Real estate market in Switzerland: What's ahead in 2017?
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Settore immobiliare Svizzera: Cosa ci riserverà il 2017?

I rendimenti immobiliari resteranno interessanti, continuando quindi a incentivare l'espansione delle superfici.

Nel 2017 la politica dovrebbe generare ulteriori turbolenze. Le elezioni in Francia di maggio, oltre che quelle in autunno in Germania, mostreranno se i partiti consolidati saranno capaci o meno di contenere il malcontento della popolazione. Marine Le Pen non ha fatto mistero di voler sottoporre al popolo francese il quesito se rimanere nell'UE qualora dovesse vincere le elezioni presidenziali – il che non è totalmente escluso. Un'uscita dei francesi equivarrebbe alla fine dell'UE. Solo considerando questo scenario si evince che, per il 2017, occorre mettere in conto degli eventi imponderabili. Ciò vale anche guardando oltreoceano, dov'è stato eletto alla presidenza un uomo dalla personalità volatile. In Svizzera, a febbraio si terrà una votazione che indicherà la strada sul sistema fiscale. Qualora la Riforma III dell'imposizione delle imprese venisse accolta favorevolmente, dovrebbe essere scongiurato un fattore d'incertezza rilevante, che negli ultimi anni ha reso più complicati gli insediamenti e che ha creato difficoltà al motore economico, in particolare nella Svizzera romanda.

Gli interessi restano bassi …

Oltre alla politica, nel 2017 sarà oggetto di interesse anche la questione su come le banche centrali implementeranno l'uscita dalla loro politica ultraespansiva, che ha avuto poco successo. Ipotizziamo che il prossimo anno il quadro dei tassi, dopo il rialzo sostanziale osservato di recente, tornerà a far registrare una certa distensione. Infatti la situazione globale non dovrebbe subire grandi cambiamenti – in tutto il mondo si risparmia troppo e si investe troppo poco. Ciò significa interessi reali ancora bassi. Pertanto la pressione all'investimento dovrebbe fare la sorte degli investitori anche nel 2017. Infatti, in futuro, le obbligazioni difficilmente continueranno a fornire contributi positivi al rendimento dei portafogli. La ricerca di rendimenti dovrebbe diventare ancora più marcata. In questa situazione gli immobili continuano a offrire prospettive assolutamente interessanti.

… e gli immobili ambiti

Dopo la recente svendita degli investimenti immobiliari indiretti, a novembre i fondi immobiliari svizzeri presentano nuovamente una valutazione equa a fronte di un aggio del 24,8 per cento. Solo con il rendimento da distribuzione gli investitori conseguono un rendimento del 2,8 per cento. Il rendimento da dividendi delle società anonime immobiliari si attesta al 3,9 per cento, pur a fronte di un rischio più elevato. I rendimenti iniziali netti degli immobili detenuti direttamente sono, nella maggior parte dei casi, in un range tra il 2,5 per cento e il 4,5 per cento, a seconda della posizione.

Crescenti sfide sui mercati degli utenti

Mentre gli investimenti immobiliari elvetici sono attualmente in una posizione decisamente favorevole, la situazione di partenza sui mercati degli utenti si presenta molto meno convincente. I canoni locativi, sia sul mercato delle superfici commerciali, che, recentemente, sul mercato degli appartamenti, registrano una flessione. La causa di tutto ciò non è tanto da ricercarsi sul fronte della domanda, quanto in un ampliamento troppo consistente delle superfici determinato dal basso livello dei tassi. Ciò è in contrasto, ad esempio, con la situazione su molti altri mercati europei, dove la crescita dei canoni di locazione è positiva praticamente ovunque. La Svizzera registrerà locazioni in calo anche nel 2017. Nel 2017 non sarà possibile sfuggire a quest'eccesso di offerta.

Le conversioni si affermano sempre più

Se permarrà il basso livello dei tassi e gli spread dei rendimenti tra gli investimenti immobiliari e le obbligazioni della Confederazione prive di rischio continueranno a restare così elevati, il continuo ampliamento delle superfici dovrebbe continuare. Pertanto gli sfitti possono essere ridotti solo su base individuale agendo con abilità e riducendo i prezzi. A livello del mercato nel suo complesso, essi continueranno ad aumentare. Pertanto, nel 2017, dovremmo osservare maggiori conversioni forzate. Ciò significa conversioni non redditizie sotto il profilo della rendita prevista, ma che vengono preferite alla prospettiva di sfitti per un lungo periodo di tempo.

Un anno tranquillo per i proprietari di abitazioni

Per i proprietari di abitazioni, il 2017 dovrebbe essere relativamente tranquillo. In tutto il paese ipotizziamo movimenti dei prezzi con una crescita che non si discosta molto dallo zero. Nella Svizzera tedesca prevediamo ancora un assestamento dei prezzi, che si impone sempre di più anche nelle regioni più economiche. Nella Svizzera romanda, dove i prezzi delle proprietà evidenziano già un calo, la flessione dei prezzi dovrebbe rallentare. Diverranno più interessanti i movimenti degli interessi ipotecari. Raccomandiamo ai beneficiari di un credito ipotecario, che prediligono di norma le ipoteche fix, di utilizzare eventuali ribassi dei tassi per sfruttare la correlazione con le durate lunghe. La svolta a livello dei tassi negli USA sembra ormai assodata. Ciò dovrebbe rendere difficile superare nuovamente i minimi assoluti raggiunti di recente in Svizzera.

Situazione contrastata per i proprietari, positiva per gli utenti e i produttori

Riassumendo, si può affermare che il 2017 dovrebbe essere un anno caratterizzato da luci e ombre per i proprietari di immobili. Dal punto di vista degli investitori, i rendimenti continuano a dare soddisfazioni, e il terreno edificabile soggetto a una ripartizione per zone acquisirà in futuro ulteriormente valore nell'ottica dello sviluppo della pianificazione territoriale. Tuttavia la lotta per imporsi sui mercati delle locazioni diverrà più serrata e dovrebbe ripercuotersi negativamente sugli utili. Al contrario, i locatari dovrebbero trarne beneficio praticamente in tutti i segmenti. Nel 2017 godranno nuovamente di vantaggi sia in riferimento all'andamento dei prezzi delle locazioni che alla selezione. La scarsità di appartamenti dovrebbe rappresentare ancora un problema solo nei centri di grandi dimensioni. Tra i vincitori si può annoverare anche il comparto edilizio, che può affrontare un altro anno caratterizzato da fatturati più elevati e ordinativi solidi.

Disponibile in tedesco