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Le marché suisse de l’immobilier de bureau connaît une embellie passagère grâce à la forte croissance de l’emploi

Le Credit Suisse publie l’étude «Marché de l’immobilier de bureau suisse 2023»


Portée par une forte croissance de l’emploi, la demande de surfaces de bureaux est actuellement élevée. Ceux qui prédisaient une évolution disruptive du marché de l’immobilier de bureau du fait de la pandémie de COVID-19 se trouvent ainsi démentis. De fait, la reprise de la demande de surfaces a même stimulé l’absorption des surfaces proposées et entraîné une réduction de l’offre de surfaces disponibles. Une ombre au tableau demeure néanmoins. Si l’on considère l’augmentation du nombre d’employés, le taux d’offre n’a, en effet, que modérément reculé. Par rapport aux périodes de reprise précédentes, l’offre de surfaces a moins fortement diminué. En d’autres termes, le télétravail laisse tout de même des traces et réduit la demande de surfaces de bureaux.

La forte croissance que connaît l’emploi depuis le deuxième semestre 2021 a stimulé la demande de surfaces de bureaux. Pour de nombreuses entreprises qui se sont abstenues de louer des surfaces pendant la pandémie, il n’était plus question d’attendre et il fallait agir. Les annonces de baux signés ont commencé à se multiplier et les locataires sentaient qu’il fallait saisir les occasions qui se présentaient au risque, sinon, de se retrouver finalement bredouilles.

Le télétravail n’est pas près de disparaître
Le télétravail a entraîné une véritable flexibilisation des environnements de travail. Même après le retour au bureau de nombreux employés, les taux d’occupation restent clairement inférieurs aux taux qui prévalaient avant la pandémie. Les différences observées selon les branches et les entreprises sont, certes, très marquées, mais une grande majorité des sociétés proposent désormais des modèles de travail flexibles afin, notamment, de conserver toute leur attractivité en tant qu’employeur. Le fait que les collaborateurs ne soient désormais présents que de manière temporaire dans les bureaux fait également évoluer le rôle de ces derniers. L’importance du bureau en tant que lieu de communication et d’échange se renforce nettement, ce qui se traduit, en retour, par une évolution des exigences des locataires.

L’offre de surfaces diminue, mais moins fortement que ce que l’on pourrait penser
La forte reprise de la demande de surfaces laisse présager une réduction correspondante du volume des surfaces de bureaux proposées et, par là même, une baisse du taux d’offre. Par rapport à l’année précédente, le taux d’offre observé en Suisse a en effet baissé, pour passer de 5,8% à 5,6%. Sur les marchés de l’immobilier de bureau des grands centres, près de 54% des offres de bureaux de plus de 1000 m2 proposées ont été louées avec succès. Dans le même temps, cependant, de nouvelles surfaces existantes reviennent ailleurs dans l’offre du marché pour des remises en location. Au total, le volume des surfaces disponibles se réduit donc moins fortement et ne fait parfois tout simplement que se déplacer d’un objet à l’autre. Au vu de la robuste croissance de l’emploi, la réduction mesurée du taux d’offre ne permet de conclure qu’à une absorption modérée de cette croissance. La tendance au télétravail laisse donc des traces, car une croissance spécifique de l’emploi ne génère désormais plus la même demande de surfaces qu’auparavant.

Zurich et Lausanne affichent de bonnes performances
Le recul du taux d’offre tient tout particulièrement aux marchés des surfaces de bureaux de Lausanne et de Zurich. À Lausanne, la forte demande a, en dépit d’une activité de construction appréciable, entraîné un recul de l’offre. À Zurich, c’est l’expansion modérée des surfaces observée depuis des années qui a contribué à réduire encore davantage le taux d’offre. À Bâle, en revanche, la forte activité de construction de ces dernières années a été moins bien digérée, de sorte que la ville présente désormais le deuxième taux d’offre le plus élevé après Genève. Dans la cité de Calvin, la situation semble se stabiliser, mais le taux d’offre a de nouveau légèrement progressé du fait de la poursuite de la production de surfaces.

Perspectives: en position de force pour affronter le ralentissement
Cette embellie passagère est arrivée à point nommé pour le marché suisse de l’immobilier de bureau: la baisse des taux de vacances et la hausse des loyers finaux devraient lui permettre d’affronter le ralentissement attendu de l’année prochaine dans une relative position de force. En outre, dans la mesure où les investissements consentis au cours des douze derniers mois restent inférieurs de 11% à la moyenne à long terme, les surfaces ne courent aucun risque d’expansion excessive. Le niveau plutôt élevé des taux d’offre pour la Suisse vient toutefois quelque peu ternir le tableau. Ces dernières années, en effet, les surfaces sont de plus en plus nombreuses à avoir éprouvé des difficultés de commercialisation, notamment dans les banlieues des grands centres. Or cette tendance se confirme, de sorte que la question des réaffectations demeure toujours un sujet d’actualité. Mais ces réaffectations se révèlent beaucoup plus difficiles à mettre en œuvre que ce qui est généralement admis.

Réaffectations: plus facile à dire qu’à faire
Lorsque le volume de surfaces de bureaux vacantes et trop important, les appels à la réaffectation se font rapidement entendre, et ce, d’autant plus que les logements sont rares dans les villes. De nombreux critères doivent néanmoins être remplis pour que les locaux puissent être transformés en logements attrayants. La réaffectation doit, en tout premier lieu, être conforme à la zone. L’enjeu consiste ensuite à résoudre de véritables casse-têtes d’ordre structurel et, surtout, de récupérer les coûts d’investissement élevés par des revenus plus élevés. Or, les sites ne permettent pas tous de résoudre cette délicate équation. D’autant que, dans de nombreux cas, les coûts de transformation représentent en outre 75% à 80% des coûts d’une nouvelle construction. On comprend, dans ces conditions, que les investisseurs ne se résolvent à initier un processus de réaffectation que lorsque le taux de vacances menace de s’inscrire dans la durée. Les réaffectations ne sont donc pas une mince affaire. Si certaines sont effectivement à l’œuvre en divers endroits, il semble toutefois peu probable qu’elles se transformeront en un phénomène de masse.

Sources: divers offices statistiques régionaux, Office fédéral de la statistique, Credit Suisse

L’étude complète «Marché de l’immobilier de bureau suisse 2023» est disponible en français ici.