Il mercato immobiliare svizzero è ancora avviato verso un soft landing. Nonostante il forte calo della domanda di proprietà abitativa per uso proprio, l’offerta sale solo lentamente a causa dell'attuale poca disponibilità. Recentemente la crescita dei prezzi si è notevolmente indebolita, ma a fine anno dovrebbe comunque mantenersi in territorio positivo. Il mercato degli appartamenti in affitto continua per contro a muoversi a ritmo sostenuto verso la scarsità e, di conseguenza, si registra un rincaro. Oltre all’aumento dei canoni liberi, a seguito del primo incremento del tasso di riferimento nel mese di giugno, anche i canoni base segneranno un netto rialzo. Per quanto riguarda l’intero settore immobiliare, dal punto di vista degli economisti di Credit Suisse l’utilizzo dell’intelligenza artificiale in abbinamento ad altre tecnologie offrirà nei prossimi anni un enorme potenziale.

Il mercato immobiliare svizzero resta focalizzato sull’andamento dell’inflazione e dei tassi di interesse. La persistenza dell’inflazione è stata sottovalutata da molti operatori di mercato, tanto più che anche le cifre recenti dimostrano che il tema è ancora d’attualità. Gli effetti di secondo impatto, come gli imminenti aumenti dei canoni di locazione a seguito del rialzo del tasso di riferimento all’inizio di giugno, ostacolano la rapida diminuzione del rincaro. Ulteriori rialzi dei tassi da parte della Banca nazionale svizzera dovrebbero quindi seguire a giugno e a settembre di quest’anno. In questo contesto di mercato impegnativo, il mercato immobiliare svizzero si profila nettamente meglio di molti dei suoi omologhi all’estero e si conferma sulla buona strada per un soft landing.

Graduale rallentamento del mercato per la proprietà abitativa
Anche se i tassi d’interesse più elevati riducono notevolmente la domanda, l’offerta di proprietà abitativa aumenta lentamente a causa dell’attuale scarsità. Le quote dell’offerta rimangono a livelli bassi, con l’1,8% per gli appartamenti di proprietà e l’1,6% per le case unifamiliari. A seguito del calo della domanda, nel 1° trimestre 2023 la crescita dei prezzi si è indebolita in misura significativa. Nel giro di un anno i prezzi degli appartamenti di proprietà sono aumentati del 3,5%, mentre quelli delle case unifamiliari del 3,6%. Entro la fine del 2023 gli economisti di Credit Suisse prevedono ancora un lieve incremento dello 0,5% per gli appartamenti di proprietà e dell’1,5% per le case unifamiliari. A partire dal 2024, tuttavia, a causa del persistente calo della domanda, si profila per i prezzi una flessione percentuale a una cifra su base annua. A causa dell’andamento degli ultimi trimestri, gli economisti di Credit Suisse ritengono che sul mercato della proprietà abitativa per uso proprio si possa verificare un soft landing con correzioni contenute dei prezzi, dopo una crescita quasi ininterrotta nel corso dei 21 anni precedenti.

La ricerca di appartamenti in affitto diventa più impegnativa
Per le case plurifamiliari con appartamenti in affitto, gli investitori devono invece aspettarsi un calo dei prezzi già nell’anno in corso. Tuttavia, le prospettive di un maggiore rendimento attenueranno la possibile correzione. L’offerta di appartamenti disponibili è in rapida diminuzione ed è sempre più ridotta. Nel 1° trimestre 2023, le quote di offerta calcolate come media annua mobile sono scese al 4,4% - un valore superato al ribasso per l’ultima volta nel 2016. La tensione di mercato rimane particolarmente marcata nell’agglomerato di Zurigo. È sorprendente l’andamento che si registra lontano dai grandi centri urbani in alcune regioni, dove le quote di offerta e le attività di marketing raggiungono in parte addirittura nuovi minimi storici. Il concetto «carenza di alloggi» non rispecchia in molte regioni la situazione attuale, ma ha reso la ricerca di un’abitazione decisamente più impegnativa. Prevediamo quindi un ulteriore netto calo delle abitazioni disponibili e una forte crescita dei prezzi delle locazioni. Sull'arco dell'anno, per gli affitti di mercato prevediamo un incremento del 3%.

L’aumento del tasso di riferimento determina affitti più cari fino al 10%
Dopo che all’inizio di giugno il tasso di riferimento è salito dall’1,25% all’1,5%, è probabile che un secondo aumento all’1,75% seguirà già a dicembre. Di conseguenza, gli affitti netti calcolati a un tasso di riferimento dell’1,25% dovrebbero aumentare del 6% fino ad aprile 2024. Dato che i locatori possono far valere anche il 40% del rincaro maturato e (di norma) lo 0,5% annuo degli aumenti generali dei costi, l’aumento può toccare persino quota 10%. Tuttavia, poiché spesso le riduzioni dei canoni di locazione devono essere richieste attivamente dai locatari, la media di incremento dovrebbe attestarsi su livelli inferiori e raggiungere al massimo il 7%. Per molti locatari l’aumento delle pigioni è inopportuno in quanto si trovano già a dovere gestire forti aumenti dei costi accessori e dell’energia. Allo stesso tempo, l’aumento dei redditi da locazione riduce la pressione esercitata dalla crescita dei tassi di interesse sui valori degli immobili.

ChatGPT e non solo: l’intelligenza artificiale rivoluzionerà il settore immobiliare?
Da alcuni mesi con ChatGPT è presente anche un altro tema sia nei media che in ambito privato. Molti di noi forse si sono già divertiti a provare questa offerta basata sull’intelligenza artificiale (IA). Quali sono però i vantaggi di questi strumenti di intelligenza artificiale per il settore immobiliare? Gli economisti di Credit Suisse hanno provato a rispondere a questa domanda sulla base di diversi esempi pratici. A tale scopo, hanno utilizzato questi strumenti di intelligenza artificiale per comporre inserzioni immobiliari, disegnare planimetrie, cercare comunità abitative ottimali per i pendolari e valutare gli immobili giungendo alla conclusione che già oggi è possibile utilizzare vantaggiosamente nella pratica i modelli linguistici e altre applicazioni di IA. I vantaggi sono però ancora limitati e questi tool forniscono in parte risultati inutilizzabili o errati. Tuttavia, in abbinamento ad altre tecnologie, gli economisti di Credit Suisse intravedono un enorme potenziale nei prossimi anni.

Metaverso: tra grandi aspettative e disincanto
Per contro, recentemente l’interesse per il metaverso, che alla fine del 2021 è stato al centro di grandi aspettative, si è ulteriormente indebolito, poiché ad oggi il metaverso non ha prodotto i risultati che ci si attendevano. Il passaggio a questa nuova tecnologia comporta costi considerevoli e, di conseguenza, avviene solo lentamente. Nonostante le opportunità per il settore immobiliare, vi sono anche diversi rischi da tenere in considerazione in caso di presenza nel metaverso. Per il momento non si può quindi ancora parlare di una rivoluzione in questo senso. Tuttavia, sarebbe troppo presto cancellare completamente questa novità; infatti, non è escluso che si tratti di un percorso simile a Internet e che tra qualche anno non sia più possibile farne a meno nella nostra vita quotidiana.

Figura: Andamento dei canoni di locazione come riflesso della situazione dell’offerta
Tassi di crescita annui degli affitti offerti per regione di monitoraggio (Wüest Partner)

La versione integrale dello studio «Monitor immobiliare Svizzera 2° trimestre 2023» è disponibile in italiano qui (PDF) >