Il ritorno del ciclo

Lo shock del tasso di cambio e gli interessi negativi accelerano un andamento che si osserva sul mercato immobiliare elvetico sin da prima della soppressione della soglia minima di cambio EUR-CHF. Il grande afflusso di capitale rinforza la tendenza verso un'eccedenza di offerta. Il classico ciclo immobiliare sta tornando.

La soppressione della soglia minima di cambio EUR-CHF e il conseguente shock del franco non risparmieranno il mercato immobiliare svizzero. Per il momento, gli interessi negativi introdotti a gennaio dalla Banca nazionale svizzera (BNS) quale misura di supporto hanno però accresciuto l'attrattiva dei rendimenti immobiliari. L'azzeramento della remunerazione di investimenti a lungo termine a basso rischio, come per esempio i titoli di Stato svizzeri decennali, e il timore di tassi negativi attirano gli investitori verso l'immobiliare e fanno salire i prezzi, non esistendo praticamente investimenti alternativi con combinazioni di rischio/rendimento altrettanto vantaggiose. Questo afflusso di capitale ha però anche i suoi lati negativi. Viene infatti accelerata la tendenza verso un'eccedenza di offerta. Il classico ciclo immobiliare, nell'ambito del quale un eccesso di offerta subentra a una lunga fase di prezzi in rialzo e che durante la lunga fase di boom del mercato immobiliare era a stento percepibile, sta tornando. Ciò vale tanto più se si considera che gli effetti di ricaduta dello shock del tasso di cambio influiranno negativamente sulla domanda di superfici.

Dal punto di vista degli investitori non esistono alternative all'immobiliare

L'introduzione di interessi negativi ha ripercussioni sulla strategia d'investimento degli investitori privati e soprattutto di quelli istituzionali. I titoli di Stato sicuri non offrono praticamente più rendimenti positivi e la liquidità minaccia di essere gravata da interessi negativi. In tale contesto gli investimenti immobiliari costituiscono un'alternativa interessante. Dopo il nuovo abbassamento degli interessi operato dalla Banca nazionale, le differenze di rendimento tra gli investimenti immobiliari e gli investimenti a basso rischio hanno raggiunto probabilmente livelli da record. Il timore di interessi negativi e la mancanza di investimenti alternativi inducono gli investitori ad abbandonare l'atteggiamento prudente in parte assunto in passato nei confronti degli investimenti immobiliari, tanto più che per i prossimi trimestri non sono previsti né forti rialzi dei tassi né un'eccessiva flessione della domanda. Lo dimostra il fatto che a gennaio il divario tra i sovrapprezzi osservati e quelli stimati per gli investimenti immobiliari indiretti si è colmato in brevissimo tempo per effetto dell'elevata domanda degli investitori (figura). Nell'attuale contesto di interessi negativi, i prezzi degli investimenti immobiliari diretti dovrebbero crescere ulteriormente, con una corrispondente contrazione dei rendimenti, a prescindere dalla tendenza all'eccesso di offerta e dalla flessione degli utili associati alle superfici. Ciò va di pari passo con un affrancamento sempre più marcato dei prezzi degli immobili dai loro valori reddituali fondamentali.

I mercati delle superfici commerciali si trovano dinanzi a grandi sfide

Il prevedibile indebolimento della domanda di superfici dovuto allo shock del tasso di cambio colpisce il mercato delle superfici a uso ufficio in un momento poco favorevole. Nonostante la solida crescita economica degli ultimi quattro anni (2011–2014) nell'ordine dell'1–2 per cento, soprattutto a Zurigo e Ginevra si è accumulata un'offerta eccessiva di superfici a uso ufficio, che a livello nazionale arriva a superare 1 mio. m². Il motivo principale risiede nel fatto che dopo il 2009 la domanda di superfici è dipesa in particolare da settori interni quali la sanità e l'istruzione, caratterizzati da una minore disponibilità a pagare e da minori esigenze in termini di superfici (figura). Poiché l'assorbimento dei nuovi edifici è avvenuto per lungo tempo senza problemi, il mercato non ha reagito in modo sufficientemente rapido al cambiamento dei fabbisogni sul fronte della domanda. Ciò si traduce in un'offerta eccessiva, con contorni decisamente diversi a livello locale. Le ubicazioni migliori, ad esempio presso le stazioni dei grandi centri, tengono ancora bene. Sono invece sotto pressione le ubicazioni costose in centro città e le ubicazioni non servite in modo ottimale al di fuori delle aree commerciali centrali. Qui le superfici sfitte dovrebbero continuare ad aumentare e in futuro l'eccesso di offerta dovrebbe crescere ulteriormente. Infatti, anche se è stato superato il massimo della produzione di superfici, l'attività edilizia resta elevata per via delle scarse alternative di investimento, situazione che si è ulteriormente inasprita a seguito dell'introduzione di interessi negativi. Nel complesso, questa evoluzione del mercato significherà una rapida crescita delle superfici sfitte e una pressione ancora maggiore sui canoni di locazione degli uffici.

Anche il mercato svizzero delle superfici di vendita si trova ad affrontare grandi sfide. Si stanno moltiplicando i segnali che è giunta l'ora di pagare tributo al boom delle superfici registrato fino al 2011. Anche se al momento alcuni progetti si trovano ancora in fase di ultimazione o realizzazione, non si rilevano praticamente più progetti in fase di pianificazione. Questo la dice lunga. L'incertezza di investitori e locatari su come il mercato sarà in grado di affrontare le sfide imminenti poste dalla crescita del commercio online è elevata. Il commercio stanziale deve ancora trovare un nuovo ruolo nel mondo omnichannel digitalizzato. E ciò in un contesto economico che non è diventato affatto meno difficile a seguito della rivalutazione del franco. Non sorprende dunque che un commerciante al dettaglio su quattro nel settore non food in Svizzera stia pensando di ridurre la propria superficie di vendita.

Mercato delle abitazioni destinate a locazione: più che una distensione

Ci si lamenta ampiamente della mancanza di spazi abitativi, eppure, nel caso delle abitazioni destinate a locazione, si registrano i tassi di sfitto più elevati dal 2001. In futuro la distensione dovrebbe essere percepita maggiormente, poiché la domanda ha superato lo zenit e i locatari dovrebbero risentire dell'offuscamento del mercato del lavoro. Nell'anno in corso l'immigrazione, in calo soltanto del 10 per cento (figura), continuerà a garantire l'assorbimento di gran parte degli appartamenti di nuova realizzazione. Tuttavia, nel medio termine, ciò non sarà più il caso. Le regioni più colpite da un ulteriore calo dell'immigrazione non dovrebbero essere quelle con l'immigrazione attualmente più dinamica, bensì piuttosto le regioni rurali. La responsabilità principale per l'attesa distensione va ricercata nella produzione sempre ancora sostenuta di abitazioni. Poiché nell'attuale contesto di interessi negativi la costruzione di abitazioni continua incessantemente, anche nel prossimo futuro ci si dovrà confrontare con un aumento della durata delle inserzioni e una crescita inferiore dei canoni locativi all'offerta, che riscontriamo già oggi. Sono segnali che anticipano un calo della pressione sugli affitti. A livello generale non ci si deve attendere ancora una flessione dei canoni locativi per i prossimi trimestri. Il mercato cambia solo lentamente.

Proprietà abitativa: situazione di equilibrio tra forze frenanti e forze trainanti

Senza misure di regolamentazione e senza l'effetto frenante dei ripetuti allarmi di una bolla dei prezzi, il mercato della proprietà abitativa si surriscalderebbe su larga scala, per effetto del basso livello dei tassi d'interesse. I prezzi elevati e i requisiti patrimoniali più severi, vanno a limitare la domanda (figura). Nel complesso, questa "coabitazione" tra surriscaldamento e raffreddamento sul mercato immobiliare funziona. Mentre il segmento dei prezzi elevati continua a soffrire, prosegue il boom delle abitazioni di proprietà nei segmenti più economici. Tuttavia, gli sviluppatori immobiliari si sono fatti prudenti. La costruzione di proprietà abitativa non era più stata così bassa dal 2001. La domanda associata al fabbisogno proprio mostra delle tendenze di saturazione; al contrario, le abitazioni di proprietà quale bene d'investimento diventano sempre più importanti in un contesto di tassi negativi, cosa che però comporta anche dei rischi.

Lo studio completo "Swiss Issues Immobili: Mercato immobiliare 2015 – Strutture e prospettive" si trova in Internet all'indirizzo: Shop Pubblicazioni (Mercati & Trend / Economia svizzera).