Le marché immobilier suisse garde le cap vers un atterrissage en douceur. Malgré une forte baisse de la demande de logements à usage personnel, l’offre n’augmente que lentement en raison de la pénurie actuelle. La croissance des prix a sensiblement ralenti récemment, mais devrait rester positive jusqu’à la fin de l’année. En revanche, le marché du logement locatif continue de se diriger à toute vitesse vers une pénurie et le prix des logements locatifs augmente. Outre la hausse des loyers du marché, les loyers existants vont également connaître une nette augmentation en conséquence du premier relèvement du taux de référence en juin. En ce qui concerne le secteur de l’immobilier dans son ensemble, le recours à l’intelligence artificielle combinée à d’autres technologies présentera un énorme potentiel au cours des prochaines années selon les économistes du Credit Suisse.

Le marché immobilier suisse reste soumis à l’évolution de l’inflation et des taux. La ténacité de l’inflation a été sous-estimée par de nombreux acteurs du marché et les chiffres les plus récents indiquent que cette question restera d’actualité encore un moment. Les effets secondaires tels que les augmentations de loyer désormais imminentes en raison de la hausse du taux d’intérêt de référence début juin empêchent une baisse rapide de l’inflation. De nouveaux relèvements de taux par la Banque nationale suisse devraient par conséquent avoir lieu en juin et septembre cette année. Dans cet environnement de marché exigeant, le marché immobilier suisse s’en sort cependant nettement mieux que bon nombre de ses équivalents à l’étranger et garde le cap pour un atterrissage en douceur.

Ralentissement progressif du marché de la propriété
Bien que la hausse des taux d’intérêt freine fortement la demande, l’offre de logements en propriété n’augmente que lentement en raison de la pénurie actuelle. Les taux d’offre restent bas, avec 1,8% pour les logements en propriété et 1,6% pour les maisons individuelles. En conséquence de la baisse de la demande, la croissance des prix a sensiblement ralenti au 1er trimestre 2023. En un an, les prix des logements en propriété ont encore augmenté de 3,5% et ceux des maisons individuelles de 3,6%. D’ici la fin de l’année, les économistes du Credit Suisse prévoient encore une légère hausse supplémentaire de 0,5% pour les logements en propriété et de 1,5% pour les maisons individuelles. Toutefois, à partir de 2024 et en raison de la baisse continue de la demande, des baisses de prix avec un faible pourcentage à un chiffre par an sont attendues. En raison de l’évolution au cours de ces derniers trimestres, les économistes du Credit Suisse tablent sur le fait que le marché du logement à usage personnel enregistre un atterrissage en douceur avec des corrections de prix raisonnables, après que les prix ont augmenté presque sans interruption pendant 21 ans.

La recherche de logements locatifs se complique
En revanche, dans le cas des immeubles plurifamiliaux avec logements locatifs, les investisseurs doivent déjà s’attendre à une baisse des prix dès cette année. L’amélioration des perspectives de rendement atténuera toutefois la correction éventuelle des prix. L’offre de logements disponibles diminue rapidement et est toujours plus limitée. Le taux d’offre a chuté à 4,4% en moyenne annuelle glissante au 1er trimestre 2023, une valeur sous laquelle le taux était descendu pour la dernière fois en 2016. La tension sur le marché reste particulièrement marquée dans l’agglomération de Zurich. L’évolution est étonnante dans certaines régions éloignées des grands centres, où les taux d’offre et les efforts de commercialisation atteignent parfois même de nouveaux records de baisse. Le terme de «crise du logement» exagère l’ampleur de la situation dans de nombreux endroits, mais la recherche de logement est effectivement devenue nettement plus difficile. Nous tablons donc sur un nouveau recul majeur des taux de vacance et une forte croissance des loyers. Pour l’ensemble de l’année, nous prévoyons une hausse de 3% pour les loyers du marché.

La hausse du taux de référence entraîne jusqu’à 10% d’augmentation des loyers
Après que le taux d’intérêt de référence a grimpé de 1,25% à 1,5% début juin, une deuxième hausse jusqu’à 1,75% devrait suivre dès le mois de décembre. Les loyers nets calculés à un taux de référence de 1,25% devraient donc augmenter de 6% d’ici avril 2024 en raison de cette hausse. Compte tenu du fait que les bailleurs peuvent faire valoir 40% en plus de l’inflation cumulée et (généralement) 0,5% de l’augmentation globale des coûts par an, cette hausse peut même atteindre 10%. Toutefois, étant donné que les réductions de loyer doivent souvent faire l’objet d’une demande active de la part des locataires, l’augmentation des loyers devrait en moyenne s’avérer moins marquée et atteindre jusqu’à 7%. Pour de nombreux locataires, l’augmentation des loyers arrive en temps inopportun, car ils sont déjà confrontés aux hausses massives des frais accessoires et des coûts de l’énergie. Dans le même temps, la hausse des revenus locatifs atténue la pression exercée par le relèvement des taux d’intérêt sur les valeurs immobilières.

ChatGPT et autres: l’intelligence artificielle révolutionne-t-elle le secteur de l’immobilier?
Avec ChatGPT, un nouveau thème est très présent, aussi bien dans les médias que dans la sphère privée depuis quelques mois. Nombre d’entre nous ont eu l’occasion de faire de premières expérimentations ludiques avec cette offre basée sur l’intelligence artificielle (IA). Mais quels avantages de tels outils d’IA apportent-ils au secteur immobilier? Les économistes du Credit Suisse ont tenté de répondre à cette question à l’aide de différents exemples d’application. Pour ce faire, ils ont fait rédiger des annonces immobilières par de tels outils d’IA, dessiner des plans d’ensemble, rechercher les communes de résidence optimales pour les pendulaires et évaluer des biens immobiliers. Ils en concluent que les modèles linguistiques et autres applications d’IA peuvent déjà être bien mis en œuvre dans la pratique. Leurs avantages restent toutefois limités et ils donnent des résultats parfois inutilisables ou erronés. En combinaison avec d’autres technologies, l’IA présente cependant un énorme potentiel au cours des prochaines années selon les économistes.

Métavers: entre engouement et désillusion
En revanche, l’intérêt pour le métavers, qui a connu un véritable engouement fin 2021, a nettement faibli récemment. En effet, le métavers n’a pas généré les résultats attendus jusqu’à présent. La transition vers cette nouvelle technologie entraîne des coûts considérables et ne se fait donc que lentement. Malgré les opportunités pour les entreprises issues de la branche immobilière, il existe également divers risques à prendre en compte en cas de présence dans le métavers. Une révolution du métavers ne peut donc pas encore être envisagée pour le moment. Cela dit, il est trop tôt pour tourner entièrement la page du métavers, mais il n’est pas exclu que ce dernier connaisse un parcours similaire à celui d’Internet et qu’il devienne donc indispensable à notre quotidien dans quelques années.

Graphique: l’évolution des loyers reflète la situation de l’offre
Taux de croissance annuels des loyers proposés, par région de monitoring (Wüest Partner)

L’étude complète «Moniteur de l’immobilier suisse, 2e·trimestre·2023» est disponible en français ici (PDF) >