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Immobilienmarkt

Die Entwicklung der globalen Konjunktur ist für die kommerziellen Immobilienmärkte mehrheitlich positiv. In der Eurozone mehren sich die Zeichen einer graduellen Erholung und die USA dürften nach einem schwierigen ersten Quartal rasch wieder auf ihren moderaten Wachstumspfad zurückfinden. Demgegenüber bleibt der konjunkturelle Ausblick für die Schwellenländer verhalten. China durchläuft derzeit eine Schwächephase, wobei wir davon ausgehen, dass die geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen die Wirtschaft zu stabilisieren vermögen. Für Europa fällt weiter der Unterschied zwischen den Volkswirtschaften auf, sodass die expansive Notenbankpolitik zumindest in den dynamischen Volkswirtschaften der Eurozone zunehmend kontrovers diskutiert wird. In Großbritannien und den USA sind wieder steigende Inflationsraten und ein starkes Wirtschaftswachstum zu beobachten, sodass die Kommunikation der Notenbanken auf mittelfristig steigende Zinsen hindeutet. Einerseits scheint also die Phase extrem niedriger Kapitalmarktrenditen vorüber zu sein, andererseits bleiben die Zinsen voraussichtlich aber noch lange niedrig, sodass ertragsstarke Immobilien eine attraktivere Anlageklasse bleiben.

Das Investoreninteresse für kommerzielle Immobilien war in den letzten Jahren ungebrochen. Dies hat die Kapitalwerte vielerorts in die Höhe getrieben. In 23 der 59 bedeutendsten Märkte weltweit überstiegen die Kapitalwerte für Top-Büroflächen Ende 2014 ihre Höchststände aus der Periode von 2005 bis 2008 um mehr als 5 %.

Die Immobilienmarktdaten für das erste Halbjahr 2015 zeugen von einer weiterhin überdurchschnittlich hohen Nachfrage nach Immobilien in Europa. So setzte sich beispielsweise im ersten Quartal 2015 die bestehende Serie von steigenden Transaktionsumsätzen zum zehnten Mal in Folge fort. Mit rund 64 Mrd. EUR fiel der Transaktionsumsatz am Investmentmarkt gegenüber dem Vorjahresquartal um rund 50 % höher aus. In Italien oder auch in Portugal waren die Zuwachsraten nochmals wesentlich höher, weil opportunistische Investoren für eine Marktbelebung sorgten.

Das große Investoreninteresse für kommerzielle Immobilien hat einen Abwärtstrend bei den Anfangsrenditen für Spitzen-Büroflächen bewirkt, während die Mietentwicklung bisher weniger Anlass zu Enthusiasmus bietet. Im Jahr 2014 waren mit der Ausnahme von Dublin niedrige einstellige Wachstumsraten, Stagnation oder leichte Rückgänge zu beobachten. Der weitere Ausblick ist unterschiedlich. Als Faustregel gilt, dass das durchschnittliche erwartete Wachstum bis Ende 2017 in jenen Städten am stärksten ist, deren Mieten in den vergangenen Jahren stark korrigiert haben und klar unter ihren historischen Höchstwerten liegen. Dies ist insbesondere in Dublin, Barcelona und Madrid der Fall. Für deutsche und britische Städte wird ein niedrigeres, aber weiterhin positives Wachstum erwartet. Das Preisniveau in gesuchten Märkten ist stark gestiegen und die Nachfrage richtet sich nun verstärkt auf risikobehaftete Immobiliensegmente. Im aktuell herrschenden Umfeld niedriger Zinsen und hoher Immobilienpreise ist darüber hinaus mit einer erheblichen Ausweitung von Um- und Neubauvorhaben zu rechnen.

Der Trend steigender Kapitalwerte für Top-Büroflächen dürfte sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Die Kapitalwerte werden voraussichtlich bis Ende 2017 in den meisten Märkten die erreichten Höchststände aus Vorkrisenzeiten übertreffen und spiegelbildlich werden die Anfangsrenditen auf neue historische Tiefstwerte sinken.

Trotz der Trendwende am Zinsmarkt verzeichnete auch der Immobilientransaktionsmarkt in den USA im ersten Quartal 2015 mit rd. 114,4 Mrd. USD einen Zuwachs von rd. 49 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die erreichten Umsatzzahlen basieren auf der Tendenz zu immer größeren Transaktionen am Immobilieninvestmentmarkt. Bei den realisierten Anfangsrenditen war eine weitere Kompression festzustellen. Die Fundamentaldaten für den Büroflächenmarkt entwickeln sich analog zur Volkswirtschaft moderat positiv. Lediglich stark von Energie- und Ölpreisen abhängige Wirtschaftsregionen, wie z. B. Houston, erlebten eine Schwächung im Nachfrage- und Mietniveau.

Der Transaktionsmarkt im asiatisch-pazifischen Raum wurde im ersten Quartal 2015 durch geringere Transaktionsvolumen gekennzeichnet. Insbesondere in China, Südkorea und Taiwan kamen erheblich weniger Transaktionen zustande, während in Singapur, Malaysia und Neuseeland die Märkte weiter expandierten. Die Büromärkte in Asien sind in ihrem Immobilienzyklus vielerorts bereits relativ weit fortgeschritten, sodass 2015 und 2016 für die wichtigsten Städte mit einem moderaten durchschnittlichen Mietwachstum von 1,5 % und 3,0 % gerechnet wird. In China und auch in den Metropolen Australiens herrschte am Immobilienmarkt weiter eine Flaute bei der Flächennachfrage, und die Leerstände in Wirtschaftszentren wie Peking oder Schanghai nahmen im Jahresverlauf leicht zu.

Datenquellen: Credit Suisse Economic Research, Datastream, PMA, RCA

Stand: 30. Juni 2015

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