Investimenti alternativi I rendimenti restano convincenti

I rendimenti restano convincenti

Gli investimenti alternativi sono sempre più affermati come una componente basilare del portafoglio, specie nel mondo di oggi caratterizzato da tassi e rendimenti bassi nel lungo periodo. Sono apprezzati non solo per i benefici di diversificazione, ma anche perché donano stabilità al portafoglio. Iniziamo dal settore immobiliare che nel 2020 dovrebbe restare un contesto positivo, secondo le nostre previsioni.

Negli ultimi anni, gli investitori immobiliari sono stati testimoni di svariati mutamenti strutturali. Di conseguenza, hanno dovuto adeguare la propria strategia per cogliere le opportunità più promettenti.

L’e-commerce favorisce le attività industriali

Parlando del settore immobiliare, crediamo che la tendenza strutturale all’abbandono di punti vendita fisici per spostarsi sull’e-commerce continuerà a mettere pressione sugli esercizi tradizionali (vale a dire centri commerciali e negozi non di prima fascia). Le attività industriali, invece, dovrebbero beneficiare di questa tendenza, in quanto la catena di fornitura del commercio elettronico richiede molto più spazio per magazzini e logistica.

Un altro cambiamento strutturale molto discusso è la crescita di spazi flessibili per uffici, che al momento rappresentano una percentuale considerevole dell’utilizzo totale: secondo Property Market Analysis, circa il 10% nei principali mercati statunitensi, il 15% nel Regno Unito e il 12% nel resto d’Europa. Collaborando con fornitori di spazi flessibili per uffici, gli investitori potrebbero aumentare i livelli di locazione e ampliare la propria base di affittuari. Detto questo, l’impatto a lungo termine sul valore degli affitti è discutibile, inoltre sussiste il rischio che un gran numero di spazi per uffici giunga sul mercato alla scadenza dei contratti di locazione a breve termine.

Attenzione puntata su creazione di reddito e investimenti non correlati

Prevediamo uno scenario di moderata espansione economica e politica monetaria accomodante, generalmente favorevole in tutto il mondo sia alla proprietà immobiliare quotata che a quella diretta. In questo contesto, privilegiamo una proprietà immobiliare diretta nella quale i tassi di interesse più bassi non sembrano ancora pienamente riflessi nel prezzo. Malgrado i rendimenti sulla proprietà siano ai minimi storici nella maggior parte dei mercati immobiliari, è probabile che i recenti tagli dei tassi attraggano ulteriore capitale di investimento. Grazie alla componente di reddito degli affitti, la proprietà immobiliare diretta tende a generare rendimenti piuttosto stabili, cosa favorevole nell’ambiente potenzialmente volatile dovuto al ciclo avanzato.

Rendimento di obbligazioni, azioni globali e azioni immobiliari (in %)

Il rendimento immobiliare resta superiore

Rendimento di obbligazioni, azioni globali e azioni immobiliari (in %)

La nostra strategia di investimento ci porta a cercare asset di alta qualità in cui il calo dei rendimenti non si rifletta ancora pienamente nelle valutazioni (ad esempio investendo su proprietà in buone posizioni con contratti di locazione a lungo termine). Anche le cosiddette strategie a valore aggiunto, a bassa correlazione con il mercato globale, possono generare rendimenti extra. In questi casi il valore viene, ad esempio, innalzato ristrutturando e rinnovando attivamente le proprietà.

Le azioni immobiliari globali, invece, riflettono già tassi più bassi e valutazioni storicamente elevate. La crescita degli utili, inoltre, è limitata dal rallentamento della crescita nei mercati sottostanti. Espansione multipla e calo dei rendimenti hanno trainato gran parte della solida performance del 2019, tuttavia, prevediamo che nel 2020 ciò accada in misura minore.

Alla ricerca di regioni dai dividendi elevati

Per quanto riguarda le regioni, preferiamo concentrarci su dividendi relativamente alti piuttosto che sulla crescita. Favoriamo, quindi, l’eurozona, il cui rendimento (alla chiusura redazionale) supera di circa 500 pb quello dei titoli di Stato, il che è al di sopra della media di lungo periodo. Crediamo anche che, in caso di Brexit ordinata, gli immobili quotati nel Regno Unito offrano potenziale, viste le valutazioni poco impegnative, la struttura conservativa del debito delle società immobiliari e un possibile rimbalzo nei mercati sottostanti (in particolare quello per gli uffici a Londra). Le possibilità di rialzo degli immobili quotati negli Stati Uniti paiono invece limitate poiché i tassi di interesse più bassi e il miglioramento delle aspettative d’utile si riflettono già nei prezzi.