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Le marché immobilier défie l’inflation et la hausse des taux d’intérêt

Le Credit Suisse publie le Moniteur immobilier Suisse, 3e trimestre 2022


La ténacité de l’inflation et la hausse des taux d’intérêt n’ont jusqu’à présent eu qu’un impact modéré sur le marché immobilier suisse. Les prix de l’immobilier ont ainsi poursuivi leur hausse jusqu’à la fin de l’été. En revanche, les revers subis par les marchés boursiers ont eu des répercussions sur les investissements immobiliers indirects. La résistance du marché immobilier est également due à l’offre limitée. Ainsi, on assiste même à une accélération de la diminution du nombre de logements locatifs vacants et l’offre de logements en propriété demeure limitée, bien que les baby-boomers transmettront de nombreux logements en propriété aux générations suivantes au cours des prochaines années. En outre, le choc des prix de l’énergie a provoqué un changement de mentalité dans le secteur immobilier et a entraîné une hausse des investissements en transformations et rénovations.

Contrairement à certains marchés immobiliers étrangers, aucune baisse des prix de l’immobilier n’avait pu être constatée sur le territoire suisse à la fin de l’été 2022 – à l'exception de sous-segments particuliers. La probabilité d’une telle baisse augmente toutefois avec l’accroissement des pressions exercées sur le marché immobilier non seulement par les taux d’intérêt, mais aussi à court terme par la conjoncture.

Les prix des logements en propriété augmentent malgré la hausse des taux d’intérêt
Les coûts des intérêts hypothécaires des nouveaux contrats ont plus que doublé depuis le début de l’année et ont une incidence sur la demande de logements en propriété. À cet égard, la hausse des charges d’intérêts réduit principalement la demande excédentaire en logements en propriété. Alors qu’autrefois les courtiers pouvaient choisir parmi 15 à 20 acheteurs potentiels par objet de propriété, ce chiffre n’est actuellement plus que de trois ou quatre. Les nouvelles activités de construction continuant à diminuer, la demande demeure légèrement excédentaire. Par conséquent, la concurrence dans un contexte d’offre limitée génère encore une hausse des prix pour l’instant. Le pic de cette évolution des prix devrait toutefois être atteint. D’après les économistes immobiliers du Credit Suisse, la baisse de la demande de logements en propriété due à l’augmentation des intérêts devrait entraîner un net ralentissement de la dynamique des prix au cours des prochains trimestres.

Les baby-boomers lèguent un nombre important de logements en propriété
La pénurie de terrains à bâtir et la préférence accordée à la construction de logements locatifs a eu pour conséquence que la construction de logements en propriété s’est réduite à peau de chagrin au cours de ces dernières années. Il en résulte une pénurie et des prix de logements en propriété qui ne cessent de battre de nouveaux records, détruisant de nombreux rêves d’accès à la propriété du logement. Nombreux sont donc les ménages dont le seul espoir de devenir propriétaires est la reprise d’une maison ou d’un appartement d’une personne âgée. À l’avenir, cette option devrait être de plus en plus fréquente. En effet, les baby-boomers, qui appartiennent à une génération à forte natalité et qui possèdent actuellement plus de 40% des propriétés en logement en Suisse, atteignent progressivement les groupes d’âges à forte mortalité. À l’avenir, il est donc probable que de plus en plus de maisons soient mises sur le marché ou transmises en héritage à la jeune génération. Alors que la génération des baby-boomers laisse actuellement en héritage près de 3000 objets en propriété chaque année, ce chiffre augmentera à quelque 42 000 objets d’ici 2045. Cela pourrait contribuer à détendre à long terme la situation tendue sur le marché des logements en propriété.

Logements vacants en chute libre
Tous les indicateurs du marché des logements locatifs indiquent d’ores et déjà que le nombre de logements vacants diminuera à nouveau fortement en 2022. En effet, avec une diminution de 9869 logements vacants, il s’agit de la plus forte baisse depuis 1978. Le taux de logements vacants, qui s’élève à 1,31% (année précédente: 1,54%), demeure certes supérieur à la moyenne pluriannuelle de 1,11%, mais s’en rapproche très rapidement. Le renversement de tendance, qui a débuté en 2021, s’est donc accéléré. Cette baisse est étendue et concerne tous les segments, toutes les tailles de logements et une grande majorité de régions. Le faible niveau de logements vacants résulte du recul de l’activité de construction et d’une augmentation de la demande qui s’inscrit dans le sillage de la croissance économique et de l’immigration. Cette dernière est stimulée par la surchauffe du marché du travail et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée, de sorte que les économistes immobiliers du Credit Suisse s’attendent à un solde migratoire d’environ 75 000 personnes pour l’année en cours (année précédente: 60'600). L’absence de réaction de l’activité de construction à la demande élevée suggère que l’insuffisance de l’activité de construction repose sur des facteurs structurels: la densification au sein de zones de construction existantes, qui est freinée à bien des égards, ne permet visiblement pas de remplacer le gel des classements en zone à bâtir.

Le choc des prix de l’énergie provoque un changement de mentalité
Le secteur de la construction espère depuis longtemps que les assainissements énergétiques entraîneront l’augmentation des investissements en transformations et rénovations. La forte hausse des prix de l’énergie semble à présent avoir un certain effet à cet égard. Le volume total des demandes de transformation déposées au cours des six derniers mois a augmenté de 22% par rapport à la moyenne sur dix ans. Cette augmentation est probablement également due aux assainissements énergétiques, car de telles mesures permettent d’accroître considérablement l’impact de l’installation d’une pompe à chaleur et d’une transition vers le photovoltaïque. Ces deux technologies connaissent un véritable essor et ne sont pas en mesure actuellement de répondre entièrement à la demande, ce qui entraîne des délais d’attente. Les raisons du changement de mentalité de nombreux propriétaires de biens immobiliers sont évidentes. Les fluctuations considérables des prix de l’énergie commencent à atteindre le consommateur final. Le prix final moyen à la consommation du fioul domestique a dépassé, au cours des huit premiers mois de 2022, d’environ 60% la moyenne de 2021, tandis que le prix moyen du gaz au cours de la même période a dépassé de 43% la moyenne de 2021. L’avantage en termes de coûts des pompes à chaleur a ainsi grimpé à 65%, alors qu’il ne s’élevait qu’à 48% l’année précédente. Cet avantage devrait reculer légèrement l’année prochaine, étant donné que les prix de l’électricité augmenteront également en moyenne de 27%. L’avantage en termes de coûts, estimé à 54%, reste toutefois considérable et devrait réduire nettement la durée d’amortissement des coûts d’investissement généralement plus élevés.

Illustration: les baby-boomers légueront environ 420 000 logements en propriété d’ici 2045
Nombre estimé de logements en propriété (maisons et appartements) qui deviendront vacants en raison de décès d’ici 2045 (par génération)

Sources: Credit Suisse, Office fédéral de la statistique

L’étude complète «Moniteur immobilier Suisse, 3e trimestre 2022» est disponible en français ici.