo studio sul mercato immobiliare svizzero 2018 di Credit Suisse pronostica pertanto un andamento positivo a breve termine per il mercato delle superfici a uso ufficio. A recuperare terreno è stato soprattutto il settore assicurativo, mentre il cambiamento strutturale dell'economia finanziaria non è ancora concluso.

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Crescita dell'occupazione per settori

Crescita annua di fornitori di servizi selezionati su base del lavoro a tempo pieno
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica

L'industria ha bisogno di più superfici a uso ufficio

Ma sul lungo periodo sussistono grandi dubbi. Le moderne forme di lavoro a tempo parziale riducono costantemente il fabbisogno di superfici per collaboratore. Gli orari di lavoro e i luoghi di lavoro flessibili fanno sì che i pianificatori calcolino ormai solo da 14 a 16 metri quadri per collaboratore nella realizzazione di nuovi uffici. Secondo Property Market Analysis, società di consulenza immobiliare britannica, negli ultimi dieci anni la superficie media a uso ufficio per collaboratore negli undici principali centri europei del terziario si è ridotta dello 0,6 per cento all'anno ovvero complessivamente di 1,2 metri quadri. Questo trend sembra destinato a proseguire anche in futuro.

L'ulteriore domanda di superfici a uso ufficio proviene per contro dall'industria: le aziende stanno trasformandosi sempre più in fornitori di servizi. Sempre più spesso vengono vendute non solo macchine e impianti, ma anche servizi. Sebbene complessivamente nel settore industriale i posti di lavoro stiano scomparendo, aumenta proprio per questo motivo il fabbisogno di posti di lavoro per attività d'ufficio.

I baby boomer si congedano all'età del pensionamento

Un grande influsso sulla superficie a uso ufficio necessaria ricade sull'evoluzione della popolazione attiva svizzera. In questo caso si notano andamenti contrastanti. Da un lato, la generazione dei baby boomer va lentamente in pensione. Entro il 2029 il numero dei lavoratori che dovrebbe raggiungere l'età del pensionamento salirà a un livello record di 42 500 persone.

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Invecchiamento demografico fino al 2040

Persone attive che raggiungono l'età di pensionamento ordinaria; dal 2016: previsioni
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica

Ma in compenso cresce negli uffici la quota di donne e anziani

Allo stesso tempo, i lavoratori più anziani sono sempre più disposti a lavorare oltre l'età di pensionamento. Tra il 2000 e il 2016 la quota attiva della popolazione svizzera tra 65 e 74 anni è salita dal 14,5% al 18,6%. Nello stesso periodo è aumentata anche la quota attiva delle donne tra 20 e 69 anni. Nel 2016 ha raggiunto un valore del 76,5 per cento, dopo che nel 2000 arrivava soltanto al 69,2 per cento. Ciononostante la quota attiva dell'86,3 per cento degli uomini è ancora nettamente più elevata.

La migrazione plasma la domanda di superfici a uso ufficio

Nel complesso, le conseguenze dell'invecchiamento demografico vengono compensate da quote più elevate di donne e anziani solo in misura limitata. Secondo le stime di Credit Suisse, la crescita media della popolazione attiva dovrebbe scendere allo 0,21 per cento nel periodo compreso tra il 2020 e il 2040, dopo che tra il 2001 e il 2016 ammontava ancora all'1,33 per cento.

In questo scenario è già incluso un saldo migratorio di 40 000 persone all'anno, che corrisponde all'incirca alla media degli ultimi decenni e di circa 10 000 persone al di sotto del saldo migratorio dello scorso anno. A seconda del livello effettivamente raggiunto dalla migrazione, la popolazione attiva svizzera – e quindi anche la domanda di superfici a uso ufficio – risulterà più forte o più debole rispetto allo scenario di base degli economisti di Credit Suisse.

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Popolazione attiva svizzera da qui al 2040

In milioni di persone, a partire dal 2017: Previsioni sulla base di vari scenari
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica