英国房地产市场面临更困难局面
市场前瞻

英国房地产市场面临更困难局面

英国通过公投决定退出欧洲联盟(欧盟),可能对英国经济以至房地产市场带来深远影响。尤其是,伦敦辨公楼市场的需求可能会下降,而预期住宅物业价格在中短期内也将受压。

经济前景乌云密布

虽然公投前的民调结果显示“留欧”阵营略占优势,但英国选民选择退出欧盟,令市场感到诧异。政治和经济的长期不确定性,很可能对投资和就业增长产生負面影响。实质的不确定性也可能会给私人消费带来不利后果。瑞信国际财富管理团队已相应将2016年英国GDP增长预测从1.9%下调至1.5%,并将2017年的增长预测从2.0%下调至0.2%。鉴于经济前景转弱,他们认为英伦银行可能会在未来几个月将基准利率下调至零。

新办公楼需求下滑

乌云密布的经济前景可能会对英国房地产市场产生不利影响。商用物业方面,伦敦办公楼市场尤其受到沉重的压力。以办公楼为营运据点的传统私人企业占了就业市场40%左右的职位。此外,伦敦是很多跨国企业和金融公司的营商据地,不明朗的经济情况可能令很多企业对投资或招聘员工感到犹疑,因而可能压抑办公楼需求。

英国办公楼租金预期

英国办公楼租金预期

看好租金前景的业主比例减去不看好租金前景的业主(最后数据点:2016年3月31日)

资料来源:皇家特许测量师学会、瑞信 

不确定性持续存在

2016年第一季度,不确定性是影响租务和投资市场的一个因素。业主对办公和零售物业未来租赁潜力的预期急剧恶化。投资者也更趋审慎:今年第一季度商用物业的交易量比去年同期下降了约43%。多项交易已被取消或搁置。144亿欧元的交易量是自2014年中以来的最低水平,未来几个季度可能会延续这种负面趋势。

办公楼市场降温初步迹象

除此之外,伦敦办公楼市场更是处于房地产周期的晚期。在伦敦西区,2016年第一季度的优质物业空置率攀升了近200个基点至6.4%。同时,过去12个月的租金年增长率从10%以上收窄至0.4%。令情况更复杂的是更多物业正在开发之中。在伦敦中心地区的新办公楼动工数目现处于20年高位。在距离伦敦市较远地区和多个二线城市(如伯明翰和爱丁堡),降温迹象尚不明显。初始收益率反映,房地产价格尚未对基本面数据的改变做出反应。过去12个月,在伦敦和英国其他主要办公楼市场,优质办公楼的初始收益率进一步下跌或者至少保持稳定。

英国办公楼物业空置率

英国办公楼物业空置率

优质办公楼空置率

资料来源:PMA、瑞信

租金及资本值可能大幅调整

经济不确定性与成熟的商业周期双管齐下,可能对租金及资本值的增长造成负面影响。到2018年底,预期伦敦中心地区的租金可能下调5%至15%,而资本值的跌幅估计最高可达30%。到2018年底,初始收益率可能上升最高100个基点(资料来源:PMA)。零售物业租金和资本值的跌幅预期较低。在供应方面,租金前景转差应会压抑投资者对投机性发展项目的投资意愿,导致对新物业推出市场的预期逐渐下调,因而为房地产市道带来支持。

英国各地区的房价

英国各地区的房价

按地区划分的房价,指数:2005年第1季度 = 100

资料来源:全英房屋抵押贷款协会、瑞信

住宅物业价格急速上涨

在现阶段,住宅物业市场将会受到的影响难以评估。自2013年初以来,在实际工资正增长、宽松货币政策压低融资成本、供应有限等因素的推动下,住宅市场一直保持强劲升势。在全国层面,名义房价较2008年底上升35%。伦敦房价平均上升80%。最近,英国首都的房价增速放缓,但于2016年第2季仍按年上涨10%。另一方面,近期伦敦优质住宅的上升动力大幅减弱。在最近两年内,房价只上涨2.4%,原因之一在于当局推出一系列监管措施,例如于2014年12月改革印花税与地税,提高了高价物业的交易成本。政府又对第二套房及购入作出租用途的物业征收等于3%购买价的额外印花税。

英国抵押贷款市场趋势

英国抵押贷款市场趋势

获批准抵押贷款数目(千);按揭利率(右轴)

资料来源:英伦银行、瑞信

就业市场不稳与低利率

英国退出欧盟的决定,通过多个途径影响住宅市场。不明朗的经济环境,增加了就业与收入的不确定性,压抑自用住宅物业的需求。另一方面,英伦银行进一步降息的可能性,反映融资成本仍将保持在当前的低水平。总的来看,英国住宅市场的状况大概会更不明朗,更加波动,房价在短到中期内可能承受压力。