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Alloggi in abbondanza

Le abitazioni vuote hanno raggiunto l'1,47 per cento, il livello in assoluto più alto da 18 anni a questa parte. Questa forte progressione è da imputare principalmente al mercato delle locazioni residenziali. Viceversa, la quota di abitazioni di proprietà vacanti rimane modesta.

Il 1° giugno 2017 l'indice delle disponibilità abitative ha raggiunto la ragguardevole soglia dell'1,47 per cento, dato che corrisponde a 64 893 alloggi vacanti. Un valore così alto non si registrava dal 1999 (1,59 per cento). L'indice è progredito per l'ottava volta consecutiva e la dinamica ha persino accelerato rispetto agli anni precedenti, tant'è vero che solo lo scorso anno le abitazioni vuote sono aumentate di 8375 unità. Nell'arco di quattro anni il tasso di unità vacanti è quindi lievitato del 61 per cento.

Dati sulle abitazioni sfitte per segmento

In % rispetto alle relative consistenze

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse

Interessati soprattutto gli appartamenti in affitto

Come già osservato negli anni precedenti, il vistoso incremento concerne in primis gli appartamenti in affitto, dove nell'arco di un anno le mancate locazioni sono balzate dall'1,99 al 2,31 per cento, vale a dire un incremento di 7823 unità. Oggi 55 397 appartamenti in locazione sono vuoti, fondamentalmente a causa del divario sempre più ampio tra offerta e domanda. Tra il 2013 e il 2016 l'immigrazione netta è diminuita da oltre 80 000 persone a quasi 60 000. Al tempo stesso, la costruzione di nuovi alloggi in locazione è aumentata anno dopo anno. Nonostante la domanda più debole prosegue l'espansione dell'offerta, fenomeno che trova spiegazione nella scarsità d'investimenti imputabile all'attuale contesto di tassi negativi. In questo scenario gli investitori sono disposti ad esporsi a maggiori rischi, poiché i rendimenti diretti degli investimenti immobiliari sono decisamente superiori a quelli di altri investimenti, ad esempio i titoli di Stato.

Nel segmento delle abitazioni di proprietà, la quota di unità vacanti è ancora bassa

La situazione è del tutto diversa sul mercato della proprietà abitativa. Le quote di appartamenti in condominio vacanti sono aumentate solo in misura trascurabile, passando dallo 0,81 allo 0,84 per cento. Un'immagine analoga è restituita dalle case unifamiliari, dove si è osservata una lieve progressione dallo 0,39 per cento allo 0,41 per cento. Sebbene anche questo mercato sia penalizzato da un calo della domanda a seguito di una combinazione di prezzi elevati e aumento degli ostacoli al finanziamento, contrariamente al mercato degli appartamenti in affitto, su cui si concentra l'attenzione degli investitori istituzionali, qui l'offerta ha reagito all'indebolimento della domanda, impedendo di riflesso un sensibile incremento delle unità vacanti e un crollo dei prezzi dopo l'inasprimento in due tappe delle regole di finanziamento.

Dati regionali sulle superfici sfitte 2017

Dati sulle abitazioni sfitte 2017, freccia: variazione rispetto all’anno precedente

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse, Geostat

Elevato numero di alloggi vuoti fuori dai centri urbani e dai comuni limitrofi

80 delle 110 regioni economiche svizzere hanno evidenziato un rialzo del tasso di unità vacanti, mentre in 21 regioni si è osservato un movimento laterale. Particolarmente colpiti sono i comuni di agglomerato lontani dai centri, i comuni rurali nonché in generale i comuni con un'intensa attività di edilizia residenziale. I tassi più elevati di abitazioni vuote si trovano nelle regioni situate tra Bienne e Lenzburg come pure nel Basso Vallese. Nella regione dell'Alta Argovia il 5,16 per cento di tutti gli alloggi è ormai vuoto.

Gli alloggi rimangono un bene raro nei centri urbani

La situazione si conferma diversa nella maggior parte dei centri urbani e nei comuni di pendolari situati nelle loro periferie. Anche se in queste aree si è notato un aumento delle unità vacanti, il livello delle abitazioni vuote rimane comparativamente basso. In certe grandi città come Zurigo o Losanna la ricerca di un alloggio è ancora lunga e difficile.

Nel 2018 il numero di alloggi vuoti continuerà ad aumentare

Non si intravede una fine della tendenza rialzista del tasso di unità vacanti. L'attività edilizia dovrebbe mantenersi intensa ed è assai probabile che il numero di alloggi vuoti aumenti anche nel 2018, per cui è verosimile che il potere di mercato dei locatari, in particolare al di fuori dei centri urbani, aumenterà e la pressione sui canoni locativi si accentuerà.