Investissements alternatifs Les rendements conservent leur attrait

Les rendements conservent leur attrait

Les investissements alternatifs sont devenus des composants de base de plus en plus fréquents dans les portefeuilles en particulier face aux taux d’intérêt et aux rendements actuels maintenus à des niveaux durablement bas. Ils sont appréciés notamment pour leurs avantages de diversification ainsi que pour la stabilité qu’ils apportent aux portefeuilles. Nous nous penchons d’abord sur le secteur immobilier qui, selon nos attentes, devrait évoluer dans un environnement toujours positif en 2020.

Les investisseurs immobiliers ont été témoins de nombreuses réorientations structurelles ces dernières années. C’est pourquoi ils ont dû ajuster leur stratégie pour saisir les occasions les plus prometteuses.

L’e-commerce profite aux actifs industriels

Concernant les secteurs immobiliers, nous pensons que la tendance structurelle favorisant l’e-commerce au détriment d’entreprises classiques va maintenir la pression sur les commerces traditionnels (comme les centres commerciaux de deuxième choix et les commerces de proximité).

En revanche, les actifs industriels devraient bénéficier de ce changement étant donné que la chaîne logistique liée à l’e-commerce requiert des structures d’entreposage et de logistique bien plus importantes.

Un autre changement structurel dont on parle beaucoup est la croissance des espaces de travail flexibles, qui représentent une part importante de l’offre actuelle : environ 10% sur les principaux marchés américains, 15% au Royaume-Uni, et 12% dans le reste de l’Europe, selon Property Market Analysis. Les investisseurs pourraient augmenter le niveau d’occupation et élargir leur base de locataires en collaborant avec des fournisseurs d’espace de travail flexible. Cela dit, l’impact à long terme sur les valeurs locatives est discutable, car il existe un risque que de nombreux espaces de bureaux soient remis sur le marché à l’expiration des baux à court terme.

Accent sur la création de revenus et les investissements non corrélés

Les projections d’un environnement d’expansion économique modérée et de politiques monétaires accommodantes profitent généralement aussi bien aux biens immobiliers cotés qu’aux achats immobiliers directs dans le monde entier. Ainsi, nous recommandons l’acquisition directe de biens immobiliers dont le prix ne semble pas encore tenir compte des taux d’intérêts bas. Alors que les rendements de la plupart des marchés se trouvent à l’extrémité basse de leur fourchette historique, les baisses récentes des taux d’intérêt devraient attirer davantage de capitaux. Les rendements issus de l’acquisition directe de biens immobiliers semblent rester stables grâce au revenu locatif, ce qui est favorable en cette fin de cycle potentiellement volatile.

Rendements des obligations, des actions mondiales et des actions immobilières (en %)

Le rendement immobilier conserve son avantage

Rendements des obligations, des actions mondiales et des actions immobilières (en %)

Concernant la stratégie de placement, il s’agit de rechercher des biens de grande qualité pour lesquels la baisse des taux n’est pas encore reflétée totalement dans la valorisation (par exemple où les actifs principaux sont centrés sur des propriétés bien situées avec des baux à long terme). Ces fameuses stratégies à valeur ajoutée, qui ont une faible corrélation avec le marché global, peuvent aussi générer des rendements excédentaires. Il s’agit ici de la valeur ajoutée issue de la reconfiguration et de la rénovation de biens, par exemple.

En revanche, les titres de sociétés foncières internationales reflètent déjà la baisse des taux d’intérêt et sont valorisés à un niveau historiquement haut. De plus, la hausse des gains est limitée face au ralentissement actuel de la croissance des marchés sous-jacents. Tandis que les multiples développements et les taux d’intérêt bas ont été à l’origine de la plupart des bonnes performances de 2019, nous pensons que cela sera moins le cas en 2020.

À la recherche de régions aux dividendes élevés

D’un point de vue régional, nous nous concentrons plus sur les dividendes relativement élevés que sur la croissance. Ainsi, nous privilégions la zone euro avec un écart de rendement par rapport aux rendements des obligations d’État supérieur à 500 pb à l’échéance, ce qui est supérieur à la moyenne à long terme. Dans le cas d’un Brexit bien ordonné, nous pensons également que les biens immobiliers cotés au Royaume-Uni présenteront un certain potentiel grâce aux valorisations peu exigeantes, à la structure conservatrice de la dette des sociétés immobilières et à une reprise possible des marchés sous-jacents, notamment celui des immeubles de bureaux de la capitale. Le potentiel de hausse des biens immobiliers cotés aux États-Unis semble limité cependant, car le niveau bas des taux d’intérêt et l’amélioration des perspectives de bénéfices sont déjà rendus dans les prix.