Unkompliziert investiert – Gut diversifiziert
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Unkompliziert investiert – Gut diversifiziert

Immobilien sind ein attraktiver Bestandteil einer breit abgestützten Anlagestrategie. Sie überzeugen mit stabilen Rendite-Risiko-Eigenschaften und geringer Korrelation zu anderen Anlageklassen. Multi-Manager-Produkte mit nichtkotierten, auf dem Nettoinventarwert (NAV) basierten Anlagevehikeln bieten mit einer einzigen Investition Zugang zu einem globalen Immobilienportfolio.

Seit einigen Jahren sehen sich institutionelle Investoren an den Anlagemärkten mit einer neuen Konstellation konfrontiert: Die Renditen auf Anleihen befinden sich in den Industrienationen auf historischen Tiefständen – und werden dort vermutlich noch einige Zeit bleiben, wenn man den Auguren Glauben schenken darf. Ein Ausweichen auf Aktien erscheint in vielen Fällen wenig sinnvoll. Auf der Suche nach Alternativen bieten sich indirekte und breit diversifizierte Immobilienanlagen an. Sie zeichnen sich durch eine relativ tiefe Volatilität, tiefe Korrelationen zu anderen Anlageklassen und attraktive risikoadjustierte Renditen aus. Die Wahl erstreckte sich bisher auf direkte Immobilienanlagen und einige börsenkotierte Kollektivanlagen oder REITs. Mit Direktanlagen ist eine angemessene Diversifikation kaum möglich, geschweige denn eine Ausweitung auf internationale Märkte. Das Problem der mangelnden Diversifikation könnte mit börsenkotierten Anlagen zwar gelöst werden, jedoch zum Preis einer relativ hohen Volatilität, insbesondere bei internationalen Immobiliengesellschaften und REITs. Solche Gefässe werden zudem typischerweise auch zu einer Prämie oder einem Discount zum NAV gehandelt.

Rasante Entwicklung im Markt

In den letzten Jahren hat sich einiges getan. Credit Suisse Asset Management hat in einer Vor-reiterrolle über die letzten 14 Jahre erfolgreich den Bereich Indirect Real Estate aufgebaut, der auf indirekte nationale und internationale Immobilieninvestitionen spezialisiert ist. Dies erwies sich als Angebot am Puls der Zeit. Infolge der Nachfrage nach zuverlässigen und stabilen Alternativen zu traditionellen Anlagen und auch aufgrund des wachsenden Angebots, haben institutionelle Investoren in der Schweiz, insbesondere Pensionskassen, über die jüngere Vergangenheit die Allokation zum Segment «Immobilien Ausland» stetig erhöht. Der Anteil ausländischer Immobilieninvestments bei institutionellen Anlegern in der Schweiz ist allerdings im internationalen Vergleich nach wie vor sehr tief (bei Pensionskassen sind es weniger als 10 % der gesamten Immobilienallokation von rund 24 % gemäss dem Credit Suisse Schweizer Pensionskassen Index per Q2/2019). Dies erstaunt umso mehr, da der Anteil der Schweizer Immobilienanlagen mit über 20 % des Gesamtvermögens von Schweizer Pensionskassen sehr hoch ist. Eine gewisse Affinität zu Immobilienanlagen herrscht also klar vor.

Das Bild zeigt den Anteil Immobilien am Anlagevermögen der Schweizer Pensionskassen

Anteil Immobilien am Anlagevermögen der Schweizer Pensionskassen

Quelle: Credit Suisse Pensionskassenmonitor

Immobilien Ausland indirekt 1,01 % 0,92 % 0,92 % 1,29 % 1,22 % 1,30 % 1,77 % 2,19 %
Immobilien Ausland direkt 0,33 % 0,15 % 0,16 % 0,17 % 0,16 % 0,19 % 0,11 % 0,07 %
Immobilien Schweiz indirekt 11,85 % 11,87 % 12,00 % 12,19 % 12,28 % 12,94 % 12,89 % 12,73 %
Immobilien Schweiz direkt 9,63 % 9,09 % 9,33 % 9,19 % 9,17 % 9,31 % 8,74 % 8,59 %
Total 22,82 % 22,03 % 22,41 % 22,84 % 22,83 % 23,74 % 23,51 % 23,58 %

Mit der Ausweitung auf das Ausland vervielfacht sich das Anlageuniversum, wodurch sowohl das Renditepotenzial wie auch die Diversifikationsmöglichkeiten steigen. Immobilienanlagen unterliegen langfristigen Trends, die von breiten wirtschaftlichen, demografischen und technologischen Entwicklungen angetrieben sind. So profitieren Logistikimmobilien derzeit sehr stark von der anhal­tenden Verschiebung des Einzelhandelsumsatzes zum Online-Handel. Online-Retailer, wie Amazon oder Zalando, benötigen rund dreimal mehr Logistikfläche als traditionelle Einzelhändler, und ebendiese Einzelhandelsformate stehen wiederum unter Druck. Weltweit im Aufwind befindet sich auch der Mietwohnungssektor in urbanen Regionen, da durch den Urbanisierungstrend immer mehr Menschen in städtischen Gebieten nach bezahlbarem Wohnraum suchen. Verschiedene Nischensektoren, wie etwa studentisches Wohnen oder Medical Offices (Büroflächen für Arztpraxen oder ambulante Kliniken), profitieren von steigenden Studentenzahlen und vom demografischen Wandel.

Diese Trends manifestieren sich regional unterschiedlich. So sind beispielsweise Investitionen in Mehrfamilienhäuser und deren Vermietung in vielen Märkten relativ stark reguliert. Das Angebot von Neubauten ist in den verschiedenen Subkategorien – etwa innerstädtische Hochhaus-Wohnbauten gegenüber niedrig gebauten Mehrfamilienhäusern in Agglomerationslagen – unterschiedlich, und nicht alle Mietzinsniveaus sind von Mietern gleich stark nachgefragt. Auch bei Logistikimmobilien kommt es auf das Detail an: Ein moderner Ausbaustandard, die Grösse und natürlich die Lage sind mitunter Schlüsselfaktoren. Manager, die lokal gut verankert sind, haben die besseren Möglichkeiten, solchen Trends und Nuancen Rechnung zu tragen. Aus einem globalen Investitionsuniversum können so die jeweils besten lokalen Partner bzw. Fonds ausgewählt werden.

Wer seinen Horizont international ausweitet, ist also im Vorteil. Sich den Zugang über die erwähnten Multi-Manager-Produkte zu verschaffen, bringt weitere entscheidende Vorzüge mit sich. Mit einer solchen Lösung erhält der Anleger mit einem einzigen Investment ein breites, diversifiziertes Engage­ment. Die Portfolios werden von erfahrenen Experten zusammengestellt, die ihr Know-how zu den lokalen Märkten ausspielen können. Weiter entgeht man dem in jeder Hinsicht aufwendigen Immo­bilienmanagement. Ist die Lösung zudem nicht kotiert, entfallen börsenübliche Preisschwankungen und Agio oder Disagio im Handel. Es trifft allerdings zu, dass die Liquidität im Vergleich zu börsen­gehandelten Titeln etwas eingeschränkt sein kann (die meisten offenen nichtkotierten Fonds bieten quartalsweise Liquidität). Andererseits weisen Multi-Manager-Real-Estate-Fonds eine sehr viel tiefere Volatilität und tiefere Korrelationen zu anderen Anlageklassen auf als börsenkotierte Immobilien­anlagen.

Die passende Lösung

Gewisse Multi-Manager-Produkte können sich einer breiten Palette möglicher Investitionsstrukturen bedienen. Zum einen können sie Fonds zeichnen (Primaries) und Fondsanteile von anderen Inves-toren erwerben (Secondaries), zum anderen können aber auch Investitionen in sogenannte Club-Deals einen Mehrwert darstellen. Hierbei investiert jeweils nur eine sehr geringe Anzahl Anleger in ein überschaubares Immobilienportfolio. Solche Opportunitäten werden in der Regel nicht weit vermark-tet, ein entsprechend gutes Netzwerk ist daher essenziell. Des Weiteren können Multi-Manager-Produkte auch den Erwerb eines Immobilienportfolios über einen lokalen Partner (Fonds) erst ermög-lichen, also ein neues Investitionsvehikel entstehen lassen. Eine weitere Option sind Co-Investments, das heisst Investitionen in einzelne Immobilien eines Fonds. Co-Investments sind von der Gebühren-struktur her interessant und bieten den weiteren Vorteil, innert kurzer Frist Kapital anzulegen, was in Zeiten von Negativzinsen attraktiv sein kann.

Doppelrolle

Nichtkotierte ausländische Immobilienfonds können in Portfolios institutioneller Investoren eine interessante Doppelrolle spielen. Erstens begünstigen sie die Diversifikation dank tiefer Korrelationen zu Aktien- und Obligationenanlagen, aber auch zu Schweizer Immobilien und stabilisieren somit das Portfolio. Zweitens sorgen eine seit der globalen Finanzkrise verhaltene Neubauaktivität und intakte Wachstumsaussichten auf vielen Immobilienmärkten weltweit für attraktive Renditechancen. Wichtig ist die Selektion der Fonds und der Fondsmanager, die über lokales Know-how und Erfahrung in den relevanten Märkten verfügen sollten. Immobilienmärkte sind oft von lokalen Gegebenheiten geprägt, die sich Aussenstehenden nicht leicht erschliessen. Daher empfiehlt es sich, auf Multi-Manager-Lösungen zu setzen, mit denen die lokale Expertise miteingekauft wird.

Gründe, in nicht börsennotierte Immobilienfonds zu investieren

Gründe, in nicht börsennotierte Immobilienfonds zu investieren

Die wichtigsten Gründe für eine Investition in nichtkotierte Immobilien sind Zugang zu fachkundigem Management, Diversifikationsvorteile bei bereits bestehenden Multi-Asset-Portfolios sowie die internationale Diversifikation bei existierenden Heimatportfolios.

Bei Dachfonds stehen Zugang zu fachkundigem Management und Zugang zu spezifischen Sektoren gemeinsam an erster Stelle, gefolgt von Diversifikationsvorteilen (sowohl für Multi-Asset- als auch für internationale Portfolios) und stabilen Einkommensrenditen an zweiter Stelle.

Quelle: INREV, basierend auf einem Sample von 77 Antwortenden

Abhängig von der individuellen Situation des Investors in Bezug auf Investitionsvolumen, Liquiditätsbedürfnissen oder Kosten der Anlagelösung können Multi-Manager-Fonds eine interessante Option darstellen.

Potentielle Risiken:

  • Leistungsrisiken: Unvorhergesehene Entwicklungen an den Zins- und Währungsmärkten könnten die Fondsrendite negativ beeinflussen.
  • Allgemeines Anlagerisiko: Es gibt keine Kapitalschutz-Garantie.
  • Konjunkturrisiko: Unvorhergesehene konjunkturelle Entwicklungen können Marktpreise und Bewertungen beeinflussen.