Immobilienmonitor: ChatGPT und Metaversum in der Immobilienbranche
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ChatGPT, Metaversum und Co.: wie KI und andere Technologien den Immobilienmarkt verändern

Mit ChatGPT und dem Metaversum sind neue Themen in der Immobilienbranche präsent. Doch welchen Nutzen bringen KI-Tools und Digitalisierung? Ihr Nutzen ist heute noch beschränkt, doch in Kombination mit weiteren Technologien bietet die KI enormes Potenzial. Trotz Chancen für die Immobilienwirtschaft gibt es aber auch diverse Risiken, die es beim Einsatz von Chatbots und der Präsenz im Metaversum zu beachten gilt.

Einsatz von Chatbots in der Immobilienbranche

Durch die schnelle technologische Weiterentwicklung sind Chatbots wie ChatGPT oder Bard jüngst rasant verbessert worden, sodass sich ihnen neue Möglichkeiten und Anwendungsfelder im Immobiliensektor erschliessen. In kürzester Zeit können gut formulierte Texte erzeugt und komplexe Fragestellungen beantwortet werden. Mit Tools wie DALL-E, Midjourney oder Stable Diffusion lassen sich aus Text auch Bilder generieren.

Chatbots werden bereits im Kundenservice oder in der Produktberatung eingesetzt: Vor allem bei sich wiederholenden Anfragen können sehr gute Outputs, die kaum mehr von natürlichen Antworten unterscheidbar sind, erzielt werden. Doch wie schlagen sich solche Tools bei spezifischen Fragestellungen in der Immobilienbranche in den Bereichen

  • Immobilienvermarktung und Bewirtschaftung für die Erstellung von Immobilienanzeigen,
  • Bau und Planung von Immobilien für die Erstellung von Grundrissen,
  • Marktanalyse und Wohnungssuche bei der Suche nach der passenden Gemeinde und
  • Immobilienbewertung für die Schätzung von Immobilienpreisen?

Die Prüfung dieser Anwendungsfälle zeigt, dass die Tools teilweise schon heute einen hohen Nutzen bringen. Es werden jedoch auch unbrauchbare oder falsche Resultate geliefert. Daher müssen die Ergebnisse kritisch hinterfragt werden. Hervorzuheben ist ausserdem, wie einfach es ist, mit den Tools zu interagieren: Alle waren in weniger als zehn Minuten einsatzbereit.

Interaktion mit KI mittels natürlicher Sprache

ChatGPT und Bard sind Chatbots, mit denen Nutzerinnen und Nutzer mittels natürlicher Sprache interagieren können. Nutzerinnen und Nutzer stellen Fragen als Text oder Bild plus Aufgabenstellung. Die Eingabe wird dann durch künstliche Intelligenz (KI), die auf sogenannten Large Language Models (LLMs) basiert, verarbeitet. Die Ausgabe erfolgt dann in Textform oder als Bild. Die gestellten Fragen werden gespeichert und bei darauffolgenden Fragen berücksichtigt. Dies ermöglicht einen natürlichen Dialog.

Funktionsweise von Large Language Models (LLMs)

Architektur von Large Language Models (LLMs)

Vereinfachte Darstellung der Funktionsweise eines Large Language Model.

Quelle: OpenAI: https://openai.com/; Google: LaMDA: Language Models for Dialog Applications; Credit Suisse

KI-Revolution in der Immobilienbranche hat erst begonnen

Schwierigkeiten liegen momentan vor allem in der Gefahr falscher Antworten und in der Validierung des Outputs, da standardmässig keine Quellen ausgegeben werden. Lösungen für Letzteres sind aber bereits verfügbar.

Momentan ist nicht ersichtlich, wie mit den verwendeten Eingabedaten umgegangen wird. Eine Eingabe von vertraulichen Daten ist daher nicht empfehlenswert, werden diese doch gespeichert und zur Verbesserung des Modells genutzt. Für qualitativ hochstehende Resultate ist eine gute Datenbasis entscheidend, die leider häufig noch nicht gegeben ist. Dennoch werden Chatbots den Büroalltag in Zukunft an vielen Stellen deutlich verbessern.

Werden Sprachmodelle mit Datenbanken oder spezialisierten Algorithmen und Tools verknüpft, dürften die Möglichkeiten in Bezug auf die Qualität neue Massstäbe erreichen. Spannend bleibt zudem, wie die Regulatoren auf die schnellen Fortschritte reagieren werden, da die Technologie auch viel Missbrauchspotenzial birgt. Es stellt sich ausserdem die Frage, ob mittels KI generierter Output entsprechend gekennzeichnet werden muss, da man kaum noch unterscheiden kann, ob der Inhalt von Mensch oder Maschine verfasst wurde.

Alles in allem war der Fortschritt bei Chatbots zuletzt beeindruckend. Bereits heute haben Nutzerinnen und Nutzer enorme Möglichkeiten, Prozesse zu beschleunigen oder zu automatisieren. Und die Fortschritte dürften auch in den nächsten Jahren anhalten.

Zahl der verkauften VR- und AR-Brillen wird steigen

Stärkere Verbreitung von VR- und AR-Technologie erwartet

Prognostizierte Anzahl weltweit verkaufter Einheiten von VR- und AR-Brillen, in Millionen

Quelle: International Data Corporation

Digital Real Estate im Metaversum

Bereits heute investieren Immobilienentwickler und Unternehmen aus anderen Branchen Millionenbeträge in den Erwerb virtueller Grundstücke. Der Erwerb einer solchen Parzelle ähnelt auf den ersten Blick dem Kauf eines Grundstücks in der physischen Welt. Insbesondere bestimmt die Lage auch im Metaversum den Preis: Für attraktive Standorte muss tiefer in die Tasche gegriffen werden.

Metaversum-Nutzerinnen und -nutzer können die zum Verkauf angebotenen Parzellen auf einer katasterähnlichen Karte einsehen und per Mausklick ein Gebot an den Verkäufer abgeben. Bezahlt wird im Metaversum mit Kryptowährungen. Die erworbenen digitalen Güter werden über sogenannte NFTs (Non-Fungible Tokens) gesichert – digitale Zertifikate, welche die Eigentümerschaft von virtuellen Assets wie Grundstücken und Gebäuden auf einer Blockchain verifizieren. Diese fungiert als digitales und dezentrales Grundbuch. Nach dem Erwerb der virtuellen Grundstücke wird darauf typischerweise eine Immobilie gebaut, die kommerziell genutzt wird.

Hürden für den virtuellen Immobilienmarkt

Immobilien im Metaversum bieten dem Einzelhandel die Möglichkeit, Produkte zu bewerben oder zu verkaufen. Zudem können Unternehmen ihre Marke durch eine Präsenz im Metaversum mit zusätzlicher Visibilität stärken. Und es gibt weitere vielversprechende Anknüpfungspunkte für den Immobilienmarkt: Beispielsweise können Immobiliendienstleister im Metaversum einen virtuellen Zwilling einer physischen Wohnung erstellen, die Interessierte mit einer VR-Brille bequem von zu Hause aus besichtigen oder möblieren können.

Die Anwendungsbeispiele für die Immobilienwirtschaft scheinen vielseitig, doch sie haben eines gemeinsam: Derartige Angebote lassen sich mit bestehenden Technologien bereits umsetzen – es scheint, dass derzeit die Nachfrage für eine Erweiterung auf das Metaversum noch fehlt.

Einerseits wird der Erfolg des Metaversums davon abhängen, ob sich die Menschen künftig vermehrt im virtuellen Raum aufhalten. Andererseits ist entscheidend, wie Unternehmen die Chancen und Risiken einer Präsenz im Metaversum gegeneinander abwägen.

Die hohe Preisvolatilität beim Grundstückhandel im Metaversum und der notwendigen Kryptowährungen, die Ungewissheit hinsichtlich der Durchschlagskraft virtueller Plattformen sowie rechtliche Unsicherheiten sind klare Hürden für Unternehmen. Und schliesslich wird auch die Verfügbarkeit von Technologien, die dem Metaversum zugrunde liegen, eine Rolle spielen.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Übergang zu einer neuen Technologie mit erheblichen Kosten verbunden ist und sich daher nur langsam vollzieht. Daher kann derzeit von einer Metaversum-Revolution noch keine Rede sein. Dennoch wäre es verfrüht, das Metaversum komplett abzuschreiben.

Google-Trends: relative Häufigkeit von Suchanfragen zum Metaversum

Interesse am Metaversum hat zuletzt nachgelassen

Google Trends: Relative Häufigkeit von Suchanfragen zu «Metaverse», Schweiz und weltweit, Maximum = 100.

Quelle: Google, Credit Suisse

Der Schweizer Immobilienmarkt ist weiterhin auf Kurs

Im Gegensatz zum virtuellen Immobilienmarkt bleibt der analoge Schweizer Immobilienmarkt nach wie vor im Fokus der Inflations- und Zinsentwicklung. Jüngste Zahlen zeigen, dass das Thema Inflation noch nicht vom Tisch ist. Zweitrundeneffekte, wie die nun bevorstehenden Mietzinserhöhungen infolge des Anstiegs des Referenzzinssatzes, verhindern ein rasches Abklingen der Teuerung. Der Schweizer Immobilienmarkt schlägt sich in diesem anspruchsvollen Marktumfeld dennoch deutlich besser als viele seiner Pendants im Ausland.

Obwohl die höheren Zinsen die Nachfrage stark dämpfen, steigt das Angebot an Wohneigentum infolge der bisherigen Knappheit nur langsam. Die Angebotsziffern bleiben mit 1,8 Prozent bei Eigentumswohnungen und 1,6 Prozent bei Einfamilienhäusern auf tiefen Niveaus. Infolge des Nachfragerückgangs schwächte sich das Preiswachstum jedoch im 1. Quartal 2023 signifikant ab. Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen innert Jahresfrist noch um 3,5 Prozent, diejenigen von Einfamilienhäusern um 3,6 Prozent. Bis Ende Jahr ist noch ein knappes Plus bei der Preisentwicklung zu erwarten. Ab 2024 ist hingegen von einem Preisrückgang wegen des anhaltenden Nachfragerückgangs auszugehen.

Trendwende auf dem Schweizer Immobilienmarkt?

Thomas Rieder, Leiter Immobilienanalyse bei Credit Suisse, gibt Einblick in den Schweizer Immobilienmarkt.

Wohnungssuche wird anspruchsvoller

Bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen müssen Anlegerinnen und Anleger demgegenüber bereits im laufenden Jahr mit rückläufigen Preisen rechnen. Sich verbessernde Ertragsaussichten werden die mögliche Preiskorrektur jedoch mildern.

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt bewegt sich weiterhin mit hohem Tempo auf eine Knappheit zu. Der Begriff «Wohnungsnot» überzeichnet die gegenwärtige Situation, doch die Wohnungssuche ist deutlich anspruchsvoller geworden. Folglich ist mit einem deutlichen Rückgang der Leerstände und einem Mietpreiswachstum bei Neuvermietungen, aber auch bei bestehenden Mietverhältnissen zu rechnen.

Immobilienmonitor Q2: Jahreswachstumsraten der Angebotsmieten

Mietpreisentwicklung als Spiegelbild der Angebotssituation

Jahreswachstumsraten Angebotsmieten, nach Monitoring-Region (Wüest Partner).

Quelle: Wüest Partner, Credit Suisse
Letzter Datenpunkt: 4/2022

Was bedeutet die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt für Sie persönlich? Wir helfen Ihnen gerne weiter.

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