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Allgemeine Information

Investitionsprozess der Credit Suisse Real Estate Investment Management

Der Immobilienbereich der Credit Suisse (Credit Suisse Real Estate Investment Management) verfügt über einen transparenten, strikt kundenorientierten Investmentprozess, der die Abbildung eines breiten Spektrums möglicher direkt investierender Immobilienportfolios und damit verschiedener Rendite-/Risiko-Kombinationen ermöglicht.


Der Investitionsprozess ist eine Mischung aus einem Top-down- und einem Bottom-up-Ansatz. Beim Immobiliengeschäft besteht die Besonderheit, dass das in dem Top-down-Ansatz definierte Zielportfolio niemals umgesetzt werden kann, da der Immobilienmarkt nicht so transparent wie der Aktienmarkt ist und Immobilieninvestitionen nicht teilbar sind.

Investitionsprozess des CS EUROREAL

Portfoliostrukturierung

Grundlage des Investmentprozesses ist die Definition der Anlagestrategie anhand von Kundenbedürfnissen und Research-Daten insbesondere im Hinblick auf die angestrebte Zielrendite, die Risikobereitschaft sowie den Anlagehorizont und die Auswahl des Investmentvehikels. Die individuelle Definition des Anlageprofils dient als Basis für die Festlegung des Anlageuniversums. Hierbei erfolgt neben der makroökonomischen Länder- und Standortauswahl die Bestimmung, in welche Regionen, Nutzungsarten und Lagen investiert wird.

Mittels Simulation effizienter Portfolios wird unter Berücksichtigung der Höhe der Finanzierung (Leveragequote) sowie ggf. möglicher Währungspositionen ein Musterportfolio entwickelt. Das theoretisch berechnete Musterportfolio wird auf die aktuellen Marktgegebenheiten und spezifischen Immobilienangebote im Gegenstromverfahren abgestimmt und somit in ein praktikables Zielportfolio als Synthese überführt.

Investitionsentscheidung

Anschließend erfolgt die eigentliche Investitionsentscheidung, wobei die eingehenden Angebote zuerst gesichtet werden. Erfüllt ein Objekt die Investitionskriterien eines der Produkte, findet eine erste Wirtschaftlichkeitsberechnung statt. Fällt diese detaillierte kaufmännische Analyse positiv aus, sichert die Akquisition das Objekt für den Fonds mit einer Absichtserklärung (letter of intent) und startet den so genannten Due-Diligence-Prozess. Hierbei wird das Objekt technisch, wirtschaftlich, rechtlich und steuerlich geprüft. Die Ergebnisse aus der Due-Diligence-Prüfung fließen in die abschließende kaufmännische und technische Beurteilung ein, bevor sie zusammen mit dem Finanzierungskonzept der Geschäftsführung zur Entscheidung vorgelegt werden. Stimmen Global-Acquisition-Team, Geschäftsführung, Real Estate Committee und Aufsichtsrat einem Erwerb zu, erfolgt vor dem Objekterwerb die vom Gesetzgeber verlangte Begutachtung der Immobilien durch den neutralen Sachverständigenausschuss. Dieser bewertet das Objekt losgelöst von den Ergebnissen des Einkaufs. Nur wenn der zuvor verhandelte Kaufpreis in Höhe des durch das Gutachten festgestellten Wertes liegt, darf das Objekt erworben werden.

Übernahme in das Fondsportfolio

Mit dem Erwerb geht das Objekt dann in das laufende Bestands- und Portfoliomanagement über, wo auf der einen Seite die kontinuierliche markt- und wettbewerbsgerechte Weiterentwicklung der einzelnen Immobilien erfolgt und auf der anderen Seite auf Basis eines intern weiterentwickelten IT-Systems die fortlaufende Analyse und Adjustierung des gesamten Portfolios vorgenommen wird.

Das Produkt- und Risikomanagement ziehen sich als übergreifende Prozesse über alle Stufen des Investmentprozesses.

Das Risikomanagement als integraler Unternehmensbestandteil ist allumfassend in den Investitionsprozess eingebunden. Die Abteilung Risk Management ist dabei in erster Linie für die Ableitung der Risikostrategie, welche sich aus der Geschäftsstrategie ergibt, verantwortlich. Darüber hinaus leitet die Abteilung in Abstimmung mit der Geschäftsführung aus der Geschäftsstrategie auch die relevante Anlagestrategie der Portfolien ab, welche einmal jährlich einer Überprüfung unterzogen werden. Aus dieser Anlagestrategie wiederum leiten sich das Anlageuniversum und damit auch die einzelfallbezogenen Investitionsentscheidungen ab, die auf Basis des dezentralen Risikomanagement-Ansatzes (Risk-Owner-Principle) durch die verschiedenen Business-Einheiten begleitet werden. Damit ist eine dem Investitionsprozess angemessene und ganzheitliche Prozessbegleitung gewährleistet, da Business-Einheiten wie beispielsweise die Abteilung Controlling/Treasury sowie Acquisition & Sales die operative Risikomanagement-Begleitung und die Abteilung Risk Management die nachgelagerte und strategische Seite des Risikomanagement-Ansatzes abbilden. Damit wird eine vollständige Abdeckung des Investmentprozesses aus Risikomanagement-Gesichtspunkten gewährleistet.

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