Interview with Christoph Schumacher
News und Insights

Im Gespräch «Dem internationalen Asset Management mehr Beachtung schenken»

Seit Juni 2017 leitet Christoph Schumacher den Bereich Global Real Estate der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG. Das weltweite Knowhow des renommierten Immobilienexperten bildet eine optimale Grundlage für die internationale Strategie sowie den nachhaltigen Ausbau der Immobilienanlagen in der Schweiz.

Herr Schumacher, vor knapp einem Jahr sind Sie zum Leiter Global Real Estate ernannt worden. Wie sieht Ihr Fazit nach den ersten zehn Monaten aus?

Die Zeit war intensiv und geprägt von anhaltend tiefen Zinsen, niedriger Inflation und einem soliden Wirtschaftswachstum. Für Immobilienanlagen ideale Voraussetzungen und daher zweifelsfrei auch wichtige Faktoren für die Immobilienerfolge von Global Real Estate in den zurückliegenden Monaten. Zurücklehnen können wir uns deshalb aber nicht. Vielmehr sind wir uns bewusst, dass dieses für den Immobilienmarkt so günstige makroökonomische Umfeld nicht ewig andauern wird. Daher bin ich dankbar, ein so hervorragendes Team an meiner Seite zu wissen, das stets danach strebt, unser Produktangebot im Interesse aller unserer institutionellen wie privaten Investoren voranzutreiben.

Auf welchen Bereichen liegt dabei aktuell Ihr Fokus?

Ein Augenmerk liegt auf den internationalen Immobilienanlagen in Europa, Nordamerika und dem asiatisch-pazifischen Raum. Wir schauen dabei verstärkt nach Value Added-Gelegenheiten, wo wir für unsere Anleger durch Arbeit an den Objekten erheblich Mehrwert schaffen können. In der Schweiz wollen wir kontinuierlich und nachhaltig wachsen. Wichtige Faktoren sind dabei unter anderem die Verjüngung unserer Portfolios sowie eine aktive Bestandspflege. Die Mieter von heute legen grossen Wert auf die Einhaltung bestmöglicher Nachhaltigkeitsnormen. Dieser Nachfrage möchten wir nicht nur im Sinne der Kunden nachkommen, sondern auch aus eigener Überzeugung. Daher haben wir unsere Aktivitäten im Bereich Nachhaltigkeit nochmals verstärkt.

Wir sind immer auf der Suche nach rentablen Ergänzungen zum bestehenden Portfolio. In der Schweiz aber auch vermehrt im Ausland.

Können Sie uns Beispiele nennen?

Ja, sehr gerne. Die neu im Portfolio des Credit Suisse Real Estate Fund International (CS REF International) befindliche Liegenschaft The Exchange in Vancouvers (CAN) Innenstadt belegt eindrucksvoll, wie energieeffizient und nachhaltig heute gebaut werden kann. Bereits bei der Planung der Immobilie haben wir extrem viel Wert auf diese Aspekte gelegt. Daher erfüllt es uns mit Stolz, dass die Liegenschaft das derzeit höchste Bürogebäude ist, das je mit einem Platinum Zertifikat für Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) ausgezeichnet wurde. Dazu beigetragen hat unter anderem ein eigener Regenwasser-Speicher sowie Solar-Panel, die das Warmwassersystem mit versorgen. Ein weiteres gutes Beispiel für unsere Bemühungen im Bereich Nachhaltigkeit ist der im Jahr 2015 lancierte Credit Suisse (Lux) European Climate Value Property Fund. Er gilt als der erste klimaneutrale Immobilienfond überhaupt und investiert in ausgewählte europäische Gewerbeimmobilien mit dem Ziel, deren Energieeffizienz zu steigern. Das Portfolio konnte inzwischen auf vier Liegenschaften ausgebaut werden. Dazu gehören neu zwei qualitativ hochwertige Bürogebäude in Stuttgart und Düsseldorf (DE). Aufgrund seiner Bestrebungen im Bereich der Energieeffizienzsteigerung, wurde der Credit Suisse (Lux) European Climate Value Property Fund im November 2017 mit dem erstmals vergebenen Scope Alternative Investment Award im Bereich Sustainability ausgezeichnet.

Die genannten Beispiele Vancouver, Stuttgart und Düsseldorf befinden sich alle im Ausland. Ein Indiz dafür, dass Sie sich verstärkt dem internationalen Markt widmen?

Die Auswahl der Beispiele war eher zufällig gewählt. Denn selbstverständlich gibt es auch in der Schweiz zahlreiche Vorzeigeprojekte. Dennoch ist die Beobachtung schenken als dies in der Vergangenheit der Fall war. Das bedeutet aber nicht, dass wir dem Schweizer Markt nun weniger Aufmerksamkeit widmen. Vielmehr sind wir stetig auf der Suche nach rentablen und sinnvollen Ergänzungen zum bestehenden Portfolio – in der Schweiz, aber eben auch vermehrt in anderen Ländern. Denn Investments in ausländische Immobilien bieten eine vielversprechende Möglichkeit zur Diversifikation. Derzeit sind gerade einmal 1,6 % aller Schweizer Pensionskassen in ausländische Immobilien investiert. Wir sehen hier ein enormes Wachstumspotenzial auf bis zu 5 %. Um dieses Potenzial ausschöpfen zu können, müssen wir unsere Immobilienkompetenz auf internationaler Ebene weiter ausbauen.

Von welchen Regionen versprechen Sie sich global betrachtet besonders gute Erfolgsaussichten?

Neben etablierten Märkten wie Japan und Australien sehen wir in Schwellenländern allgemein sowie in ganz Asien besonders grosses Potenzial. Grundlage für diese Annahme bilden die hier stetig abnehmenden Leerstände bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen.

Wir sehen in Schwellenländern allgemein sowie in ganz Asien besonders grosses Potenzial.

Zurück zur Schweiz. Welche Chancen sehen Sie im hiesigen Immobilienmarkt?

Ganz generell gesehen, profitiert der Schweizer Immobilienmarkt vom derzeitigen wirtschaftlichen Aufschwung. Doch während die Preise für Wohneigentum wieder anziehen, bleibt die Situation auf dem Mietwohnungs-, Büroflächen- und Verkaufsflächenmarkt vorerst noch herausfordernd. Dank des konjunkturellen Aufschwungs verdichten sich allerdings auch beim Büroflächenmarkt die Zeichen der Stabilisierung. Das bestärkt uns darin, den nachhaltigen Ausbau unserer Portfolios auch in der Schweiz fortzusetzen. Dabei fokussieren wir auf Liegenschaften, die langfristige Rendite versprechen.

Eingangs unseres Gesprächs haben Sie die Verjüngung der Portfolios erwähnt. Wie möchten Sie diese auf dem Schweizer Markt vorantreiben?

Grundsätzlich gibt es hierfür mehrere Möglichkeiten. Dabei handelt es sich zum einen um den Erwerb von Neubauten und zum anderen um den Verkauf von nicht mehr zeitgemässen Liegenschaften oder Investitionen in solche.

Die Gesellschaft wird immer mobiler und gleichzeitig zunehmend älter. Welchen Einfluss haben diese beiden Faktoren auf die Immobilienbranche?

Durch den fortschreitenden Alterungsprozess unserer Gesellschaft dürften Gesundheitsimmobilien in den kommenden Jahren stärker in den Fokus von Investoren rücken. Zudem werden bei Immobilienanlagen die veränderten Anforderungen an traditionelle Wohn- und Büroimmobilien immer stärker zu berücksichtigen sein. Ein deutlich erkennbarer Trend ist in diesem Zusammenhang die zunehmende Nachfrage nach zentral gelegenen kleineren Flächen bis hin zu Mikroapartments.

Hat auch die fortschreitende Digitalisierung einen Einfluss auf Immobilienanlagen?

Ja, absolut. Der explosionsartig wachsende Online-Handel sorgt für steigende Nachfrage im Bereich moderner Logistikzentren. Das belegen auch die signifikant gestiegenen Mietzinseinnahmen des Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus (CS REF LogisticsPlus). Da wir davon ausgehen, dass sich das Wachstum in diesem Segment ungebremst fortsetzen wird, ist es unser Ziel, das bereits gut diversifizierte und risikobeständige Portfolio des Fonds weiter auszubauen.

Haben Sie auch hierfür ein aktuelles Beispiel?

Ja, diesmal aus der Schweiz. Wir haben im April 2018 das sich nun im Bau befindende neue Parking des Kunstmuseums Basel erworben. Wir sind von solchen Objekten überzeugt, denn die innerstädtischen Parkhäuser sind immer stärker frequentiert und bieten daher gute Renditemöglichkeiten. Die zentrale Lage und gute Erreichbarkeit garantieren eine gute Auslastung. Das Objekt ist daher eine ideale Ergänzung zu unserem Portfolio von Logistikimmobilien.

Der explosionsartig wachsende Online-Handel sorgt für steigende Nachfrage im Bereich moderner Logistikzentren.

Die Immobilienwelt ändert sich laufend. Wie können Sie da immer am Puls des Marktes bleiben?

Es muss das Ziel sein, den Wandel möglichst vorausschauend zu berücksichtigen. Dazu zählen die Marktgegebenheiten, geografische Kriterien aber auch der gesellschaftliche Wandel, wie vorher mit den Themen Digitalisierung und Demografie bereits angesprochen.

Wandel bringt Chancen und Risiken zugleich. Wie unterscheidet man hier erfolgreich?

Dazu braucht es viel Spezialisten-Knowhow, ein spezielles Gespür für Veränderungen und jahrelange Erfahrung, wie wir dies im Global Real Estate haben. Wir kennen unser Handwerk, führen immer fundierte Analysen durch und sind äusserst wählerisch bei unseren Investmententscheidungen.

Christoph Schumacher
Leiter Global Real Estate

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