Alternative investments Überzeugende Renditen

Überzeugende Renditen

Alternative Anlagen sind zu einem verbreiteten Portfoliobestandteil geworden, insbesondere in der heutigen Welt der längerfristig tiefen Zinsen und Renditen. Diese Anlagen werden nicht nur als Diversifikation geschätzt, sondern auch weil sie zur Stabilität im Portfolio beitragen. Betrachten wir als Erstes Immobilien, für die wir 2020 noch ein positives Umfeld erwarten.

Immobilienanleger waren in den letzten Jahren mit einer Reihe von strukturellen Veränderungen konfrontiert. In der Folge mussten sie ihre Strategie anpassen, um die vielversprechendsten Marktchancen zu nutzen. 

Onlinehandel gut für Industrieimmobilien 

In Bezug auf den Immobiliensektor sind wir der Ansicht, dass der strukturelle Trend vom stationären Detailhandel hin zum Onlinehandel auch in Zukunft Druck auf traditionelle Ladengeschäfte (d.h. Einkaufszentren oder Ladengeschäfte an Einkaufsstrassen) an nicht erstklassigen Lagen ausüben wird. 

Industrieimmobilien hingegen werden voraussichtlich von diesen Veränderungen profitieren, da die Lieferketten im Onlinehandel deutlich mehr Lagerhäuser und Logistikflächen benötigen. 

Eine weitere viel diskutierte strukturelle Veränderung ist das Wachstum bei den flexiblen Büroflächen, die mittlerweile einen erheblichen Anteil am gesamten geschäftlichen Flächenangebot haben: Rund 10% in den grossen US-Märkten, 15% in Grossbritannien und 12% im restlichen Europa laut Property Market Analysis. Investoren sind womöglich auch in der Lage, den Vermietungsgrad zu erhöhen und ihre Mieterbasis zu erweitern, indem sie mit Anbietern von flexiblen Büroflächen zusammenarbeiten. Dennoch sind die langfristigen Auswirkungen auf den Mietwert fraglich, und es besteht das Risiko, dass der Markt mit Büroflächen überschwemmt wird, sobald die kurzfristigen Mietverträge auslaufen. 

Einkommensgenerierung und nichtkorrelierte Anlagen im Fokus 

Das prognostizierte Umfeld eines moderaten Wirtschaftswachstums und einer lockeren Geldpolitik begünstigt im Allgemeinen sowohl Anlagen in Immobilienaktien als auch Direktinvestitionen in Immobilien weltweit. Vor diesem Hintergrund bevorzugen wir Direktinvestitionen in Immobilien, da die niedrigeren Zinsen dort noch nicht vollständig eingepreist zu sein scheinen. Obwohl die Immobilienrendite in den meisten Immobilienmärkten am unteren Ende der historischen Spanne liegt, werden die jüngsten Zinssenkungen voraussichtlich weitere Investoren anlocken. Die Renditen von Direktinvestitionen in Immobilien sind in der Regel aufgrund der Mieteinnahmenkomponente recht stabil, was in einem möglicherweise volatilen spätzyklischen Umfeld vorteilhaft ist.

Der Vorteil von Immobilienrenditen bleibt erhalten

Der Vorteil von Immobilienrenditen bleibt erhalten

Renditen von Anleihen, globalen Aktien und Immobilienaktien (in %)

Was die Anlagestrategie betrifft, sind wir an qualitativ hochwertigen Objekten interessiert, bei denen der Zinsrückgang noch nicht vollständig in die Bewertung eingeflossen ist (z.B. Immobilien an Toplagen mit langfristigen Mietverträgen). Sogenannte Value-Add-Strategien, die eine geringe Korrelation zum Gesamtmarkt aufweisen, können ebenfalls Überrenditen erzielen. In diesem Fall wird Mehrwert beispielsweise durch die aktive Umgestaltung und Sanierung von Gebäuden geschaffen. 

Im Gegensatz dazu sind bei Immobilienaktien weltweit die niedrigeren Zinsen bei im historischen Vergleich hohen Bewertungen bereits eingepreist. Darüber hinaus ist das Aufwärtspotenzial bei den Erträgen begrenzt, da sich das Wachstum in den zugrunde liegenden Märkten verlangsamt. Während die starke Performance im Jahr 2019 auf steigende Kennzahlen und niedrigere Renditen zurückzuführen war, dürften diese Faktoren 2020 eine geringere Rolle spielen. 

Auf dividendenstarke Regionen setzen 

Regional betrachtet konzentrieren wir uns eher auf relativ hohe Dividenden als auf das Wachstum. Daher bevorzugen wir die Eurozone mit einer Renditespanne gegenüber Staatsanleihen von rund 500 Bp bei Redaktionsschluss, die damit über dem langfristigen Durchschnitt liegt. Im Falle eines geordneten Brexit sind wir darüber hinaus der Meinung, dass börsenkotierte britische Immobilienunternehmen Potenzial haben angesichts der anspruchslosen Bewertung, der konservativen Schuldenstruktur von Immobilienunternehmen und einer möglichen Erholung der zugrunde liegenden Märkte, allen voran der Londoner Büroimmobilien. Das Aufwärtspotenzial für börsenkotierte Immobiliengesellschaften in den USA scheint jedoch gering, da die niedrigeren Zinsen und die steigenden Ertragserwartungen bereits eingepreist sind.